SVJ zřejmě odpadne povinnost měnit název

Povinnost změnit název, aby se v názvu vyskytovalo kromě označení domu také sousloví „společenství vlastníků“, ukládá nový občanský zákoník od 1. ledna 2014 nově vzniklým SVJ, ale i SVJ starším. „Podle nové úpravy by se tedy už nemusely měnit názvy spolků a společenství vlastníků, které vznikly před účinností nového občanského zákoníku,“ říká Kateřina Procházková, tisková mluvčí portálu pravnigramotnost.cz. Pokud návrh projde, budou moci starší SVJ nadále používat pouze označení „společenství“.

Především větší a starší SVJ se v posledních dvou letech ohrazovaly proti změně dlouhodobě zažitého názvu. Zkoušely si vyjednat výjimku, kterou zákon za určitých podmínek připouští.

Lhůta na splnění změny názvu byla v občanském zákoníku stanovena na dva roky, vyprší tedy na konci letošního roku. Zatím ale ještě platí občanský zákoník, který SVJ tuto povinnost ukládá do konce roku.

SVJ ubydou starosti i náklady

„Kromě papírování a starostí to s sebou v praxi nese i úsporu nemalých výdajů za notáře a na dvoutisícový kolek za podání změny do příslušného rejstříku,“ uvedla Kateřina Procházková. Od roku 2014 musí SVJ za zápis do rejstříku společenství vlastníků jednotek platit soudní poplatek. První zápis vyjde SVJ na šest tisíc korun a další změna či doplnění dva tisíce korun.

Notářský zápis byl do roku 2014 potřeba pouze na ustavující schůzi SVJ. Nový občanský zákoník ale povinnost notářského zápisu rozšířil na každou změnu stanov, tedy i na změnu názvu SVJ. Výjimku tvoří SVJ založená prohlášením o rozdělení práva k domu a pozemku na vlastnické právo k jednotkám nebo ujednáním ve smlouvě o výstavbě.

^REKLAMA

Soud rozhodl, že notářský zápis není nutný 

Vrchní soud v Praze letos v létě rozhodl, že zákonný požadavek notářského zápisu ohledně změny stanov na základě nového občanského zákoníku je platný pouze pro SVJ vzniklá po 1. lednu 2014. Starším SVJ tato povinnost odpadá.

„V odůvodnění se praví, že koncepce stanov podle dřívějších předpisů byla taková, že nebyly zakladatelským dokumentem nutným ke vzniku SVJ, ale toliko vnitřním předpisem nutným pro fungování SVJ. Ke vzniku SVJ totiž docházelo přímo ze zákona nezávisle na přijetí stanov a nezávisle na jeho zápisu do rejstříku SVJ,“ říká předseda Sdružení bytových družstev a společenství vlastníků ČR František Lebl, a dodává: „Konečně se dospělo k judikátu, ze kterého plyne: Pro změnu stanov SVJ vzniklých před 1.1.2014 není třeba veřejné listiny a tudíž ani účast notáře.“

Advokátka Bohdana Hejduková ale říká: „Soudní praxe zatím není jednotná a nelze proto například zaručit, že pokud změna stanov společenství vlastníků nebude mít formu veřejné listiny (notářského zápisu), bude zápis změn společenství vlastníků proveden či plně respektován.“

Ještě před rozhodnutím soudu se názory odborníků na nutnost notářského zápisu značně lišily. Většina odborníků proto SVJ doporučovala volit pro změnu stanov vyšší formu, tedy veřejnou listinu (notářský zápis).

^REKLAMA

Nové stanovy mohou vylepšit chod SVJ

Od příštího roku již tedy pravděpodobně SVJ název měnit nemusí, stanovy ale podle nové právní úpravy musí mít další povinné náležitosti. Tříletá lhůta na změnu stanov SVJ vyprší na konci roku 2017. SVJ se mohou i nadále řídit vzorovými stanovami, ale i v nich je potřeba do konce příštího roku provést určité změny. 

SVJ musí přemístit sídlo do domu SVJ a nové stanovy musí obsahovat popis způsobu uplatňování práv členů SVJ, popis práv a povinností a způsob jednání a usnášení orgánů SVJ, pravidla pro správu domu a pozemku a užívání společných částí, pravidla pro tvorbu rozpočtu společenství, pro příspěvky vlastníků jednotek na správu domu a úhradu cen služeb a pro způsob určení jejich výše.

Některé úpravy mohou být ale i příležitostí, jak fungování SVJ vylepšit. Například úprava postupu při vymáhání dluhů a poplatků z prodlení za platby spojené s užíváním bytu ve stanovách může pomoci řešit situaci s dlužníky. Zavedení rozhodování per rollam, tedy korespondenčního hlasování, usnadní rozhodovací proces.

Vláda schválením návrhu uznala, že požadavek úpravy názvu spolků a SVJ vzniklých před účinností nového občanského zákoníku je zbytečně zatěžující. SVJ mohou jen doufat, že stejný názor bude mít i Poslanecká sněmovna.