Bytová družstva v rozpacích a výbory v úzkých

Společenství vlastníků jednotek (SVJ) a bytová družstva se čím dál častěji potýkají s vlastníky bytu, kteří neplatí zálohy na energie či příspěvky do fondu oprav. Při exekučním řízení mají navíc nejprve přednost pohledávky z hypotečních úvěrů a další pohledávky zajištěné zástavním právem. Na společenství se mnohdy již nedostává.

Podobné je to i s osobním oddlužením. Soudy odpustí notorickým neplatičům, kteří zažádají o osobní bankrot, až dvě třetiny jejich dluhů. Věřitelé, kterými se v těchto případech obyvatelé bytových domů stávají, na rozhodnutí soudu doplácí. Za neplatiče společných poplatků často dluhy hradí právě z fondu oprav. Návrh ministra spravedlnosti Roberta Pelikána situaci ještě zhorší.

Výbory doplatí a zaplatí

Plán ministerstva dostává do nelehkého postavení i členy výborů SVJ. Mají totiž zákonnou povinnost jednat při výkonu své funkce s péčí řádného hospodáře. Podle občanského zákoníku musejí členové výboru v souvislosti s touto povinností vykonávat svou funkci „s nezbytnou loajalitou i s potřebnými znalostmi a pečlivostí“. Zároveň nesou odpovědnost za škodu způsobenou při výkonu jejich funkce.

„Pokud se výbor bez zbytečného odkladu nedozví o nařízené exekuci nebo insolvenci na jednotce dlužníka a nepřihlásí pohledávky SVJ k probíhajícímu řízení včas, poškozuje všechny vlastníky, kteří musí v důsledku nedoplatky za dlužníka uhradit. Odpovědnost navíc platí až 3 roky zpětně. To znamená, že výbor je odpovědný za své chyby i vůči vlastníkům, kteří se do domu teprve za několik let přistěhují, “ uvedl Michal Klusák, hlavní právní analytik portálu KatastrSVJ.cz. Poškodit SVJ se výboru nemusí vyplatit, majitelé domu mohou žádat náhradu škody.

Jeden či dva příklady nade vše

Pokud například výbor nepodnikne určité kroky včas, pak mohou majitelé bytů žádat zaplacení dané pohledávky po výboru. Příkladem může být případ, který řešil předseda SVJ z Prahy 9 Karel Med: „Čelili jsme nařízené exekuci na prodej bytové jednotky vlastníka, který měl závazky i vůči SVJ. O exekuci jsme dozvěděli až z katastru nemovitostí. Obratem jsme připravili kroky k přihlášení se do exekučního řízení. Nakonec to dopadlo dobře,  pohledávky byly zaplaceny z prodeje bytu. Pokud bychom propásli exekuční řízení a nepřihlásili jsme se včas, nevím jak bychom dlužníka dohledávali a především, z čeho bychom se uspokojili.“  

^REKLAMA

Podobně na tom byl i Lukáš Kozák, který vede SVJ v Duchcově. „I když by se měli lidé při stěhování přijít odhlásit nebo nahlásit, kolikrát jsem se o nových majitelích dozvěděl až s několikatýdenním zpožděním. Nový majitel bydlel takzvaně bez poplatků a starý odmítal za nového cokoli platit. Sehnat  starého majitele byl problém. S předěláním vyúčtování máme navíc spojené náklady, které nám nikdo nezaplatil a vznikala tím škoda nám všem.“

Ministr spravedlnosti Robert Pelikán údajně SVJ doporučuje, aby nehrazené služby dlužníkovi neposkytovaly, což je ovšem technicky ne zcela proveditelné. Od 1. ledna 2016 navíc nebude možné účtovat poplatek z prodlení při nezaplacení nákladů spojených s užíváním bytu, takže se páka SVJ na dlužníky ještě sníží.

Členové výboru zejména větších SVJ své funkce v poslední době přehodnocují a čím dál častěji využívají podpůrné služby. „V posledních několika měsících evidujeme třicetiprocentní nárůst zájmu o automatické sledování změn v katastru ze strany SVJ,“ vysvětluje Michal Klusák.

Bytová družstva a SVJ si mohou na chvíli oddychnout. Návrh ministra spravedlnosti dosud nebyl přijat a prozatím zůstává jen záměrem, o kterém se pravděpodobně strhne žhavá diskuse.