Guy Baker: Realitní trh v Čechách fungoval i během recese

Jak dlouho působí vaše společnost v České republice?

Formálně byla společnost Palmer Capital založena v České republice teprve v roce 2012. Připadá mi, jako bychom zde ale působili mnohem déle, jelikož jednotlivci stojící za společností operují v České republice již od roku 1992. Já osobně působím v Česku od roku 1998.

Jaké jsou hlavní zájmy Palmer Capital v Čechách? Komerční nebo bytová výstavba?

Nejprve jsme investovali do komerčních nemovitostí a stále to zůstává v centru našich zájmů. V nedávné době jsme však převzali několik rezidenčních projektů, které byly poměrně úspěšné. Navíc trh směřuje v současné době více k bytové výstavbě než ke komerční, takže reagujeme na tržní trend. Není to však segment, kde jsme začali.

Co rozhodlo o vstupu Palmer Capital na český trh?

Musíme to nejdříve vzít trochu odzadu. Když jsme tady prvně začali investovat, tak to bylo v zastoupení velké německé instituce v roce 1998. Co nás tehdy lákalo, byla konvergence cen, hodnot a praxe ze západní Evropy. Byli jsme velmi úspěšní nejen v investicích v Čechách, ale i v Polsku. Když jsme tedy založili Palmer Capital v Německu, viděli jsme Českou republiku pozitivně.

Nebyla to ale jediná část Evropy, na kterou jsme se zaměřili. Nicméně postupem času jsme zjistili, že náš byznys se zde vyvíjel rychleji než v ostatních zemích, kde jsme působili. Na začátku to byl spíše výsledek našeho úspěchu nežli strategické rozhodnutí. V současné době je naše největší kancelář v Praze a největší investice přicházejí z Polska. Mělo by tomu tak být i nadále.

Z jakého důvodu si myslíte, že se český realitní trh dostal do popředí? Jsou zde lepší podmínky?

Těch důvodů je několik. Je zde celkem dobré ekonomické prostředí. Lidé si to však ne zcela uvědomují. Pokud srovnáme český ekonomický vývoj například s vývojem v Holandsku, kde je sice ekonomika stabilní, ale realitnímu trhu se příliš nedařilo a je stále velmi křehký, byl vývoj v Čechách v posledních dvou letech rozumný.  Navíc zde máme dobré zaměstnance a postavení na trhu.

Čím se odlišujete od vaší konkurence?

Co děláme? Investujeme peníze třetí strany do nemovitostí a pak je spravujeme. Nejdůležitější je právě důvěra a výdělek pro našeho klienta, a nikoliv náš osobní výdělek. Věříme, že pokud to budeme dělat správně, náš byznys pokvete. Právě tím se odlišujeme od ostatních společností.

^REKLAMA

Na českém trhu je hodně developerů, což je segment, do kterého obecně nezasahujeme. Nejsme developerská společnost, nenakupujeme nemovitosti z vlastních prostředků, abychom vydělali. My investujeme a spravujeme peníze našich klientů s cílem dosáhnout co nejvyššího zhodnocení právě pro našeho klienta.

V regionu nemáme příliš konkurence, je zde jen několik konkurenčních společností. Náš obchodní přístup a to, že nám lidé mohou věřit, nás v kombinaci s kompetentností odlišuje. Bez toho nemůžete být úspěšní.

Co vám stěžuje situaci na našem trhu?

Například realitní společnosti, které v minulosti vzaly peníze klientů, kteří věřili, že je tyto společnosti budou dobře spravovat. Nakonec klienti na svou důvěřivost doplatili a o své peníze přišli. A to zničilo vnímání tohoto trhu v očích velkých zahraničních investorů, což je škoda. Nebylo to totiž specifikum tohoto trhu, bylo to specifikum těchto společností. Nicméně investoři jsou již nyní opatrnější.

Jaký je rozdíl mezi regiony, kde působíte?

Mám na starosti kontinentální Evropu, tedy Palmer Capital Continental Europe. Asie a Velká Británie jsou pro mě důležité jako potencionální zdroj investorů.

Neznám žádné investory z kontinentální Evropy, kteří by investovali v Asii. Zřejmě se to ani nezmění, větší potenciál je totiž v příchodu asijských investorů do Evropy. Ale i to je celkem komplikované. Když se totiž zahraniční investoři (z USA, Středního východu či Asie) začnou porozhlížet po evropských trzích, mají sklon zaměřovat se nejprve na Velkou Británii, kde jsou ale ceny poměrně vysoké. Pak se podívají na kontinentální Evropu a zaměří se na Paříž a pět německých měst (Hamburk, Berlín, Düsseldorf, Frankfurt, Mnichov). Slabé euro podporuje nákupy nemovitostí v eurech, i přestože ceny například v Německu jsou poměrně vysoké. Investoři zjišťují, že investice v těchto lokalitách jsou celkem těžké a drahé, tak se začínají porozhlížet po dalších regionech.

Stále však zůstávají v západní Evropě, například Holandsku, protože si myslí, že to je levné. Holandský realitní trh je ale v depresi. V nízkých cenách se odráží fakt, že bylo postaveno mnoho budov, které zůstaly prázdné. Musíte znát místní trh, abyste si to uvědomili.  Investor ze Středního východu vidí budovu v Amsterdamu, která je o 20 až 30 procent levnější než srovnatelná budova v Londýně a myslí si, že je to výhodný obchod. Ovšem už nevidí míru neobsazenosti a jak dlouho potrvá obsadit volné prostory.

Francie je poměrně drahá, ale v minulosti jsme zde celkem úspěšně investovali. Roste zde však extrémismus a žádné konkrétní řešení není v dohledu. Ekonomika jde stranou a politické vedení s tím nic nedělá. Mám rád tuto zemi a jsem si jistý, že najdou řešení, protože jsou chytří. Avšak v současné době bych na tento trh své investice nesměřoval.

^REKLAMA

Španělsko udělalo v posledních dvou třech letech velký pokrok, ale ekonomika má stále problémy. Je velmi složité vstoupit na španělský trh ze zahraničí, nemá mnoho zásob a je poměrně těžké nemovitost koupit. Španělsko je lákavé, ale často zde dochází k investicím do špatných nemovitostí nebo za ně zaplatíte příliš mnoho.

Investoři se pak uchylují tímto směrem (ČR, Polsko), k ověřeným ekonomikám, které obstojně prošly recesí, jsou relativně politicky stabilní, jsou v EU, majetek je dostupný a navíc za rozumné ceny. Tyto argumenty ale ne vždy fungují. Přinejmenším pro investory z Asie je náš region stále tak trochu exotický. A nejsem přesvědčen, že zde v příštích dvou třech letech uvidíme významné investice z Asie nebo Středního východu. Tito investoři dávají přednost nejprve Německu, pak Paříži, Amsterdamu, Madridu, případně Itálii a až potom možná Polsku.

V čem vidíte budoucnost, potenciál?  

Rozhodně se chceme více zaměřovat na bytovou výstavbu. Teď jsme zahájili projekt Bydlení Úvaly. Nejprve jsme mysleli, že to je příliš velký a drahý pozemek, ale začínáme jej vidět pozitivněji. Jde o dlouhodobý projekt, potrvá mnoho let než bude dostavěn. Musíme být opatrní, abychom se nenechali unést. Není tolik lidí, kteří jsou připraveni koupit domy v lokalitě Bydlení Úvaly každý rok, takže můžete postavit domy a prodat je, ale když postavíte dvojnásobek domů, tak tento dvojnásobek neprodáte, protože lidé se do této lokality nebudou odjinud stěhovat ve velkém. Musíme být realisté.

Vzhledem k úspěchu, který měl náš projekt Rezidence Drahobejlova na Praze 9, chtěli bychom také investovat více v hlavním městě. Máme jeden či dva potenciální plány. Pokud přijde správná příležitost, jsme připraveni jít i do jiných částí Prahy, máme investory ze zahraničí, kteří nás podpoří.

Takže se v současné době zaměřujete více na bytovou výstavbu než na komerční?

Ano. Naším cílem je nalákat zahraniční investory na bytovou výstavbu v Praze a okolí. Rád bych do toho zahrnul také české investory. Investice do bytové výstavby v Praze a okolí by se prodávala dobře.

Myslím si, že lidé, kteří mají peníze, hledají možnosti, kam investovat – akcie, dluhopisy, nemovitosti. Líbí se jim myšlenka investic do nemovitostí, líbí se jim myšlenka investovat v Praze, ale neví, jak to mají udělat. A tam bych chtěl směřovat náš tým v příštích několika letech.

Někdy existuje poptávka, ale není příležitost. Český trh nabízí jak poptávku, tak příležitost. Navíc zde není příliš mnoho konkurence. Za přímou konkurenci můžeme považovat realitní fond Reico České spořitelny, který je ale velmi opatrný ve svých investicích, staví velmi pomalu, je velmi konzervativní, nevím, jaký přináší výnos. Já bych se rád zaměřil na vyšší výnosy, možná se základním developerským rizikem, nicméně vedený zkušenými lidmi s naším obchodním myšlením. Rád bych, aby to byl český produkt s českou dokumentací, musí to být přístupné, nákupy budou probíhat zde na lokálním trhu a bylo by dobré, aby to bylo regulováno českými autoritami pro větší důvěryhodnost.

^REKLAMA

Do karet nám hraje nejen chybějící konkurence, ale také přítomnost velkého množství velmi bohatých Čechů, kteří chtějí investovat do realit. Jsou buď dostatečně velcí, aby nakupovali nemovitosti sami, nebo to mohou udělat skrze nás. Máme kontakty na některé velmi bohaté Čechy a kupujeme pro ně budovy, ale jednorázově, nejedná se o retailový produkt. Rád bych proto nabídl retailový produkt pro český domácí trh, kterému mohou věřit a přináší obstojný výnos.  

Co znamená obstojný výnos?

Myslím si, že to závisí na podstatě produktu. Náš v eurech kotovaný realitní fond, který investuje do majetku v Čechách a na Slovensku, platí v dividendách přibližně 4 %. Chceme to v příštích dvou až třech letech zdvojnásobit na přibližně 8 % p.a. Je to jednoznačně možné.

Na základě naší předchozí zkušenosti v regionu jeden z našich realitních fondů vynesl pro investory za více než čtrnáctileté období výnos 9,2 % p.a. (osvobozený od daně). Pro investory platící daně by to pravděpodobně bylo kolem 8 %.

V současné době je navíc velmi pozitivní kombinace okolností. Nakoupím maloobchodní budovu za 10 milionů euro s výnosem 8 %, můžete ji financovat 4 miliony úvěrem od banky za 2 %. Takže platíte 2 % za 50 % vašich peněz, výnos z těch dalších 50 % je dvojnásobná páka, takže by mělo být možné získat na tom dvojnásobek, pokud spravujete aktivum správně.

Tento model přitahuje mnoho lidí, ale pak k tomu přidávají hodně poplatků a spravují aktivum špatně. Ale pokud to děláte dobře, a je to vlastně docela jednoduché, protože nemovitosti jsou jednoduché, měli bychom být schopni dodat z těchto zdrojů investic výnos 8 %.

Nedávno jsme dokončili projekt v Praze 9 – Drahobejlova, kde jsme investovali přibližně 11 milionů eur za 84 bytů a trvalo to přibližně 3 roky. Kdybychom to měli opakovat za kratší období a s větším rizikem developementu, dosáhli bychom výnosu 15 – 20 % p.a.

Takže za dobrý výnos považuji pro realitní fond 8 %, pro developerský fond 15 %. Můžete jít ještě více dolů po křivce rizika, můžete koupit kvalitnější aktiva v centru Prahy, kde nakoupíte za 6 %, a při financování úvěrem by byl výnos 4 nebo 5 %, ale s tím, že jste investovali do velmi kvalitní budovy v centru Prahy. Navíc do budoucna dojde k růstu, což je složitější zahrnout do finančních kalkulací. Ale existují investoři, kteří dávají přednost nižším výnosům při investicích v centru Prahy než do maloobchodních budov například v Českých Budějovicích nebo Liberci s vyšším výnosem.

V centru Prahy můžeme počítat s výnosem 4 – 6 %, regionální investice mají 8 %, developement 15 %.

V čem je tajemství dobré investice do nemovitosti?

Není to o lokalitě, jde především o načasování. Pokud je načasování správné, pak vyděláte. Pokud je načasování špatné, o peníze přijdete a nepomůže vám ani lokalita. Lokalita vám dává pouze možnost prodat kdykoliv, ale když nakoupíte na vrcholu trhu a prodáte na dně, budova v Pařížské ulici vám prodělá hodně peněz.

Nakoupíte-li na vrcholu trhu za 4 % a prodáte na dně za 6 %, představuje to ztrátu 50 %. Pokud nakoupíte druhotnou stavbu na vrcholu za 10 % a prodáte na dně za 12 %, to dělá ztrátu 20 %, což není až tak dramatické.

Na silném trhu můžete nakoupit/prodat sekundární aktiva, na slabém trhu ale vyschne likvidita. To bylo hlavním problém mnoha evropských zemí v minulých letech. Hotovost během finanční krize zmizela z trhů jako jsou Bulharsko či Rumunsko a stále se ještě nevrátila. Lidé si to pamatují. V tom se Česko (potažmo Polsko) liší, protože i během recese jste mohli nakoupit a prodat. Daly se nakoupit administrativní budovy v regionálních městech, byla tam likvidita a lidé jako my si toho všimli.

Nyní jsme na přirozeném trhu, což je velmi pozitivní vývoj. To se odrazilo v posílení pozice České republiky v mezinárodním měřítku. Trh funguje, což je dobré.