Zakázaná ujednání aneb Co vám v nájemní smlouvě neprojde

Smluvní pokuta v nájemní smlouvě?

Nový občanský zákoník stanovuje v ustanovení § 2239, že se nepřihlíží k ujednání ukládajícímu nájemci povinnost zaplatit pronajímateli smluvní pokutu, ani k ujednání ukládajícímu nájemci povinnost, která je vzhledem k okolnostem zjevně nepřiměřená.

Dle uvedeného zákonného ustanovení nemůže být tedy v nájemní smlouvě utvrzena povinnost nájemce prostřednictvím smluvní pokuty. Dle původní právní úpravy platné až do konce roku 2013 bylo možné sjednat smluvní pokutu v nájemní smlouvě, což v určitých případech bylo praktické pro pronajímatele k ochraně jeho práv.

Tip: Ochrana nájemníka v trestním právu

Nepřiměřená ujednání

Pronajímatel není taktéž oprávněn sjednat v nájemních vztazích ujednání ukládající nájemci povinnost, která je vzhledem k okolnostem zjevně nepřiměřená. Zákonodárce však blíže nevymezil okruh případů, kdy ujednání bude zjevně nepřiměřené, bude tedy nutné posuzovat každý konkrétní případ zcela individuálně. Lze předpokládat, že např. absolutní zákaz přijímání návštěv rodinných příslušníků do bytu by mohl být shledán jakožto zjevně nepřiměřený.

Nový občanský zákoník stanovil, že k těmto ujednáním o smluvní pokutě a nepřiměřených povinnostech se nepřihlíží, tedy jedná se o ustanovení zdánlivá bez právní relevance a soud by měl k jejich zdánlivosti přihlížet z úřední moci. V případě hrozícího sporu by měl být však nájemce aktivní a po konzultacích s odborníky uplatňovat své námitky vůči pronajímateli.

^REKLAMA

Tip: Jak zvýšit ochranu nemovitosti proti neoprávněnému převodu?

Inspirace ze zahraničí

Uvedené ustanovení o zakázaných ujednáních v nájemní smlouvě může být považováno jakožto nerovnoměrné stanovení práv a povinností mezi pronajímatelem a nájemcem, je však nutné chápat, že nájemce je dle zákona považován za slabší smluvní strany s vyšší mírou ochrany.

Zákonodárce při přijetí tohoto ustanovení vycházel z inspirace obdobné zákonné úpravy z Německa, Nizozemí a Québecu.

Budete-li řešit obdobnou problematiku, lze jedině doporučit konzultovat s právníkem k posouzení veškerých aspektů vašeho případu, a to i s ohledem na očekávaný vývoj rozhodovací praxe soudů a samotné legislativy.