Hypotéky a reality: Co nás čeká a nemine v roce 2016

Pozemky zdraží i o milióny

Prvním lednem 2016 vstoupila v platnost novela zákona o dani z přidané hodnoty (DPH), která podstatným způsobem prodraží některé pozemky. „Obecně se bude jednat o navýšení v řádech statisíců korun, u některých větších pozemků v Praze pak až o jednotky miliónů,“ upozorňuje Jan Zachystal z RE/MAX Alfa. Novela nebude překážkou pro plátce DPH, kteří si daň odečtou. Ceny bytů se změna DPH příliš nedotkne. „Navýšení ceny pozemku o DPH se rozdělí mezi více jednotek a výsledné zvýšení bude zanedbatelné,“ dodává Jan Zachystal. 

Mezi pozemky podléhající DPH se zařadí větší počet pozemků. „Za stavební pozemek budou nově považovány i takové parcely, ke kterým jsou přivedeny inženýrské sítě, a to i přes to, že na ně ještě nebylo vydáno stavební povolení nebo souhlas s provedením stavby. Převod takového pozemku tak bude nově podléhat DPH ve výši 21 procent,“ vysvětluje Vlastimil Sojka, jednatel daňové společnosti Kodap, a dodává: „Už se nebude zkoumat jen pozemek jako takový, ale i další aspekty, ze kterých bude patrný záměr provedení stavby na prodávaném pozemku.“

Novinky přináší daň z nabytí i z nemovitých věcí

Nový občanský zákoník dával po dobu dvou let možnost výběru plátce daně z nabytí nemovitých věcí. Rozhodnutí, zda daň zaplatí kupující či prodávající, záleželo na dohodě smluvních stran. V drtivé většině případů daň platil (jako tomu bylo ostatně i dříve) prodávající a kupující byl ručitelem. Od letošního roku ale přechází daň pouze na kupující. Výše daně zůstává i nadále čtyři procenta. Odpadnou sice možné dohady o platbu daně i institut ručitele, na druhou stranu ale může mít kupující problém s financováním této daně, která není součástí kupní ceny. 

Rok 2016 přináší také změny v zákoně o dani z nemovitých věcí. Nové definice se dočkal předmět daně z nemovitostí i pozemky osvobozené od daně. Daň nebudou muset platit majitelé pozemků, které se stavbou tvoří funkční celek nebo je nevyužívají k podnikání, případně nejsou-li „u podnikatele zařazeny v jeho obchodním majetku podle zákona upravujícího daně z příjmů, pronajímány nebo propachtovány“. Daň z pozemku již navíc bude platit pouze vlastník, nikoli jako dosud i uživatel.

Ujasnění definice si od 1. ledna zasloužily také stavební pozemky, kterými budou pozemky nezastavěné zdanitelnou stavbou, a zdanitelné stavby a jednotky. Obce navíc mají nově právo na pět let osvobodit nemovitosti postižené živelní pohromou.

^REKLAMA

S letošním rokem se běžným poplatníkům navíc ulehčí úhrady daně z nemovitostí. Každý, kdo má přidělené spojovací číslo od České pošty bude mít možnost platit daň prostřednictvím systému SIPO. Stačí správci daně tuto skutečnost do konce ledna 2016 na příslušném formuláři oznámit.

Energetické standardy budov pro všechny

Majitelé nemovitostí musí od 1. ledna 2016 předkládat průkazy energetické náročnosti budov (PENB) nejen při pronájmu celých domů, ale také při pronájmech jednotlivých bytů. Sankce čeká na každého pronajímatele, který si od společenství vlastníků jednotek (SVJ) průkaz nezajistí.

Ředitel aliance Šance pro budovy Petr Holub s novinkou souhlasí: „Informace na energetickém průkazu poskytne zájemci o nemovitost cennou informaci o tom, jak je byt energeticky náročný. Nájemník se tak může lépe rozhodnout, jaký byt si vybrat. Rozdíl mezi energetickými třídami B a G může v případě středně velkého bytu činit až 15 000 korun na energiích ročně. Vzhledem k tomu, že energie většinou platí nájemník sám, měl by vědět, do čeho jde. Vyúčtování za minulé období pomoct nemusí, protože nájemník neví, zda a kdo před ním v bytě bydlel a jak ho užíval.“

O smysluplnosti nařízení pochybuje Evžen Korec, generální ředitel a předseda představenstva společnosti Ekospol: „Nařízení je jen další zbytečnou byrokratickou překážkou, která ztíží pronájmy bytů. Pronajímatel bytu v bytovém domě totiž bude muset tento průkaz získat od společenství vlastníků jednotek (SVJ), což může trvat velmi dlouho. Navíc vystavení není zdarma, náklady na jeden byt mohou činit až několik tisíc korun. Kromě toho mnohem vypovídající a přehlednější jsou faktury za energie, které jasně ukáží, na kolik peněz provoz daného bytu opravdu vyjde. Energetický průkaz reálnou spotřebu daného bytu příliš přesně neukáže.“

^REKLAMA

Stavitelé novostaveb veřejných budov nad 1500 m², kteří zažádají o stavební povolení po 1. lednu 2016, musí nově splnit standard budovy s téměř nulovou spotřebou. „Tento standard je sice kvalitnější než nyní, ale mnozí si takovou budovu představí jako budovu bez spotřeby energie. Tak to určitě není, je to pouze název. Ve skutečnosti jde o standard dva až třikrát horší než je tzv. pasivní standard a dokonce i ten je dnes ekonomicky i technicky snadno dosažitelný. Ale i tak jde o posun správným směrem,“ uvedl ředitel aliance.

S jarem přijde nový zákon o úvěru

Přípravy na nový zákon o úvěru pro spotřebitele, který se významným způsobem dotkne nejen hypotečních úvěrů, jsou v plném proudu. Návrh již schválila vláda a nyní leží poslancům na stole. Pokud vše půjde hladce, mohl by začít platit již na jaře letošního roku.

Nový zákon v současné podobě uceleně pokryje všechny spotřebitelské úvěry od klasických hotovostních úvěrů, přes mikropůjčky, až po úvěry na bydlení, kterým se dosud zákon vyhýbal. Na své si přijdou zejména spotřebitelé, jejichž ochrana se s novým zákonem významně zvýší. Budou mít například možnost kdykoli předčasně splatit svůj dluh a zaplatí za to pouze účelně vynaložené náklady. Poplatky spotřebitelům v těžkých životních situacích navíc odpadnou úplně. Zdarma bude také každý rok měsíc před výročím uzavření smlouvy mimořádné splacení až pětiny hypotečního úvěru.

Zákon také snižuje smluvní pokuty z prodlení. Spotřebitelé zaplatí pouze 0,1 procenta denně z dlužné částky z prodlení. Strop stanovuje zákon na 70 procent z celkové hodnoty úvěru, maximálně ale 200 tisíc korun.

Součástí nového zákona je také sjednocení regulace. Všichni poskytovatelé budou muset žádat o licenci u České národní banky (ČNB), která bude nad jejich činností vykonávat dohled. Nebankovní poskytovatelé a zprostředkovatelé úvěrů budou mít život o něco složitější. Pokud si poskytovatel řádně neprověří bonitu spotřebitele, pak bude úvěr splácen dle možností spotřebitele a poskytovatel může navíc přijít o úroky, a to i o úroky již zaplacené.   

Na konkrétní podobu a implementaci zákona si ještě budeme muset počkat. Velká překvapení by ale nový rok přinést neměl. Nový zákon ve svém důsledku může sice zvýšit náklady bank a potažmo i úrokové sazby, ale i tak se analytici shodují, že by k žádnému skokovému zvýšení sazeb v příštím roce dojít nemělo.