Čerstvá zkušenost s Jistotním účtem od UniCredit Bank

Při prodeji či koupi nemovitosti je vhodné jak pro kupujícího, tak pro prodávajícího použít úschovu peněz. V ČR existují tři druhy úschov:

1. realitní úschova – úschova peněz u realitní kanceláře
2. advokátní/notářská úschova – úschova peněz u advokáta nebo notáře
3. bankovní úschova – úschova peněz u bankovního ústavu

Pokud se dostanu k prodeji nebo koupi nemovitosti a zastupuji v některých věcech prodávajícího nebo kupujícího, vždy se snažím o to, aby se finanční transakce udělala přes bankovní úschovu, kterou považuji z výše uvedených úschov za nejbezpečnější. U prvních dvou variant totiž nese odpovědnost za úschovu fyzická osoba, případně společnost s ručeným omezeným.

V případě bankovní úschovy odpovědnost nese banka, tedy subjekt, který je regulován ze strany ČNB a u kterého máte velikou pravděpodobnost, že i v případě selhání jednotlivce na přepážce banky se k vašim penězům dostanete.

V případě, že se nákup financuje pomocí úvěru, je zvykem udělat bankovní úschovu u banky, která nákup financuje. Jestli to je dobře nebo špatně, to nechám na posouzení jiných.

Jeden z případů, který jsem v poslední době řešil, byl tento:

Zastupoval jsem prodávajícího při prodeji jeho rodinného domu. Kupující řešil financování přes zprostředkovatele u UniCredit Bank.  Úschovu peněz jsme dohodli taktéž u UniCredit Bank.

^REKLAMA

Advokát připravil Smlouvu o smlouvě budoucí kupní a Kupní smlouvu (dále jen SOSBK a KS), kterou jak prodávající, tak kupující odsouhlasili. Následně jsme tento odsouhlasený návrh SOSBK a KS poslali do banky. Schvalování úvěru trvalo měsíc a půl a během této doby jsme od banky nedostali jedinou připomínku k návrhu  SOSBK a KS.

Odstavec ohledně výplaty kupní ceny pro prodávajícího zněl v KS:

Částku ve výši 2 305 000 Kč vyplatí schovatel UCB takto: 

Částku ve výši 2 149 000 Kč uhradí na účet prodávajícího č. 1111111111/1111 do 7 dnů po té, kdy mu bude předložen výpis z katastru nemovitostí k nemovitým věcem v bodě 1. článku A, v němž bude zapsán jako vlastník kupující a z výpisu nebude vyplývat žádné omezení vlastnického práva, ani nebude vyznačena žádná plomba, kromě zástavního práva nebo probíhajícího vkladu zástavního práva pro banku, která poskytuje hypoteční úvěr pro kupujícího. 

^REKLAMA

Banka za měsíc a půl schválila úvěr a pak ještě připravovala smlouvu o úschově peněz, která se v UCB jmenuje Jistotní účet. Jistotní účet je dle banky účet, který poskytuje jistotu prodávajícímu, že mu bude cena sjednaná mezi kupujícím a prodávajícím uhrazena, a jistotu kupujícímu, že tato cena bude vyplacena až po splnění podmínek pro její uvolnění specifikovaných ve Smlouvě o Jistotním účtu.

Pokud by to tak bylo, není co řešit. Jenže v našem případě UniCredit Bank postupovala velmi nestandardně a do Smlouvy o Jistotním účtu dala požadavek na výplatu peněz z Jistotního účtu, který nekorespondoval s tím, na čem se smluvní strany dohodly v SOSBK a KS a který UniCredit Bank nepřipomínkovala.

Podmínky výplaty části kupní ceny byly v Jistotním účtu definovány takto:

a) Banka je povinna vyplatit první část spravované částky ve výši 2 149 000 CZK způsobem níže uvedeným za předpokladu, že jí budou předloženy originály nebo úředně ověřené kopie následujících dokumentů:

^REKLAMA

• výpis z katastru nemovitostí pro obec xxxxxxxx, kat. území xxxxxxxx, na kterém bude Kupující uveden jako výlučný vlastník  shora specifikovaných nemovitostí. Na předloženém výpisu z katastru nemovitostí musí být vyznačeno zástavní právo k zajištění dluhů vyplývajících z úvěru Kupujícího spolu se zápisem zákazu zcizení a zatížení ve prospěch Banky, přičemž žádné jiné právo ve prospěch třetí osoby, ani žádná výhrada, poznámka či plomba tam vyznačeny být nesmí.

Banka si tedy dovolila připravit Smlouvu o Jistotním účtu způsobem, který je v rozporu s Kupní smlouvou a který dává jistotu jen kupujícímu a bance. Banka totiž přidala do podmínek výplaty části kupní ceny podmínku, že musí být zapsané zástavní právo banky. Takové znění Jistotního účtu tedy dává jistotu pouze kupujícímu a samozřejmě bance. Prodávající při jisté konstelaci mohl přijít jak o peníze, tak o nemovitost a musel by se svých nároků zdlouhavě domáhat u soudů České republiky.

A jak by musela vypadat ta jistá konstelace?

Pokud by banka připravila zástavní smlouvu s chybou, kvůli které by musel katastrální úřad vkladové řízení zástavního práva zamítnout, a zároveň by pak proběhlo úspěšně zapsání vlastnického práva, pak náprava ohledně zástavního práva již není v rukou prodávajícího, neboť pozbyl majetkových práv.

A pokud by kupující s bankou nespolupracoval a zástavní právo nebylo do určitého data zapsáno, dle dalšího bodu v Jistotním účtu se Jistotní účet zruší a peníze se vrátí na účet, ze kterého přišly, tedy vrátí se zpátky do UCB, kde se z nich umoří hypoteční úvěr.

Prodávající by tedy nevlastnil nemovitost a ani by nedostal peníze. Kupující  by vlastnil nemovitost a byl by „bez dluhů“. Banka by měla zaplacený úvěr.

V extrémní konstelaci by se mohlo stát to, že pokud by byl zamítnut vklad zástavního práva a vlastnické právo by bylo zapsané, pak by mohl kupující nově nabytou nemovitost ihned prodat třetí osobě. Kupující by tedy získal 2,5 milionu Kč, prodávající by neměl ani peníze ani nemovitost a neměl by ani šanci získat zpátky nemovitost, neboť třetí osoba by jí nabyla v dobré víře od majitele, který figuroval v katastru nemovitostí. Banka by si vzala zpátky peníze z Jistotního účtu.

Nakonec však katastr nemovitostí zapsal bez problémů jak zástavní právo, tak i vlastnické právo, takže dalo by se říci: „Konec dobrý, všechno dobré.“

Vyjádření UniCredit Bank:

Je zcela nepochybné, že pokud prodávající akceptuje zaplacení kupní ceny z úvěru, musí si být vědom vázanosti výplaty na existenci zástavního práva ve prospěch banky, protože banka musí mít poskytnutý úvěr zajištěn. Stávající praxe přitom funguje převážně tak, že zástavní právo se zřizuje ještě před prodejem nemovitosti, čili zástavní smlouvou, kterou uzavírá banka s prodávajícím. V důsledku této skutečnosti je prodávající účastníkem příslušného řízení u katastrálního úřadu a v případě vady zástavní smlouvy, která by mohla způsobit neprovedení vkladu zástavního práva, je o věci informován a musí být spoluúčasten při sjednávání nápravy. Současně platí, že dokud neskončí řízení o vkladu zástavního práva, nemůže dojít ani ke vkladu vlastnického práva (viz ust. § 18 odst. 6 zákona o katastru nemovitostí). Riziko, že by došlo ke vkladu vlastnického práva dříve, než ke vkladu zástavního práva, je tedy velice nízké; mohlo by se to stát pouze v případě, že by v důsledku nečinnosti stran (banky a prodávajícího) nebyla náprava sjednána, tedy KÚ by rozhodl o zamítnutí vkladu a po uplynutí příslušných lhůt provedl vklad vlastnického práva. V takovém případě by pak samozřejmě bylo věcí serióznosti kupujícího, zda by novou zástavní smlouvu s bankou sjednal.

Pokud jde o text, který klient v daném případě požadoval zakotvit do smlouvy o jistotním účtu, považujeme za nutné upozornit ještě na to, že tento text by znamenal, že by banka musela uvolnit prostředky z jistotního účtu prodávajícímu i za situace, že by zástavní právo, resp. informace o probíhajícím řízení o jeho vkladu, na výpisu z příslušného listu vlastnictví vyznačeny nebyly. Jak je vysvětleno výše, je s ohledem na nutnost zajištění úvěru zástavním právem tato situace pro banku neakceptovatelná.

Konečně uvádím, že jistotní účet má význam i pro prodávajícího, protože mu dává jistotu, že prostředky na úhradu kupní ceny jsou pro něj připraveny a za splnění dohodnutých podmínek mu budou vyplaceny. Pokud jistotní účet není zřizován, může se prodávající spolehnout pouze na úvěrový příslib, který banky zpravidla neformulují jako bezvýhradně závazný, protože se musí chránit pro případ, že by před výplatou peněz vyšla najevo negativní skutečnost, která jim podle úvěrové smlouvy, resp. jejich obchodních podmínek, umožňuje úvěr neposkytnout.