Ideálním řešením problému s neplatícím nájemníkem je zařídit, aby vůbec nenastal. Velmi důležitá je tedy prevence. Ta začíná již při výběru nájemníka. Pokud máte standardní nabídku pronájmu, tak si většinou můžete vybírat mezi více zájemci. Snažte se vybrat člověka, u kterého je menší šance, že se dostane do finančních problémů.
I když to není úplně stoprocentní, váš dojem z osobního setkání je velmi důležitý. Mnoho věcí se dá zjistit dopředu. Zahrajte si na detektiva, prověřte zájemce na internetu. Do registru dlužníků běžný smrtelník přístup nemá, ale mnohé o člověku napoví například Obchodní rejstřík. Pokud vám zájemce tvrdí, že platit nájem může až později, protože mu výplata chodí tehdy a tehdy a vy víte, že je zároveň společníkem či majitelem několika firem, pak je (pozor na shodu jmen) zřejmě něco v nepořádku.
Jakmile si mezi zájemci vyberete, je velmi důležité mít připravenu kvalitní nájemní smlouvu. Nájemní smlouva by měla být připravena profesionálem. V ideálním případě by měla být připravena právníkem, který by vás zastupoval v případném sporu s nájemníkem. Vzorové smlouvy z internetu nejsou zárukou kvality, i když některé z nich jsou použitelné.
Smlouva by měla obsahovat i sankce pro případ prodlevy při placení nájmu. Dle nového Občanského zákoníku je datum splatnosti nájmu do 5. dne příslušného měsíce. Teoreticky je možné s nájemníkem dohodnout jiný termín, například v situaci kdy nájemníkovi chodí výplata vždy 7. dne v měsíci.
Nájem inkasujte oproti dokladu, nejlépe na bankovní účet. Příjmy řádně evidujte a daňte. Různé kličky a optimalizace mohou věci komplikovat, pokud se budete chtít úředně domáhat dlužné sumy.
REKLAMA
Součástí smlouvy by měla být rozumně stanovená kauce. Občanský zákoník umožňuje kauci až do výše šestiměsíčního nájmu. To ale není na současném realitním trhu příliš reálné. Na zmírnění či pokrytí škod obvykle stačí zhruba dvou až tříměsíční kauce.
Ve vztahu s nájemníkem je velmi důležité, aby včas platil nájem. Pokud nezaplatí či zaplatí pozdě, je nutné ho na to ihned upozornit. Abyste se o této situaci dozvěděli včas, musíte pravidelně kontrolovat platby. Pokud ve stanoveném termínu nejsou peníze na účtu, neváhejte ho kontaktovat dopisem či emailem. Konverzaci archivujte, může se vám hodit později.
Ze strany nájemníka se nemusí vždy jednat o zlý úmysl, může jít i o omyl. V případě prvního či nepříliš často opakujícího se prohřešku je dobré situaci řešit v klidu, dotyčného upozornit a vyzvat k nápravě. Pokud má snahu situaci řešit, není potřeba uplatňovat sankce. Je ovšem smutnou pravdou, že nezaplacení nájmu je velmi jednoduchý způsob jak si bezúročně půjčit peníze, a řada lidí toho využívá. Vychází se ze zkušenosti, že pronajímatel se obvykle spokojí s pozdním uhrazením nájmu a žádné sankce neuplatňuje.
V případě, že dojde k prodlevě u platby nájmu, je dobré postupovat u každého nájemníka individuálně. Pokud se jedná o bezproblémového člověka, o kterého stojíte, vyplatí se postupovat mírně. V případě jeho upřímné snahy situaci řešit nevyužívejte sankce, naopak nabídněte rozumný splátkový kalendář, případně nájemníka vyzvěte, ať sám navrhne řešení situace, které by bylo přijatelné pro obě strany.
REKLAMA
U problémového nájemníka je nejlepší smluvní vztah ukončit a to i za cenu případné ztráty. Vymáhání dluhu není snadné, je časově náročné a drahé. Zejména u lidí, kteří pronajímají více nemovitostí, platí, že pokud by chtěli každý problém řešit soudně, nebudou dělat nic jiného.
Samotný soud trvá měsíce a během té doby nájemník byt nadále používá. Přitom se dá očekávat, že jeho vztah k pronajímateli a jeho majetku nebude zrovna vřelý. I v případě vítězství u soudu hrozí, že pohledávka bude nedobytná a ve finále stejně nic nedostanete, naopak vzniknou ještě další škody. V takovém případě je možné uvážit dohodu o tom, že nájemník odejde sám výměnou za odpuštění části či celého dluhu. Pro zachování klidu a duševní stability se tento postup vyplatí, i když nájemník jistě odchází s pocitem vítěze. Případnou dohodu by určitě měl koncipovat právník, velmi nedoporučuji snahu o nějaké dohody psané „na koleni“.
Základem prevence a následného úspěšného postupu s neplatícím nájemníkem je mít v pořádku smlouvu a účetnictví. Díky tomu máte možnost se v případě potřeby bránit. Snažte se ale dohodnout, je to méně namáhavé. Situaci řešte rychle, dvou až tříměsíční kauce by vám měla dát dostatek času a prostoru.
Pokud cítíte, že nájemník není schopen či ochoten situaci řešit, snažte se ho co nejdříve vystěhovat a to i za cenu ztráty. Velmi váhejte s případnými žalobami a konzultujte situaci s právníkem, neboť jak praví Sun Tzu: „Vítězí ten, kdo ví, kdy může či nemůže bojovat.“
Vstoupit do diskuze
1 komentář
