Jak stanovit výši nájemného?

„Nejnižší úrokové sazby u hypoték v historii! Ceny nemovitostí klesají! Už nikdy nebude levněji!“ S podobnými hesly se setkáváme v podstatě neustále a je dobré se proti nim obrnit. Investice do nemovitosti je velmi dlouhodobá a neměla by se dělat neuváženě. Pravdou ale je, že doba je ke koupi nemovitosti relativně příznivá. Díky ekonomické krizi klesly ceny a hypotéky jsou nyní doopravdy levné. Pořízení bytu za účelem pronájmu je bezpečný typ investice a představuje relativně stabilní zdroj příjmů.

Jak určit výši nájmu

Velmi jednoduchý způsob, zejména v Praze a větších městech, představuje srovnání s dalšími byty, které jsou nabízeny například na realitních serverech. Hledáme byty ve stejné či srovnatelné lokalitě a s podobnou velikostí a kvalitou. Pokud je náš byt například ve 3. patře v domě s výtahem, vyhýbáme se srovnání s přízemními byty nebo s byty ve vyšších patrech v domě bez výtahu.  Byt v cihlovém domě neporovnáváme s panelovým a tak podobně.

Zajímavým ukazatelem toho, že požadovaná cena v inzerátu je příliš vysoká, je údaj, kdy byl inzerát vložen. Přestože inzeráty jdou často aktualizovat, je možné narazit na předražené „ležáky“, u kterých je z různých důvodů požadována příliš vysoká cena a které by do srovnání neměly být zahrnuty. Byty s přehnaně nízkou cenou by měly být pronajaty velmi rychle, tudíž se do srovnání nedostanou. Pokud narazíte na byt, který se nižší cenou výrazně liší od ostatních, je možné, že je v něm skrytý nějaký háček.

Vybrané inzeráty, očištěné od extrémních cen, si můžeme dát do tabulky s cenou za metr čtvereční. Zajímá nás pouze výše nájmu a nikoliv poplatky za služby, které se přeúčtovávají poskytovatelům a na výši zisku nemají vliv. Získáme tak představu o průměrné ceně. Stále však musíme brát v úvahu, že cenu některých bytů může ovlivňovat například ideální poloha, atypické prvky, hlučnost ulice a podobně.   

Vypočítaná cena nám ukazuje orientačně, za kolik by bylo možné byt pronajmout. Pokud se vám cena zdá příliš nízká, je zde možnost jak získat více peněz. Například vybavit byt nábytkem. Luxusnější zařízené byty je možné nabídnout například zahraničním manažerům. Pokud má někdo dost peněz na vysoký nájem, má i na hypotéku. Drahým nájemním bytům tak konkuruje i možnost bydlení ve vlastním.

Spolubydlení… vice peněz za více práce

Pokud to byt dispozičně umožňuje, je možné ho nabídnout na spolubydlení, například studentům, kdy pronajímáte každou ložnici zvlášť. Problémem je, že nájemníci řeší pouze krátkodobější potřebu bydlení. Nemají k místu vztah, byt více opotřebovávají, neboť jsou si vědomi, že jsou zde pouze nakrátko. V případě lepší nabídky či změny situace bez váhání odcházejí jinam. S pronajatým bytem tak máte více práce. Lidé se často mění, je nutné po nich vymalovat či uklidit a shánět nové nájemníky.

Pokud nájemník platí vysoký nájem, má nezřídka spousty požadavků a chce, aby pronajímatel rychle vyřešil každou maličkost, často pod hrozbou odchodu. Neplatí to samozřejmě vždy, ale takové riziko tu je.

Méně může být více

Dle údajů ČSU bylo jen v Praze v roce 2011 přes 45 000 neobydlených bytů, konkurence je tedy veliká. Spoléhat na štěstí, že se najde někdo, kdo bude ochoten dlouhodobě platit vysokou cenu, je sice možné, ale riskantní.

Opačnou strategií je nabídnout byt naopak levněji. Velikou výhodou je, že si můžete volit mezi zájemci. Místo, abyste doufali, že si někdo vybere váš byt, vy si vybíráte nájemníka. Můžete nenápadně sondovat, zda nedělá věci, které si nepřejete, například zda nekouří.

Nájemník, který si je vědom, že platí nízkou cenu, obvykle nemá přehnané požadavky a řadu věcí si je schopen a ochoten vyřešit sám. Pokud se nechová, jak si přejete, můžete se ho snadno zbavit neprodloužením smlouvy a nahradit ho jiným zájemcem. Když je všechno v pořádku, nájemník může zůstat dlouhou dobu. Je si toho vědom a s bytem podle toho zachází a udržuje ho ve větším pořádku. I když jde mnohdy o drobnosti typu pravidelného čištění filtru do digestoře, můžete si ušetřit spoustu problémů a nákladů.

Odešel nájemník…

V případě odchodu nájemníka byt téměř vždy zůstane nějakou dobu prázdný. V případě nízkého nájmu můžete nového obyvatele najít relativně rychle. Naopak u vyššího nájmu hledání nějakou dobu potrvá.

Zjednodušený příklad ukazuje, jaké jsou možnosti při pronájmu fiktivního stometrového bytu. Srovnáním mezi srovnatelnými byty vychází průměrná cena 17 000 Kč. Snížený nájem by mohl být 15 000 Kč, zvýšený 19 000 Kč.

Tabulka 1: Příklad zisků a ztrát z nastavení nájemného

Pokud pronajímáte byt levněji, můžete získat nájemníka rychle. Zájemců se hlásí více, jsou nadšeni možností bydlet levně a přistupují na vaše podmínky. Vyberete si takového, který vám vyhovuje nejvíc. Při nájmu 17 000 Kč hledání nějakou dobu trvá.  Bytů za tuto cenu je více, zájemci pečlivě zkoumají každý detail, říkají možná, smlouvají, žádají. Přesto se nakonec podaří byt pronajmout, ale trvá to déle. U nájmu 19 000 Kč je to ještě komplikovanější.

Obsadit byt formou spolubydlení trvá dlouho a je nutné jednat s více osobami. Byt se více opotřebovává, čas od času někdo odejde a je nutné hledat dalšího člověka. Dá se to řešit například výběrem jedné odpovědné osoby, která vybírá nájem od ostatních a je jakýmsi ručitelem a mluvčím. 

Proč nájemníci odchází

V našem modelovém příkladu nájemník odchází po roce a půl. V případě levného nájmu za odchodem nájemníka není cena. Může se jednat o rodinné důvody či touhu přestěhovat se na venkov, ale nájemník byl z  finančního hlediska spokojen. Nezřídka dokonce za sebe najde náhradu.

U průměrně drahého bytu nájemník odešel, protože našel byt za stejné peníze, ale kvalitnější nebo na lepším místě anebo sehnal levnější bydlení. Podobně je tomu i v případě vysokého nájmu. U spolubydlení je byt sice trvale obsazen, ale dochází k vysoké fluktuaci nájemníků, takže některé pokoje jsou nějakou dobu prázdné.  

V uvedeném příkladu byl byt s vysokým nájmem ze tří let sedm měsíců prázdný, průměrně drahý čtyři měsíce a levný byt byl neobsazen dva měsíce. Drahý byt tedy úhrnem vydělal více peněz, ale přes poměrně velký rozdíl mezi nájmy jde jen o desítky tisíc. Cenou za to je spousta stresu, hledání, shánění, nemluvě o nákladech na úklid a přípravu bytu pro nového nájemníka.

Každý byt je jiný a stejně tak každý majitel. Někdo potřebuje nutně co největší množství peněz a nevadí mu práce. Jiný byt potřebuje až za pár let a nevadí mu, když vybavení poněkud utrpí, protože tak jako tak v budoucnu projde celkovou rekonstrukcí. Další pronajímá byt ve svém domě, kde sám bydlí a velmi mu záleží na tom, jaký bude nový nájemník.  Případně byt bere jako investici, ale nemá čas a náladu se o byt a nájemníky neustále starat. Univerzální řešení stanovení výše nájemného neexistuje. Důležité je ale uvědomit si, že méně může být někdy více.