Martin Fojtík: Nedostatek bytů? Účelové hry developerů matou veřejnost

„Prim v Česku stále hraje takzvané secondhandové bydlení, tedy obchodování se staršími nemovitostmi a těch je po republice dostatek,“ říká v rozhovoru pro Aktuálně.cz Martin Fojtík, který se v realitním byznysu pohybuje přes 15 let.

Jak je to s údajným nedostatkem bytu na trhu v Praze a celé České republice? Lidé jsou ve strachu ochotni více otevírat své peněženky.

Boom levných a dostupných hypoték se samozřejmě odráží i ve zvýšeném zájmu lidí o koupi nemovitostí, ale typicky nové bydlení se ve velkém obchoduje jen v Praze a pár velkých městech. Celkově je ale bytů v Česku dostatek, zapomíná se totiž na takzvané secondhandové bydlení, obchodování se staršími nemovitostmi, které tvoří v současnosti přes 77 procent z obchodovaných bytů na realitním trhu.

Pokud tvrdíte, že nedostatek bytů je jen uměle vypouštěná fáma, kdo za tím může stát?

Prostředí pro takové manipulace vytváří do jisté míry už určitý pragocentrismus, ale republika není jen Praha a nějaký efekt projevující se ve zvýšené míře ve velkoměstě, nemusí mít nic společného s regiony a menšími městy. Především v Praze je velké množství developerských projektů, tito stavitelů potřebují pro úvěrování od bank alespoň třicetiprocentní předprodanost a to zároveň při zachování vyšších cen za metr čtvereční. Tak se velcí developeři rozhodli zvolit agresivní formu PR a rozšířit po trhu paniku hovořící o nedostatku bytů. Proto čteme titulky – kdo nekoupí hned a rychle, několik let pak nebude mít co koupit.

^REKLAMA

Když mě budou média denně masírovat zprávami o blížícím se kolapsu trhu s byty, pak určitě znervózním…

Po určité chvíli, bez kritického odstupu a kvalitní práce s daty a statistikami, se pak i fáma postupně stává v médiích a mezi veřejností jakousi danou pravdou. Přitom by stačilo sednout si k počítači, projít si nabídky na realitních serverech a vidíme, že nabídka je stále více než velkorysá. Podle zjištění Fincentrum Reality bydlí drtivá většina populace velkých i malých měst v bytech a domech se stářím přesahujícím 20 let. Právě sektor secondhandových nemovitostí je ve skutečnosti tahounem realitního trhu v České republice. Nové developerské projekty tvoří pouhých 23 procent aktuálně obchodovaných bytů.

Takže bytů je dostatek, není důvod k růstu cen a z nabídek si každý vybere, co hledá?

Pokud jste rozhodnuti pro novostavbu, v prvotní nabídce není problém. Ten totiž nastane až při detailnějším průzkumu, kdy zjistíte, že drtivá většina nových projektů roste v nevyhovující lokalitě bez odpovídajícího dopravního spojení či občanské vybavenosti. Dalším zklamáním pak může být samotná kvalita stavby, hlukové prostupy mezi jednotlivými byty, použité materiály jsou často horší, než u desítky let starých paneláků.

^REKLAMA

A pokud mi nevadí starší byt a nebojím se investovat i do malé rekonstrukce?

Pak jste vlastně v kategorii nejčastějších poptávajících v Česku. U bydlení z druhé ruky je situace výrazně pozitivnější. Dá se sehnat opravdu cokoliv, od startovacích malých bytů pro mladé rodiny, až po luxusní zrekonstruované mezonety a velkometrážní nemovitosti v dobrých lokalitách, s určitou historií, která vám dává záruku spokojeného bydlení. Rychle zjistíte, jaké výhody a nevýhody jsou s takovým bytem spjaty, až už jsou to okolní vlivy včetně dopravy a parkování, sousedské vztahy, dostupnost školek a sportovišť a podobně.

Pokud porovnáte byty v novostavbách a třeba ty panelákové, staré deset patnáct let, kde je větší zájem kupujících? Jakou roli v tom hraje dostupnost hypoték? 

Vždycky povedou secondhandové byty, protože jsou cenově dostupnější, a to i když budou ve stejné lokalitě jako novostavby. Vzhledem k průměrné mzdě a regionálnímu vlivu jsou stále nejvíce poptávané byty z 50. až 70. let, nejčastěji v panelových domech po revitalizaci a zateplení, nebo případně rodinné domy do 150 metrů obytné plochy. Nové byty jsou často nakupovány jako investice movitějších klientů, kteří je pak následně pronajímají. Pokud jde o financování bydlení, až 2/3 bydlení pro vlastní potřebu je realizováno pomocí hypotéky.

Zastavme se ještě u občanské vybavenosti či blízkosti MHD. Které faktory podle vašich poznatků hrají největší roli u lidí při výběru nemovitosti?

Lokalita je na prvním místě. Pokud se nerozhodujete podle blízkosti vaší práce, pak často hraje roli emoce, vztah a vazba na konkrétní město, obec nebo čtvrť. Pak je to dispozice a velikost samotného bytu a následuje cena. Pokud tyto tři faktory takříkajíc sednou, pak začne zájemce zjišťovat, zda samotné místo netrpí přílišným dopravním zatížením nebo exhalacemi. Řeší se parkování a sklepy, dostupnost městské dopravy, obchodů, restaurací, sportovišť a škol.