Proč mi banka neodhadla nemovitost na správnou výši?

V článku „Jaká je „správná“ cena nemovitosti?” na téma odhady jsme psali o „správné“ ceně nemovitosti a úskalí, co se stane, když banka neodhadne nemovitost na dostatečnou výši, a jak z toho ven. Uváděl jsem dost velký rozptyl jedné stavěné nemovitosti v rozmezí 4 – 8,6 mil. Kč s tím, že celkový investiční záměr byl 12 mil. Kč. Pojďme nejen tento příklad rozebrat a probrat, proč tomu tak je a jaký je názor bank na danou cenu nemovitosti.

Nejdříve si musíme zodpovědět otázku, proč by vůbec měla banka ponižovat/snižovat odhadní cenu nemovitosti? Fakticky jde pro banku (zjednodušeně) o tzv. řízení rizik. Jinými slovy banka usiluje o likviditu nemovitosti (likvidita znamená, jak rychle přemění nemovitost na hotovost). Řeknu to ještě jinak – banka se na klienta vždy dívá „přes prsty“. „Dnes ti kliente půjčím peníze a zítra přestaneš splácet (jedno z jakého důvodu). A mě, jako banku zajímá, za jak dlouho dostanu peníze zpět – tedy za kolik vůbec tu tvou nemovitost zítra mohu prodat.“

A v tom je fakticky zakopaný pes, proč někdy tzv. „nevyjdou“ odhady. Fakticky banka akceptuje nižší odhadní cenu, než klient potřebuje a zaplatí. Pokud banka bude obratem chtít nemovitost zpeněžit, pravděpodobně ji také bude prodávat i lehce pod cenou. Hledá totiž co nejrychleji obchodovatelnou cenu na trhu. To, že právě nemovitost kupujete nebo stavíte za nějakou cenu vyšší, ji nezajímá. Za takovou cenu se může hledat kupec delší dobu, což již může být pro banku neakceptovatelné.

Příklad ocenění bankou

Pozemek: 1 mil. Kč, směr Praha Východ, malá vesnice

Výstavba: 11 mil. Kč

Vybavení: Nadstandardní – od tepelných čerpadel, po dřevěné materiály, bazén, rybníček, pasivní standard domu, krásná a klidná lokalita. Opravdu krásná nemovitost.

^REKLAMA

Ceny pro banky:

(Podotýkám, že názvy bank znám, stejně tak i odhadců, neboť jsem se všemi jednal. Záměrně však logicky daná jména nemohu uvést.)

Banka číslo 1: 4 mil. Kč

Odhadce: „Podívejte, já bydlím 4 km vedle a 12 milionů v dané lokalitě, to jste se prostě zbláznil. Nemovitosti se pohybují max. do 4 milionů včetně novostaveb. To ani náhodou.“

Banka číslo 2: 6 mil. Kč

Odhadce: „Cena výstavby nemovitosti je nadhodnocena. Namísto 12ti by se měla postavit tak za 7 – 8 milionů. Plus pozemek. V dané lokalitě je však za danou cenu nemovitost neprodejná. I když zhodnotím kvalitu stavby a její přednosti, banka nebude akceptovat více jak 6 mil. Kč.“

Banka číslo 3: 6,9 mil. Kč

Odhadce: „Klidná lokalita, špatná přístupová komunikace, nezpevněný povrch, na konci obce mezi starší zástavbou. Obchodovatelnost této nemovitosti je v dané lokalitě obtížná.“

^REKLAMA

Banka číslo 4: 8,6 mil. Kč

Odhadce: „Velmi kvalitní stavba, kvalitní provedení, nadstandardní materiály… v dané lokalitě ale není možné nemovitost za 12 mil. Kč prodat. Nemovitost je hůře obchodovatelná.“

Další banka odhadla nemovitost na 8,9 mil. Kč, fakticky se stejnými argumenty. Do dané výstavby se promítnul fakt, že zatím klient neměl a nemá vybránu stavební společnost, která by mu nemovitost postavila. Měl zatím a pouze rozpočet od projektanta. To také hraje roli – protože odhadci se domnívají, že daná nemovitost lze postavit za daleko nižší cenu, než je v projektu uvedeno. (Odhadci počítají s cenou výstavby kubického metru, která je v současné době cca 4 800 Kč/m³.) Jak to nakonec dopadne a kdo bude mít pravdu (ohledně nákladovosti stavby), uvidíme, až bude nemovitost dostavěna.

Ostatní banky jsme s klientem již nekontaktovali. Zjistili jsme, že daný odhad většinou budou dělat stejní odhadci, se kterými jsme již diskutovali.

Největší komplikací není stavba jako taková, ale její lokalita. A asi neříkám nic převratného, když dnes daleko více, nežli stav nemovitosti, hraje roli její lokalita a obchodovatelnost. Další odůvodnění bank (ústní), bylo také následující:

• Je super tepelné čerpadlo, rekuperace energie, atd. Jenže vytápění za 1 mil. Kč… to se nikdy klientovi nevrátí. Nechť topí klidně plynem a kotlem za 40 000 Kč… to než protopí danou investici, stejně již budou jiné technologie a stávající budou potřebovat vyměnit. Pro banku daná technologie nemá žádnou hodnotu.
• Je fajn, že ta nemovitost je krásná, kvalitně postavená. Ale ten, kdo má 12 mil. Kč, si většinou koupí či postaví takovou nemovitost, jakou on požaduje, a nikoliv takovou, že by se nastěhoval „do cizího“.

Druhý příklad ocenění bankou

Klient rekonstruoval nemovitost a jen koupelna jej vyšla na 1 mil. Kč. Fakticky si nechal přivézt nějaké exotické leštěné kamení či mramor či bůhví jaký kámen. Obložení koupelny bylo celé naprosto černé a metr čtvereční stál tisíce až desetitisíce korun.

Když přišel odhadce, prohlásil: „Jojo, koupelna klasika, 500 až 1000 Kč/m² dlaždičky.“  

^REKLAMA

Klient se samozřejmě rozohnil: „Víte, kolik to stálo? To si děláte legraci.“ 

Odhadce prohlásil: „Víte, jsem odhadce 30 let, soudní znalec… a tohle je jediná taková koupelna, co jsem v životě viděl. A vy jste pravděpodobně jediný, kdo má takovou koupelnu. Když přestanete splácet a banka bude chtít zpeněžit vaši nemovitost, komu ji prodá? Kdo se takový druhý najde se stejným vkusem? Ač nezpochybňuji cenu koupelny a kvalitu provedení, tak počet lidí, kteří by byli ochotni za danou koupelnu si připlatit, je opravdu málo. Ba naopak, většina lidí by asi koupelnu i vybourala, a tím fakticky by ještě vznikly vícenáklady.“

Nutno podotknout, že ostatní části nemovitosti nebyly takto výstřední.

Třetí příklad ocenění bankou

Přišel odhad do banky a volala mi bankovní úřednice, kolegyně: „Viděl jste ten dům pane Prime? To je strašný… v tom by nikdo nikdy nemohl snad bydlet.“ Samozřejmě, cena byla asi o 3 mil. Kč nižší, než klient čekal. Když jsem s klientem hovořil, prohlásil: „Pane Prime, viděl jste ten můj dům – ten je jediný a unikátní v celé lokalitě.“ 

Kupředu levá…

No a nyní se právě že dostáváme k jádru pudla. Bohužel, nás banky i tak trošku tlačí do stereotypu, uniformity, jednotnosti (a to už jsme tu historicky bohužel měli). Tedy politika bank: pokud bydlíte v paneláku, určitě vám půjčíme klidně 100 % hodnoty nemovitosti. Ten byt se stejně prodá… ano, ano, bydlete v satelitech, ve stejných rodinných domcích – dole obývák spojený s kuchyní, první patro 3 pokojíčky, koupelna a WC. Nejlépe do 150 m², nejlépe pozemek 500 – 800 metrů nedaleko většího města.

Na dané typy nemovitostí stále na trhu existuje vysoká poptávka, a tak banky s klidem půjčují… otázkou je, jestli je to tak dobře. Já si to rozhodně nemyslím. Chápu jejich politiku, chápu jejich averzi k riziku, chápu, že banky mají peníze a my je chceme půjčit… rozumím argumentům, ale stále si říkám, že tím tak trošku mizí část originálních staveb a bydlení.

Bohužel, tímto jsme někdy nepřímo tlačení opět do průměrnosti – mějte průměrný dům, průměrný byt, průměrně drahý v lokalitě, aby si jej mohlo koupit co nejvíce průměrných lidí v případě, že nebudete splácet. Mějte průměrné vybavení z velkoobchodu, nemějte žádná exkluzivní zařízení či věci na míru nebo jiné materiály než lamino a koberce nebo jiné nadstandardy (např. co takhle saunu, centrální vysavač atd.?) či nedej bože moc velkou zahradu – kdo by to sekal a staral se o to, že?

Fakticky, pokud prostě máte něco jiného než většina populace, bankám se to moc líbit nebude a můžete očekávat nižší odhadní cenu vaší nemovitosti pro banku (což ovšem neznamená, že daná nemovitost nemá na svém trhu cenu, kterou očekáváte – může mít).

A co s tím?

Předně je si třeba opravdu uvědomit lokalitu. Chápu, že mít výhled na srnky a žít v klidu a pohodě je hrozně fajn a příjemné. Jen zatím ne pro většinu populace. Budete se muset smířit s tím, že vás daný klid bude něco stát… a to jak v podobě vyšší angažovanosti vašich finančních zdrojů, a také toho, že investice do nemovitosti se vám asi nikdy finančně nevrátí. (Ale měly by se vracet, když je to vaše vysněné bydlení? A není to vlastně jedno?)

Můžete bance nabídnout jinou nemovitost jako dozajištění… nebo třeba také si rozmyslet, jestli opravdu kupuji či stavím dobře v dané lokalitě. Nebo jestli cena opravdu není na trhu přemrštěná a pozvat si znalce v daném oboru – např. realitní vyjednávače, kontrolu stavu nemovitosti atd. Neboť ne každý z nás, je odborníkem na cenové mapy v ČR, na konstrukce a vady nemovitostí či neumíme jednat s protistranou.

Poznámka: pokud by se jednalo o investiční nemovitost, samozřejmě bych takto nemluvil a řešil výnosy, náklady, návratnost atd. Ale zde se bavíme o celoživotní nemovitosti na žití pro vás a pro vaši rodinu.

Autor je finančním poradcem společnosti Fincentrum.