Jaká je „správná“ cena nemovitosti?

Tržní cena je taková, jakou je trh ochoten akceptovat. Prodávající nabídne nemovitost na trhu za určitou cenu a nalezne kupujícího, který ji v daném čase za danou částku je ochoten koupit. Tato cena však nebývá vždy akceptována bankou.

Pro banku má (či může mít) daná nemovitost úplně jinou cenu. Jak to? Ať chceme nebo nechceme, banka se na nás dívá tak trošku přes prsty a hledá odpověď, za kolik by danou nemovitost mohla ihned umístit na trh, kdyby klient zítra přestal splácet úvěr. Tedy za jakou cenu je co nejrychleji obchodovatelná.

Cena nemovitosti odhadnutá bankou se od kupní může lišit – a nikoliv směrem nahoru (tedy vyšší bankovní než tržní), ale směrem dolů. Vyšší odhadní cenu banka až na výjimky nepotvrdí (například prodej v rodině, dědictví aj.). Většinou to bývá boj o to, jestli a o kolik bankovní ústav cenu poníží.

Jak odhad funguje v praxi

Odhadce stanovený bankou provede prohlídku nemovitosti a v počítačovém programu od banky (či externí firmy) zpracuje odhad nemovitosti. I zde je počítáno s průměrnou cenou za metr čtvereční – řekněme cenovou mapou. Daný program jen nabídne cenový rozptyl za metr čtvereční. Odhadce stanoví cenu na základě špatných (hluk, prašnost, nejasný územní plán, nízká poptávka v lokalitě, dopravní obslužnost aj.) a dobrých stránek nemovitosti (převis poptávky nad nabídkou, klidná lokalita, dobrá dopravní obslužnost atd.).

Důležité je, že odhadce musí udělat tzv. srovnávací metodu odhadu – tedy vybere minimálně 3 co nejvíce podobné a místem nejbližší nemovitosti k té vaší a sleduje ceny vybraných nemovitostí, zda je cena vaší nemovitosti v okolí nadsazená či nikoliv.

^REKLAMA

I když odhadce zpracuje cenu, která je rovna ceně prodejní, neznamená to, že banka daný odhad akceptuje. Odhad nemovitosti putuje na interní kontrolní oddělení v bance, které se jmenuje „Supervize“. Dané oddělení jsou interní odhadci banky, kteří kontrolují své kolegy, jestli udělali odhad správně (jinými slovy, jestli nenadsadili cenu, neopomněli na věcná břemena či jiná omezení váznoucí na nemovitosti). Oni určují, jestli danou nemovitost je banka ochotna přijmout do zástavy a oproti ní poskytnout hypoteční úvěr v určité výši.

Banka cenu snížila… proč?

Výše popsané není žádná novinka. Píši to z toho důvodu, že v poslední době (měsících) mne u většiny klientů tak zvaně „nevychází“ odhady nemovitostí. A že by všichni klienti vybírali tak špatně a předražené nemovitosti? Tomu se mi rozhodně nechce věřit. Problémů, proč banka neodhadne vámi vysněnou (kupovanou / stavěnou) nemovitost na částku, kterou potřebujete, je několik.

Faktorem, který banky asi nepřiznají, je ten, že se bojí další hypoteční bubliny (výše cen nemovitostí) na trhu. Zvláště v oblasti Prahy a Středočeského kraje. Tři odhadci mi nezávisle na sobě potvrdili, že dostali instrukce od bank, aby spíše ponižovali cenu nemovitosti. Pokud klient nebude mít dostatečně velkou hodnotu zástavy, musí použít více vlastních prostředků či dozajistit úvěr jinou nemovitostí… a tím pádem banka má při stejném obchodu nižší riziko, protože uvolní klientovi méně prostředků nebo požadovanou částku ale s vyšším zajištěním.  

Údajně dané nařízení vzniklo nejen díky strachu z bubliny, ale také díky ČNB a její zprávě o stabilitě finančního trhu, podle které mají být banky více obezřetné, komu půjčí a co berou do zástavy, aby byly více stabilní a neohrožovali bankovní sektor v ČR. V každém případě nyní na trhu pociťujeme větší cenovou úpravu odhadu ze strany bankovních institucí.

^REKLAMA

Stejný pes, jiná cena

Zajímavé je, že každá nemovitost má pro banku jinou odhadní cenu. Ukážu vám nejkřiklavější příklad z poslední doby.

Klient si staví rodinný dům, směr Praha Východ. Cena včetně pozemku a veškerých nákladů činí přibližně 12 mil. Kč. Oslovili jsme všechny odhadce/banky na trhu a zeptali se jich na cenu nemovitosti. Nejníže se odhad pohyboval na úrovni 4 mil. Kč, pokračovali jsme pomalu výše k 5 mil. Kč a později k 6 mil. Kč u dalších bank. Cena u bankovních domů narůstala až na 6,9 a 8 mil. Kč. Nakonec jsme se dostali na 8,6 mil. Kč. Nejde mne nyní o to, že odhad je vždy menší než požadovaná částka, jde o obrovský rozptyl, který se u jedné nemovitosti může vyskytnout!

Do odhadu nemovitosti vstupuje mnoho faktorů a to jak subjektivních, tak objektivních. „Správnou“ cenu nemovitosti je těžké určit. Pokud banka podhodnotí cenu nemovitosti, je to správně? Proč to vůbec dělá – vždyť se na trhu našel někdo, kdo je ochoten akceptovat danou cenu!

Uvedu další příklad. S klientem jsme žádali o hypoteční úvěr na koupi bytové jednotky ve výši 4,2 mil. Kč na Praze 4, což je standardní cena v dané lokalitě. Odhadce to viděl jinak a stanovil cenu na 3,6 mil. Kč. Klient byl i tak rozhodnut nemovitost pořídit. Ovšem než se vyřídil hypoteční úvěr, přišel jiný kupující a akceptoval cenu 4,2 mil. Kč … a nemovitost „vyfouknul“. Udělal chybu odhadce? Stanovil špatně cenu, a tak přišel klient o vysněný byt?

^REKLAMA

Další nelogičnost v odhadech je taková, že existuje na trhu banka, která poskytne tzv. 120% hypoteční úvěr. Ale neznamená to, že máte nemovitost za 1 mil. Kč a banka poskytne 1,2 mil. Kč. Znamená to, že pokud odhadce poníží odhadní cenu o 20 %, stále můžete dostat plnou, požadovanou výši úvěru. Tedy máte-li nemovitost za 1 mil. Kč a odhadce stanoví cenu na 833 333 Kč, stále vám banka poskytne 1mil. Kč. Jsou špatní odhadci a banka to ví a oddělní obchodu si přizpůsobilo metodiku, nebo banka nehledí na cenu nemovitosti?

Nedávno jsem také obdržel vynikající e-mail od bankovního úředníka. Klient žádal o hypoteční úvěr v rámci developerského projektu. Odhadkyně nepotvrdila kupní cenu (ač bylo již 90 % bytů v dané lokalitě prodáno, tedy cena asi byla správná). Cituji z emailu banky: „Bohužel nemá asi cenu u nás oceňovat podobné projekty. Bohužel zkušenost s odhady je negativní, na vše pak pouze schvalujeme nulové poplatky za ocenění a výsledek žádný. Asi již doporučím podobné požadavky v současné době neposílat.“

Daná věta snad ani nepotřebuje komentář. Nutno dodat, že u jiné banky nám akceptovali cenu v plné výši…

Bohužel klient (kupující, ale i prodávající) jsou kolikrát v pasti na risk politice banky a na odhadcích. Chápu a rozumím tomu, že banka si musí úvěrovanou nemovitost prohlédnout a zjistit, v jakém je stavu. Leč poslední dobou cítím vyšší strach ze strany odhadců oceňovat nemovitosti na prodejní (kupní ceny) a vyšší obezřetnost bank.

Banka neschválila odhad… co dál?

Co tedy dělat, pokud nám nevyjde odhad tak, jak potřebujeme? Možností je několik:

1. Jednat s prodávajícím o úpravě kupní ceny. Neboť logicky, pokud by přišel jiný kupec, a také by žádal o hypoteční úvěr, situace se bude opakovat. Tudíž jediné, čeho by prodávající docílil je to, že by dostal peníze později, než by si našel dalšího kupujícího. Jedinou možnost by měl, že by nalezl kupujícího, který by financoval nemovitost nebo její převážnou část v hotovosti.
2. Zkusit jinou banku. Problém je v tom, že někdy klient prostě musí využít služby dané a jedné banky – např. z důvodu 100% hypotečního úvěru, metodiky výpočtu příjmů aj. Poté bohužel by z obchodu sešlo.
3. Dofinancovat rozdíl ceny, který potřebujeme, z vlastních zdrojů – jednoduše vzít vlastní peníze a rozdíl ceny doplatit ze svého.
4. Dofinancovat rozdíl ceny z cizích zdrojů – pravděpodobně nejlépe ze stavebního spoření bez zajištění nemovitostí (neboť 2 zástavy od jiných institucí vám na jedné nemovitosti neprojdou u banky a jedna finanční skupina nebude chtít mít 2 zástavy nad rámec hodnoty nemovitosti).
5. Dozajistit hypoteční úvěr jinou, další nemovitostí v rodině – chatou, chalupou, pozemkem, bytem rodičů aj.

Autor je finančním poradcem společnosti Fincentrum.