Exotické hypotéky: Co banky mohou nabídnout, ale nenabízí

Shrňme, některé z těchto hypotečních produktů, od hypotéky neamortizované, kombinované, přes hypotéku s plovoucí sazbou, offsetovou hypotéku, reverzní hypotéku, až po hypotéku sdíleného zhodnocení.

Hovoříme-li o hypotéce, pravděpodobně máme na mysli tradiční umořovanou hypotéku.  Vedle tradičních hypoték, pro něž je charakteristická fixní úroková sazba a stanovený kalendář anuitních splátek na dlouhou dobu, existují hypotéky netradiční. Tradiční hypotéka se zaměřuje na bezpečnost, dlužníkovi poskytuje jistoty – víme kolik budeme průběžně splácet a jaké dopady na naše finanční toky to bude mít, za jak dlouho se dluhu zbavíme.

S rostoucí mírou vyspělosti finančních trhů jsou v rostoucí míře nabízeny i odlišné podmínky hypoték, často poněkud exotické. Mnohdy se jedná o produkty, které dlužníkům nabízí možnost spekulovat a sázet na pokles úrokových sazeb, růst cen nemovitostí, a jiné skutečnosti, které se konzervativnímu pohledu na financování poněkud vymykají. Na trhu tak mohou být nabízeny různé typy hypotečních produktů, z nichž každý má specifickou konstrukci úrokové sazby a dohodnutých závazků, týkajících se splácení jistiny a dalších podmínek. Všechny tyto parametry hypotečního produktu ve výsledku ovlivňují to, jaké budou úvěrové náklady, jaké dopady na cash flow dlužníka to bude mít a kdy nebo zda vůbec bude úvěr splacen.

Tabulka 1: Některé rozdíly mezi tradiční a netradiční hypotékou

Neamortizované hypotéky – „Plaťte pouze úrok a začněte splácet později“

Konzervativně uvažující člověk asi bude respektovat zásadu, že dluhy se mají splácet, a že je nutné jejich financování nastavit tak, aby se dluhová služba a související závazky nestaly hřebíčkem do rakve. Díky pravidelným splátkám v případě tradiční hypotéky se v čase rozkládá jak placení úroků, tak splátka jistiny, a díky drobným postupným krůčkům je dluh umořován.

Novodobý pohled může znamenat jiné myšlení – dluh nemusíme nutně splácet, nemusíme ho splácet hned, můžeme využít jeho výhod jako finanční páky. Důležitá pak není ani tak výše dluhů, jako výše majetku, které související závazky kryjí, výše peněžních toků, které tato aktiva poskytují, a schopnost dluhovou službu peněžními toky pokrýt. Dluh není nutné za každou cenu umořovat, což dovolují neamortizované hypotéky.

Zatímco u amortizované půjčky měsíční platby sestávají ze splátky jistiny a úroku, v případě neamortizované hypotéky sice může možnost splátky jistiny existovat, ale dlužník v souladu s dohodnutými podmínkami jistinu splácet nemusí. Měsíční splátky neamortizované hypotéky tak mohou být nižší než v případě, kdy je splácena i jistina, nominální výše dlužné jistiny ovšem zůstává na bedrech dlužníka.

Některé v zahraničí nabízené hypoteční produkty (trvalé hypotéky, standing mortgage) pak ani nevyžadují určení fixního termínu pro splácení úvěru – důležité je, že jsou spláceny úroky. Jiné produkty pak nabízí odložené splácení, kdy během dohodnutého období jsou spláceny pouze úroky, mnohdy omezeně po nějakou dobu, například 60 měsíců. Riziko neamortizovaných hypoték spočívá v tom, že dluh může dlužníkovi přerůst přes hlavu, cena nemovitosti klesne a dlužník dluží více, než je hodnota zástavy.

Ještě o krok dále jde hypotéka s negativní amortizací, kterou lze popsat mottem: „Nesplácej jistinu a půjčíme ti i na část úroků.“ U těchto alternativních hypoték se nesplácí jistina a zůstatek jistiny se může i zvyšovat díky tomu, že dlužníkovy splátky splatné úroky plně nepokrývají.

Kombinovaná hypotéka – „Část splátek odkládej stranou a doufej, že se to vyplatí“

Není-li klientem splácena jistina, lze pravidelné splátky nasměrovat na využití alternativních investičních příležitostí. Aby to opravdu fungovalo, je nutné, aby výnos z těchto alternativních investic byl vyšší než náklady. Produkt, který toto nabízí, je kombinovaná hypotéka. Klient u své hypotéky splácí jen úroky a průběžně investuje do svázaného „spořicího“ produktu. Tento může mít v závislosti na nabídce banky podobu kapitálového nebo investičního životního pojištění, popřípadě pravidelných investic do podílových fondů nebo stavebního spoření.

Optimistický scénář předpokládá, že ze sumy, kterou díky navázaným produktům klient získá, na konci splatí jistinu a ještě mu něco zbude. Pesimistický scénář ovšem znamená, že získané finanční prostředky na splacení jistiny nebudou stačit.

I s ohledem na dosažitelné daňové odpočty je výhodnost kombinovaných hypoték vzhledem k souvisejícím rizikům diskutabilní. Klient navíc ztrácí flexibilitu a možnost svůj úvěr refinancovat, hodnota uložená v navázaných „spořících“ produktech není likvidní.  Výběr navázaného „spořicího“ produktu je omezený a klient musí přistoupit na podmínky nadiktované bankou, s čímž souvisí i poplatkové náklady.

Pokud by banky v Česku nabízely alternativní hypotéky, u kterých se platí pouze úroky (interest only mortgage), odvážný klient by mohl souběžně s využíváním hypotéky budovat investiční portfolio a díky dosaženým výnosům ve vhodných okamžicích umořovat hypotéku. Taková alternativa by byla v porovnání s vázaností k jedné bance v případě kombinované hypotéky pružnější.

Hypotéky s plovoucí úrokovou sazbou – „Svezte se na vlně nízkých úrokových sazeb“

Jednou z výhod hypotéky s pevnou úrokovou sazbou je, že splátka po dobu fixace nemění, a proto lze lépe plánovat rodinné finance a rozpočet. Hypotéky s plovoucí sazbou pak mají úrokovou sazbu, která se v průběhu času mění. Klient tak vlastně spekuluje na to, že plovoucí úroková sazba zůstane nízká a díky tomu na dluhové službě zaplatí méně. Pokud úrokové sazby neporostou, klient ušetří. V opačném případě se ovšem úvěr prodraží. Zásadní riziko plovoucí úrokové sazby spočívá v možném skokovém nárůstu úrokových sazeb a zvýšení měsíčních splátek, případně nutnosti refinancovat za nových, méně příznivých podmínek.

Plovoucí sazba se v zahraničí uplatňuje jak u amortizovaných, tak neamortizovaných hypoték. Pátráním po nabídkách hypotečních produktů v zahraničí lze zjistit, že ve světě jsou nabízeny i hypotéky, kdy je dlužná částka rozdělena na dvě části, jedna z nich podléhá fixní úrokové sazbě, druhá sazbě variabilní. Úroková sazba tak může být pevná, plovoucí nebo kombinovaná.

Offsetové hypotéky – „Úroky z částky, kterou uložíš na bilanční účet, nemusíš platit“

Kromě „úvěrového“ hypotečního účtu vede banka klientovi i bilanční „offsetový“ účet. Úroky z hypotéky pak klient platí pouze z rozdílu mezi výší hypotéky a prostředky uloženými na bilančním účtu. Měsíční splátka je v tomto případě ovlivněna výší aktuální bilance a skutečně placenými úroky.

S částkou vloženou na offsetový účet lze volně disponovat, což je výhoda nabízející likvidní rezervu. Nic ovšem není zadarmo, což se zde projeví v tom, že úroková sazba u offsetové hypotéky bude vyšší. Zda se tato alternativní forma hypotéky v konkrétním případě vyplatí, je nutné spočítat. Výhodné to může být pro někoho, kdo potřebuje držet vysokou likvidní rezervu, kterou potřebuje v závislostech na okolnostech využít.

Reverzní hypotéka  – „Vlastníš-li nemovitost, rádi ti půjčíme.“

Tradiční hypotéka je finančním produktem, který nám umožňuje financovat koupi nemovitosti. Reverzní hypotéka nabízí něco úplně jiného, než bychom od hypotéky očekávali. Je to produkt, který má umožnit klientovi převést jeho majetek, například dům nebo byt, na pravidelný tok příjmů, aniž by mu byla omezena možnost jeho nemovitost používat. Klientovi tak může být poskytnuta větší jednorázová půjčka, kterou může použít na financování své anuity jako produktu nabízejícího doživotní rentu.

Klient si takto vlastně půjčuje peníze proti hodnotě vlastní nemovitosti. Nevýhodou je, že takto konstruované půjčky jsou obvykle nákladné, zahrnují nemalé vstupní poplatky a úroky. Půjčit si také lze mnohem méně, než kolik činí majetek alokovaný v nemovitosti.

I zde existují alternativy, například může být dohodnuto, že po dvaceti letech nebo po smrti klienta musí být půjčka splacena nebo nemovitost prodána.

Hypotéka sdíleného zhodnocení – „Nechej banku profitovat na zhodnocení pořízené nemovitosti“

Hypotéka sdíleného zhodnocení (shared appreciation mortgage, SAM), spatřila světlo světa ve Spojených státech a Velké Británii v době nemovitostního boomu. Věřitel půjčuje za podmínky získání podílu na budoucím zvýšení růstu hodnoty nemovitosti – „přenechte bance procento jakéhokoli zvýšení ceny nemovitosti za podmínky, že prodáte, a budete mít (například) výhodnější úrokovou sazbu“.

Když ale ceny nemovitostí troj- až čtyřnásobně vzrostly, mnoho klientů splakalo nad výdělkem. Pokud nemovitost prodají, budou muset vyplatit bance nemalé sumy představující podíl na zhodnocení.