Trh s byty: Proč jsou někde byty předražené?

Poptávka po soukromých bytech

V různých obdobích na daném místě existuje množstvím lišící se poptávka po bytech. O poptávce spolurozhoduje poloha, ať už v rámci města, regionu, nebo širší geografické oblasti. Poptávka se mění v čase. Realitní praktik by o poptávce hovořil s ohledem na spádovost, a možná by také zmínil, že poptávka je také ovlivněna koupěschopností a dostupností hypoték. Studovaný ekonom by k popisu poptávky asi přistoupil vědečtěji a hovořil by o zákonu klesající poptávky a pro názornost by chtěl vykreslit křivku poptávky – viz Graf 1.

Čím vyšší budou na daném trhu ceny bytů, tím více potenciálních kupujících bude narážet na rozpočtové omezení (nedosáhnou na hypotéku) a budou alternativní možnosti uspokojení svých potřeb v podobě substitutů. Náhražkou bydlení ve vlastním ve zvolené lokalitě může být volba jiné lokality (jiný trh), nebo i využití nájemného bydlení, které je alternativou k bydlení ve vlastním.

Graf 1: Křivka poptávky je klesající a popisuje, jak závisí poptávané množství na ceně. (1) Když cena vzroste, pak (2) poptávané množství klesá – za jinak stejných podmínek (ceteris paribus).

Změna v cenách způsobuje pohyb podél křivky poptávky (Graf 1), zatímco ostatní necenové faktory způsobí posun křivky poptávky (Graf 2).

Graf 2: Posuny křivky poptávky. (1) Posun doleva, například když se v průběhu finanční krize sníží dostupnost úvěrů. (2) Posun doprava, například pokud se díky migraci zvýší počet obyvatel.

^REKLAMA

Změny v některém z určujících faktorů poptávky budou znamenat posun poptávkové křivky doleva nebo doprava. Čím vyšší příjmy, tím větší lze očekávat nárůst poptávky – více lidí může chtít přejít z nájemního bydlení do bydlení ve vlastním.

Poptávka také může růst proto, že lidé díky iracionální nevázanosti a spekulační horečce chtějí koupit druhou rezidenční nemovitost, prostě věří, že „levně koupí a draze prodají“. Toto jsou dva příklady situací, které znamenají zvýšení poptávky, kdy se křivka poptávky posunuje vlevo.

Svou roli také hraje cena substitutů, v případě rezidenčních nemovitostí nájemní bydlení. Změna cen nájemného tak může mít vliv na poptávku po bydlení ve vlastním.

Nabídka a nabídková strana

Obecně platí, že za vyšší ceny na trh přijde větší nabízené množství, zatímco za nižší ceny množství nabízené spíše poklesne. Čím dražší budou byty, tím více lze předpokládat, že se najdou developeři, kteří budou chtít na bytové výstavbě vydělat. Nabídka bytů tedy roste s vyššími cenami, mezi nabídkou a cenou existuje kladná závislost – Graf 3.

^REKLAMA

Rostoucí ceny povzbuzují developery, aby více stavěli, a před stávající vlastníky staví výzvu, aby prodali. Jsou tu ale časová zpoždění daná kapacitními možnostmi, náročností přípravy stavby, časem potřebnými pro realizaci stavby, nabídka je nepružná. Prodávající reagují na změny cen pomaleji a procentní změny nabídky jsou menší než procentní změny ceny.

Graf 3: Křivka nabídky zachycuje vztah nabízeného množství na ceně. (1) Když cena vzroste, pak (2) nabízené množství (za jinak stejných podmínek, ceteris paribus) klesá.

Změna cen rezidenčních nemovitostí na daném trhu povede k pohybu podél stávající křivky nabídky (Graf 3). Ostatní faktory způsobí posun nabídkové křivky. Striktní a svazující požadavky na stavební povolení pro novou bytovou výstavbu mohou stavitele odradit. Naopak uvolnění předpisů pravděpodobně výstavbu podnítí. Rychlost výstavby zvyšují moderní technologie, jako je použití prefabrikátů, nových stavebních materiálů, nebo třeba zimních přísad pro betonáže za nízkých teplot. Tyto a další faktory způsobují posun nabídkové křivky a v konečném důsledku i výslednou tržní cenu (Graf 4).

Graf 4: Posun křivky poptávky. (1) Posun doleva, příklad kdyby se vlivem přírodní katastrofy stala část bytového fondu bez razantních úprav neobyvatelná. (2) Posun doprava, například v důsledku použití razantně levnějších a rychlejších stavebních technologií.

Rovnovážná tržní cena bytu

Rovnovážná cena na daném trhu vzniká odrazem aktuální poptávky a dostupné nabídky. Protože je nabídka v krátkodobém období relativně nepružná (nový bytový dům se přece nepostaví za týden), má zvýšení poptávky na ceny bytů obzvláště velký vliv. Je zřejmé, že nejen ve městech, která jsou přirozeně spádovými z pohledu toho, co lidé potřebují a chtějí dělat – studovat, chodit do práce, trávit volný čas, bude ocenění bytů kolísat v souladu s kolísající poptávkou. A toto je jeden z mnoha důvodů, proč mohou být byty na některých trzích v některých časech předražené.

Graf 5: Rovnovážná cena, při které je trh v rovnováze. V danou chvíli nejsou tlaky na její zvýšení (svědčící o převisu poptávky), ani tlaky na její snížení (svědčící o převisu nabídky).