Největší problém paneláků je elektřina, u novostaveb křivé zdi

Může si zájemce někde ověřit informace, které mu majitel říká? Doporučujete kupujícímu, aby sám kontaktoval družstvo nebo společenství vlastníků?

Samozřejmě, že může a s prověřením informací je potřeba počítat už na první prohlídce. Během této schůzky je možné si od majitele nebo od realitního makléře vyžádat dokumenty, kde jsou všechny potřebné informace o nabízené nemovitosti:

• List vlastnictví, ze kterého zjistíte, zda má prodávající právo nakládat s nemovitostí.
• Evidenční list, kde jsou vyčíslené měsíční náklady za užívání nemovitosti, případně roční vyúčtování poplatků.
• Informace o společenství vlastníků jednotekpro lepší orientaci o jeho fungování.
  • Ptejte se na případné úvěry, jak dlouho se budou splácet a co jimi bylo financováno,
  • žádejte informace o již provedených a plánovaných opravách v domě,
  • požadujte informace o fondu oprav, kolik je v něm naspořeno a jaké jsou poplatky.

Proběhla-li v bytě/domě rekonstrukce, informujte se, zda ji prováděl majitel svépomocí nebo odborná firma a zda byly zajištěny potřebné revize.

Jsou rozdíly v nástrahách panelákových bytů a novostaveb?

U panelových domů je největším problémem stáří. Je dobré se předem informovat, jak je dům starý a jaké opravy/rekonstrukce zde v posledních letech proběhly. Problém bývá se zateplením, zvukovou izolací, zvětšujícími prasklinami mezi panely.

U novostaveb se nejčastěji vyskytují nástrahy v podobě křivých stěn v důsledku neodborně nebo narychlo provedené práce. V novostavbě může riziko představovat i její zaplněnost, respektive poloprázdnost. V případě, že se nastěhujete do poloprázdného domu, ve kterém ještě nejsou všechny byty prodány, může se stát, že náklady na vytápění stoupnou výše, než jste čekali. Důvodem je právě prázdný dům, protože nikdo kolem vás netopí.

Doporučujete koupit byt levněji a podrobit ho důkladné rekonstrukci?

Rozhodnutí, zda koupit byt v novostavbě, nebo starší byt před či po rekonstrukci, je zcela zásadní. Všechny varianty mají své výhody i nevýhody. Hlavním kritériem, které v tomto případě hraje důležitou roli, je čas.

Obecně lze říct, že pokud na stěhování spěcháte, hledejte novostavbu, která je připravená k okamžitému užívání, nebo starší byt po kompletní rekonstrukci. U starší nemovitosti před rekonstrukcí musíte počítat se zdržením.

Dnes už ale neplatí, že starší byty vyžadující rekonstrukci musí být z pravidla levnější než novostavba nebo byt po kompletní úpravě. O starší nemovitosti před rekonstrukcí je v současné době velký zájem, a tak se stávají nedostatkovým zbožím. Pokud se rozhodnete pro jeho koupi, uvědomte si, že rozsáhlé stavební úpravy a opravy vad mohou být nákladné. K ceně nemovitosti je potřeba připočítat náklady na rekonstrukci. A v případě, že financujete nové bydlení hypotékou, připočtěte k pravidelné měsíční splátce také platbu stávajícího pronájmu po dobu, než bude nový byt připravený k nastěhování.

Nákup takové nemovitosti je potřeba důkladně zvážit a podrobně spočítat všechny náklady s tím spojené.

Jaké jsou nešvary novostaveb a jak se developeři snaží ušetřit?

• Špatná elektroinstalace – nevhodně umístěné zásuvky (výška, počet, funkčnost)
• Špatně provedené odpady (často neodborně provedený spádový úhel odtoku odpadních vod)
• Křivé stěny
• Nekvalitní omítka a nátěry (praskliny, „špinící“ barva)
• Nekvalitně provedené obklady a lišty
• Nekvalitně provedené pokládky podlahových krytin

Obvyklý způsob úspor developerů představuje levná pracovní síla, tedy zakázkové firmy a nedostatečný rozpočet na použité materiály. Domy jsou tzv. šité horkou jehlou, aby byly postaveny co nejdříve, a rychle a draze prodány. S reklamacemi se počítá a mnohým developerům se tento postup/taktika zkrátka vyplatí.

Na co může například technik přijít, když si prohlídne kupovaný byt? Co je nejčastější problém?

Častým problémem jsou staré rozvody vody či elektroinstalace, které je nutné přizpůsobit zákonným směrnicím. Neobvyklé nejsou ani špatně položené podlahy skrývající nějakou zásadní chybu, např. ztrouchnivělé nebo křivé podloží, vlhké zdi zamaskované čerstvou omítkou a nátěrem.

Technik kontroluje místnost po místnosti – zda vše odpovídá platným předpisům.

Jak dlouho technikovi trvá obhlídka a nemají s tím problém realitní kanceláře?

Záleží na tom, zda se jedná o rodinný dům nebo byt. Technická kontrola ale netrvá dlouho, zkušený technik dobře ví, kam se má podívat a netápe naslepo.

Hodně záleží na tom, jak se makléři prohlídka s technikem podá. Většina makléřů chápe, že budoucí kupující má na takovou prohlídku nárok a jedná vstřícně. Cílem technické prohlídky není klienta od koupě odradit, ale upozornit ho, v jakém skutečném stavu nemovitost kupuje. To se snažíme makléři i majiteli vysvětlit předem. Prohlídka s technikem trvá přibližně hodinu až hodinu a půl, záleží na velikosti a stavu nemovitosti.

Máte nějaký zajímavý kuriózní případ, na co se při obhlídce přišlo? Stalo se vám třeba někdy, že by v novostavbě byly zásuvky, ale nebyly funkční?

Nefunkční zásuvky v novostavbě nejsou bohužel kuriózní případ, spíše běžná praxe. Během instalace se může stát, že někdo zapomene něco zapojit a problém je na světě. Není ale neřešitelný a vše lze dát většinou rychle do pořádku.

Během své praxe jsem narazila i na absurdnější situace, např. umělohmotné uzávěry vody přímo nad plynovým sporákem, nebo dokonce vanu bez odtoku. Šikovný obkladač zkrátka zalepil každou díru.