Chcete nejlevnější hypotéku? Sami to nezvládnete

Hypotečních bank v České republice působí patnáct. To není příliš velký počet, aby klient nemohl sám všechny či všechny zásadní banky obejít a na úrokovou sazbu se jich přeptat. Samozřejmě po prvotním porovnání základních nabídkových sazeb. Spoléhat se pouze na ně může být hodně zavádějící, neboť každá banka si k minimální úrokové sazbě může přisadit takřka libovolnou rizikovou přirážku. Jednoduše se tak z nejlepší nabídky může stát nejméně výhodná. Stejně tak banky nabízející fixní sazby pro všechny klienty nemusí být řešením. Na takové sazby nedosáhne každý a klient může snadno skončit bez potřebného úvěru.

Nabízí se následující postup výběru hypoteční banky: Vybrat si nejlevnější banky podle minimálních úrokových sazeb k požadované fixaci a výši úvěru a dotazovat se na konkrétní úrokové sazby postupně těchto bank. Srovnání ovšem ani pak nebude zcela vypovídající a konkrétní, a to ani v případě, kdy klient obejde všechny bankovní domy. Důvodem jsou úvěrové registry a na ně navázané skóringové mechanismy bank.

Úvěrové registry v České republice

V České republice fungují tři úvěrové registry využívané bankami: Bankovní registr klientských informací (BRKI), Nebankovní registr klientských informací (NRKI) a Solus. První dva provozuje Czech Credit Bureau (CRIF) jako „pozitivní“ úvěrové registry a třetí je v gesci sdružení Solus a je veden jako „negativní“ úvěrový registr.

Rozdíl mezi pozitivním a negativním registrem je zásadní. Zatímco negativní obsahuje informace pouze o neplatičích a dlužnících v prodlení, pozitivní registr shromažďuje veškeré informace o úvěrové aktivitě dlužníka – od podání žádosti o úvěr, před čerpání a splácení úvěru, až po případné nesplácení úvěru. Být veden v negativním úvěrovém registru je pro dlužníka vždy špatně. Naopak být veden v pozitivním úvěrovém registru s dobrou úvěrovou historií může dlužníkovi přinést snazší přístup k levnějším úvěrům.

Proč nedostanete všechny nabídky bank

Banka před vydáním nabídky úrokové sazby „lustruje“ klienta v úvěrových registrech. Bez informace o úvěrové historii nemůže konkrétní a závaznou nabídku podat, protože neví, s kým má tu čest. Ale má to háček – dotaz do pozitivního bankovního i nebankovního registru (u negativního to není důležité) může vydat až na základě žádosti klienta o úvěr. A taková žádost bude v systému registru zaznamenána a bude viditelná pro všechny další banky, kterých se klient dotáže.

^REKLAMA

Pokud chce být klient důsledný a bude obcházet postupně všechny banky, může se stát podezřelým. Mít už jen 3 až 4 žádosti o hypotéku (či případně jiný úvěr, kde to platí úplně stejně) je podezřelé a skóringové mechanismy bank to mohou vyhodnotit jako pokus o úvěrový podvod či jen jako rizikové chování. A kde je riziko(vé chování), je i riziková přirážka k úrokové sazbě, a nebo rovnou zamítnutá žádost.

Řešení existuje

Podá-li bankovní úředník na základě vaší (ústní) žádosti dotaz do úvěrového registru, není ještě vše ztraceno. Žádost může být „zneaktivněna“ dvojím způsobem – buď je zrušená, nebo je zamítnutá.

Zamítnutí žádosti představuje problém pro další banky a další dotazy do úvěrového registru, neboť všechny banky vnímají zamítnutí žádosti svou konkurencí jako negativní informaci. Vždyť k zamítnutí žádosti musel být nějaký důvod.

Zrušení žádosti lze provést na základě stažení žádosti ze strany klienta. Dotazuje-li se jen ústně a žádá si nabídku úrokové sazby, často se stává, že přepážkový pracovník ponechá „žádost za účelem zjištění nabídnuté úrokové sazby“ nezrušenou a ty se pak kumulují. Na druhou stranu těžko soudit, zda i zrušené (nikoli zamítnuté) žádosti nebudou také započítány do skóringových mechanismů. Ty si každá banka sestavuje sama a jejich algoritmy si hlídá jako oko v hlavě. Jakmile by je zveřejnila, našla by se nepochybně řádka úvěrových podvodníků či finančních zoufalců, kteří by se toho pokusili využít.

^REKLAMA

Alternativa: Finanční poradce či hypoteční makléř

Klient nemusí obíhat všechny banky, aby se dozvěděl, která mu nabídne nejlepší podmínky. Banky za něj bez rizika záznamu v úvěrovém registru může vytřídit finanční poradce či hypoteční makléř. Pro klienta je to i jednodušší cesta, kdy v ceně hypotéky (tj. nezaplatí nic navíc oproti hypotéce sjednané na pobočce banky) navíc získá průvodce byrokratickou spletí.

Každá mince ale má dvě strany. I mezi finančními poradci a hypotečními makléři je potřeba dobře vybírat. V opačném případě může klient skončit u drahé banky, která ale dává nejvyšší provize za zprostředkování hypotéky, navíc nezkušený či lajdácký zprostředkovatel dokáže více byrokratických problémů způsobit než odstranit.