Jiří Vránek: Také v důchodu se dá žít důstojně

Ve světě se využívají dva modely zpětných hypoték – úvěrový a prodejní model. Jaké jsou mezi nimi rozdíly?

Prodejní model je ve světě obecně méně využívaný. V tomto modelu nemovitost přechází již od začátku na poskytovatele a klient tak ztrácí vlastnické právo k nemovitosti. V případě zániku poskytovatele nemovitost přejde na jiného poskytovatele a hrozí, že klient o nemovitost úplně přijde nebo se mu ztíží podmínky bydlení v dané nemovitosti. Pokud klient využije prodejní model, a po roce zemře, pak poskytovatel získá za výplatu renty po dobu jednoho roku velice výhodně celou nemovitost. V případě tohoto modelu je tedy pro poskytovatele tím výhodnější, čím je doba života seniora kratší.

Úvěrový model je spravedlivější a ve světě jednoznačně převažuje. V tomto modelu klient získává úvěr, který je zajištěn nemovitostí a zůstává  nadále vlastníkem nemovitosti. Jelikož jde o úvěr, tak se k němu připisují každý rok úroky. Pokud by klient zemřel např. po roce, poskytovatel získá vyplacené peníze navýšené o úrok za jeden rok, zbytek hodnoty nemovitosti získají dědicové.

Který model využívá společnost FINEMO.CZ?

Zvolili jsme oblíbenější model reverzní hypotéky, tedy model úvěrový. Náš produkt se jmenuje Renta z nemovitosti. Aktuálně nabízíme sazbu 9,5 procenta ročně s měsíčním připisováním úroků. Jelikož žijeme z  jsou úroky naše výnosy, bylo by pro nás nevýhodné, kdyby klienti brzy umírali. Tím, že úroky rostou v čase, je pro nás dobré, když si naši klienti života a obdržených peněz budou dlouho užívat.   Navíc klientům doporučujeme, aby svůj úmysl probrali v rodině. Je dobré rodinu informovat o tom, co je jednou čeká. Dědicové se ale nemusejí bát – naopak, pokud se rozhodnou nám úvěr s úroky splatit prodejem nemovitosti, a cena nemovitosti bude vyšší než dlužná částka, pak zůstatek připadne právě dědicům. A zároveň se nemusejí obávat, že by v případě dlouhověkosti svých rodičů zdědily jejich dluhy. Pokud by totiž nastala situace, že dluh díky nadprůměrné délce života našeho klienta, přeroste cenu nemovitosti, tak garantujeme, že se této sumy převyšující hodnotu nemovitosti vzdáváme. To je naše riziko podnikání.

Myslíte si, že je úroková sazba 9,5 procenta konkurenceschopná?

^REKLAMA

Někomu se může zdát náš produkt drahý. V zahraničí je zpětná hypotéka vždy dražší než standardní hypotéky. V České republice je ale úroková sazba Renty z nemovitosti srovnatelná s americkou hypotékou některých velkých bank, u kterých jsou aktuální úrokové sazby kolem osmi procent. Při nižších úvěrech pak dosahuje roční procentní sazba nákladů (RPSN) americké hypotéky obdobně jako u Renty z nemovitosti 10–11 procent. Nicméně u americké hypotéky klient musí úvěr průběžně splácet a také platí, že je tato hypotéka pro starší seniory kvůli jejich věku nedostupná. Renta z nemovitosti je na trhu ojedinělý produkt pro seniory, který aktuálně nemá konkurenci. V úrokové sazbě 9,5% jsou kalkulována všechna rizika pro poskytovatele, která jsou s tímto ojedinělým produktem spojena, jako je např. pokles ceny nemovitosti nebo dlouhověkost.

Veškeré náklady na Rentu z nemovitosti činí tedy 10–11 procent. Jaké poplatky a kdy hradí klient?

Nám platí klient pouze počáteční poplatek na pokrytí našich počátečních nákladů, standardně ve výši 30 tisíc korun. Klient jej ale nemusí platit na začátku ze svého, má možnost o výši poplatku navýšit úvěr. Žádné další poplatky nám klient neplatí. Někteří klienti (především vlastnící dům) musí zaplatit odhad nemovitosti externímu znalci před sepsáním smlouvy o úvěru (o Rentě z nemovitosti).

Standardně nabízíte úrokovou sazbu 9,5 procenta. Co ovlivňuje zvýšení či snížení sazby?

Každého klienta posuzujeme individuálně. Standardní úroková sazba je 9,5 %, v ojedinělých případech je možné ji měnit. V těchto případech úrokovou sazbu ovlivňuje zejména hodnota nemovitosti, věk nebo zdravotní stav žadatele. Pokud má nemovitost potenciál udržet si hodnotu (například se nachází v dobré lokalitě a je v dobrém stavu), pak můžeme poskytnout určitou slevu z úrokové sazby. Pokud jsou rizika nesplacení úvěru v plné výši vysoká, může dojít k navýšení sazby. Úrokovou sazbu ale chceme měnit jen výjimečně, naší snahou je promítat zmíněná rizika do výše úvěru, resp. vyplacené Renty z nemovitosti.

Hodnotíme také zdraví daného zájemce. Provádíme scoring každého klienta na základě dotazníku, který s ním vyplníme. Klient k lékaři nemusí, protože mnoho parametrů se dá posoudit i bez lékaře Příkladem může být nadváha. K určení průměrné doby dožití v závislosti na vstupním věku žadatele využíváme statistiky statistického úřadu. Průměrnou dobu dožití ovlivňuje i výsledek scoringu. Obecně se ale nechceme příliš odchylovat od průměrného statistického věku dožití.

Můžete úrokovou sazbu v době trvání smlouvy měnit?

^REKLAMA

Ano, úroková sazba je variabilní, a mění se ročně v závislosti na změně mezibankovní sazby na trhu, ale nesmí klesnout pod minimální úrokovou sazbu.

Největším rizikem pro klienta je, že vaše společnost zanikne. Jaké záruky má klient, že nepřijde o své peníze a o nemovitost?

V úvěrovém modelu klient zůstává majitelem nemovitosti. V případě, že zbankrotujeme, správce konkurzní podstaty může prodat celou společnost, případně pak pohledávky, resp. smlouvy s klienty. Nový vlastník, který by se vždycky našel, by musel respektovat podmínky uzavřené smlouvy s klientem. Smlouva garantuje, že po klientovi nikdo nebude požadovat splacení úvěru před jeho smrtí nebo odstěhování se z nemovitosti. Zároveň by nový poskytovatel musel vyplácet rentu, na kterou by dle smlouvy měli nárok.

Jaká je vaše cílová skupina?

Naší cílovou skupinou jsou senioři od 60 let. Pro seniory ve věku 60 let ale není renta příliš zajímavá, protože získají zhruba 10 procent z ceny nemovitosti. Výhodnější podmínky ovšem získávají klienti starší. Čím je člověk starší, tím je renta vyšší. Například osmdesátiletý senior může získat až 40 procent z hodnoty nemovitosti. I ve vyšším věku si může peníze užít, pokud mu zdraví a energie dovolí. Zkušenosti ze zahraničí ukazují, a začíná se to ukazovat už i u nás, že si rentu berou nejvíce senioři od 70 let.

Na trhu jste vstoupili na začátku září. Zaznamenali jste velký zájem o Rentu z nemovitosti?

 V současné době evidujeme zhruba 180 zájemců o kalkulaci renty. Nicméně ve chvíli, kdy dojde ke kalkulaci renty, se ukazuje, že pro většinu seniorů je renta příliš nízká. To se ale dalo očekávat. Evidujeme však i vážné zájemce, kteří uvažují o podepsání smlouvy.

^REKLAMA

Máte již uzavřené nějaké smlouvy?

Tuto informaci bychom chtěli komunikovat až po skončení pilotního provozu na začátku příštího roku. V plánu máme uzavření jedné smlouvy do konce letošního roku a v příštím roce již desítky smluv. To by pro nás byl úspěch. Vzhledem k tomu, jak se situace zatím vyvíjí, to vypadá, že budeme potěšeni.

Řádná péče o nemovitost je součástí vašich podmínek. Jakým způsobem se majitelé musí o nemovitost starat? Budete nemovitosti kontrolovat?

Klient musí přiměřeně pečovat o svou nemovitost tak, aby jeho vlivem či nedbalostí její hodnota dlouhodobě neklesla o více než 5 procent. Největší riziko hrozí u rodinných domů, kde například může vypadnout taška, do domu začne zatékat a vznikne plíseň. Existují i případy, kdy lidé v takovém domě nadále žijí a neřeší znehodnocení nemovitosti. Podle smlouvy máme možnost nemovitost jednou ročně kontrolovat.

Můžete uvést nějaký příklad výpočtu renty. Kolik klient běžně získá z hodnoty své nemovitosti?

75 letý důchodce s nemovitostí v hodnotě 3 miliony korun může získat jednorázovou rentu cca. 800 tisíc korun  nebo měsíční rentu ca. 10 tisíc měsíčně po dobu deseti let nebo kombinaci, např. například 500 tisíc na začátku a následně  necelé 4 tisíce po dobu deseti let. Kalkulace výše renty je ale standardně prováděna tak, aby  při splatnosti úvěru u dožití se předpokládaného věku zbylo na dědice 15% hodnoty nemovitosti.

Jak je to s ukončením renty?

Rentu přestaneme vyplácet ve chvíli, kdy uplyne doba, po kterou má být renta vyplácena nebo když dojde k ukončení úvěru, tj. např. když  klient zemře nebo se odstěhuje. Rentu dál dědicům nevyplácíme. Pokud důchodce zemře, dědicové celkovou dlužnou částku (tj. vyplacenou rentu navýšenou o úroky) mohou zaplatit z prodeje nemovitosti, případně i z jiných zdrojů bez nutnosti nemovitost prodat.

Může klient úvěr splatit předčasně a za jakých podmínek?

Ano, klient může úvěr splatit kdykoli předčasně, to je dáno dokonce zákonem. U nás si u předčasného splacení úvěru účtujeme 0,5% z výše celkové dlužné částky.

Jak renta funguje, pokud nemovitost vlastní manželé?

Kalkulace se provádí na mladšího z manželů a umožňuje se v nemovitosti dožít oběma manželům. I kdyby zemřel mladší z manželů, renta pokračuje a přechází na staršího z manželů. Nechceme nikoho vystěhovávat.

Přinese připravovaný zákon o spotřebitelském úvěru nějaké změny pro zpětnou hypotéku?

Od příštího roku bude podle připravovaného zákona jednodušší počítání bonity/úvěruschopnosti klienta, pokud je z produktu zřejmé, že bude úvěr splacen prodejem nemovitosti. Což představuje určitě pro zpětnou hypotéku zlepšení, ale stále ne dostatečné, aby se dosáhlo stavu jako je např. v anglosaských zemích, kde je právní prostředí pro zpětnou hypotéku  mnohem příznivější. Poskytovatel například automaticky získává právo prodat nemovitost, když klient zemře, odpadá dědické řízení. V České republice je nutné nechat proběhnout dědické řízení, které trvá přibližně pět měsíců, pak je možné získat peníze zpět.

Děkuji za rozhovor.