Realitní byznys šlape jako hodinky. Jak dlouho ještě?

Realitní trh je svázán s hospodářským cyklem. Vzhledem k tomu, že se ekonomice daří, platy rostou, lidé mají chuť utrácet a zadlužovat se, realitní trh zažívá především v posledním roce boom. „Je znát, že situace je ještě lepší než vloni,“ přibližoval současný vývoj viceprezident Realitní komory ČR Jiří Macháč. Všechny realitní činnosti včetně správy a údržby budov přinesly v roce 2014 výnosy ve výši 241 miliard korun. Podle statistik Českého statistického úřadu (ČSÚ) tak došlo k nárůstu oproti roku 2009 o 14 %.

„Objemy obchodů realitních kanceláří závisí především na zájmu a ochotě klientů kupovat nové nemovitosti. Vzhledem k současným příznivým makroekonomickým podmínkám, silné aktuální poptávce na konto řešení potřeb bydlení a snadno dostupným hypotékám není divu, že kola realitního byznysu jedou na plné obrátky,“uvedl Petr Manda, výkonný ředitel útvaru Firemního bankovnictví ČSOB.

Převis poptávky nad nabídkou? Řešením jsou pořadníky

Dobré podmínky na trhu nahrávají poptávce po nemovitostech, která v současné situaci převyšuje nabídku. „Když se lidem daří a platí nájem, začnou uvažovat, že by obdobně vysokou částku použili třeba na splátku hypotéky,“ vysvětluje výkonný ředitel RK Reality IQ Ondřej Mašín.

„Poptávka po nových bytech je v letošním roce jednoznačně nejsilnější od roku 2008 a není pochyb, že hlavním důvodem jsou rekordně nízké sazby hypotečních úvěrů. Poptávka dle našich statistik vzrostla oproti loňskému (a také velmi silnému) roku o vice než 20%,“ říká Denisa Višňovská, partner Lexxus.

Poptávka je tak vysoká, že ji developeři nestačí uspokojovat. „Zájem lidí o nové bydlení je obrovský. Na každý byt se hlásí hned několik vážných zájemců, naši makléři proto musí vytvářet dokonce pořadníky, což dříve nebývalo zvykem,“ říká Evžen Korec, generální ředitel a předseda představenstva Ekospol.

^REKLAMA

Hotovost nebo hypotéky?

Podíl hypotečních klientů při nákupu novostavby se dlouhodobě pohybuje mezi 60 až 70 procenty. Realitní kanceláře uvádějí, že nákup nemovitosti financuje hypotékou přibližně polovina klientů. Podíl hypoték však díky velmi přitažlivým úrokovým sazbám u některých developerů a realitních makléřů tvoří v letošním roce až 80 procent.

Přestože jsou úrokové sazby hypotečních úvěrů rekordně nízké, klienti mnohdy dávají přednost nákupu za hotové. „Podíl hypoték na financování klesl a to ve prospěch financování vlastními zdroji. Je to dáno především tím, že Central Group v letošním roce prodává větší množství luxusních a dražších nemovitostí, které kupuje cílová skupina, jež má dostatek vlastních prostředků a nevyužívá tedy úvěry,“ říká tisková mluvčí Central Group Marcela Fialková.

Přítomnost hotovosti potvrzuje i Michal Kresta, obchodní ředitel Realitní a investiční skupiny Sting: „Mezi kupujícími je poměrně dost hotovosti, a pokud nemusejí využívat hypotéku, tak raději financují nákup hotově.“

Ceny rostou a růst zatím nepřestanou

Zatímco nabídkové ceny bytů podle údajů ČSÚ již v Praze překonaly hodnoty roku 2008, realizované ceny také rostou, ale úrovně před krizí se zatím jen pozvolna přibližují. Podobně se vyvíjejí i ceny mimo hlavní město, a to jak nových bytů, tak i bytů starších.

Zdroj : ČSÚ

^REKLAMA

Developeři rozhodně pokles cen neočekávají. „Současné vysoké tempo růstu cen není samozřejmě dlouhodobě udržitelné a způsobují jej dva hlavní faktory – nízké úroky hypoték a současně velmi omezená nabídka nemovitostí. Vzhledem ke zdlouhavému procesu povolování staveb nelze očekávat přesycení trhu novými projekty,“ říká Denisa Višňovská.

Na pokles cen nemovitostí nesází ani Evžen Korec: „Poptávka po nových bytech neklesá, naopak neustále roste. Vede to k tomu, že ceny nových bytů výrazně rostou. Kromě toho byty až o stovky tisíc korun prodražují také průtahy při vydávání stavebních povolení. Nedávno jsme spočítali, že kvůli liknavosti úřadů a špatné legislativě vzroste cena nemovitosti zhruba o deset procent, což u bytu za 3,5 milionu korun představuje zdražení o nezanedbatelných 350 tisíc korun,“ říká Evžen Korec. Kritickou situaci v Praze potvrzují i údaje ČSÚ, podle kterých počet zahájených bytů v bytových domech poklesl o 78 % z loňských 3033 na letošních 862. Developeři přitom prodali více než pětinásobek za tři čtvrtletí letošního roku, tedy 4800 nových bytů.

Krize roku 2008 se opakovat nebude

Přestože ceny nemovitostí rostou, krize z roku 2008 by se opakovat neměla. Současný vývoj trhu totiž vykazuje hned několik odlišností. „Tehdy byla omezení především na straně poptávky. V nabídce bylo dost bytů, ale pro aktuální poptávku byly příliš drahé a financování v podobě hypoték nebylo tak dostupné. Dnes jsou peníze dostupné, ale není za ně co koupit. Chybí především dostatečně bohatá nabídka nových bytů, což je dáno zastaveným povolováním nové výstavby,“ říká Marcela Fialková.

„V ČR zatím krizi nic nenasvědčuje, cenový růst na mne nepůsobí jako cenová bublina, ale spíš doháníme v cenách západní Evropu a vypadá to, jako  nastavování nové cenové hladiny nemovitostí,“ domnívá se Michal Kresta.

^REKLAMA

Meziroční růst průměrných cen téměř o 20 % byl navíc podle Marcely Fialkové z velké části způsoben tím, že se do nabídky dostávají v daleko větší míře luxusní nemovitosti. „V minulosti bylo v podstatě nepředstavitelné, dát v Praze na trh nemovitost se stovkou bytů s průměrnou metrovou cenou nad 100 tisíc korun,“ říká Marcela Fialková.

„Realitní krize byla v minulosti způsobena problémy na straně bank a nekrytého financování nemovitostí a krize bankovního sektoru se následně přenesla také do realit. Nyní je situace odlišná. Proto současnou situaci nelze nazývat ani krizí. Trh se jednoduše vyrovná se svými problémy. V tomto případě se jedná spíše o ukázkový příklad, jak cena dokáže trh regulovat,“ míní Petr Pospíšil, obchodní ředitel společnosti Trigema.

A co bude dál?

Trh novostaveb zřejmě v nejbližší době cenový zvrat nečeká. „V případě, že nebude trend zdlouhavého povolování nových bytových projektů zvrácen, může to dále tlačit na ceny, což nepovažujeme za šťastné. Lze očekávat, že v Praze průměrná cena za nový byt převýší hranici 70 tisíc korun za m²,“ dodává Petr Pospíšil.

Poklesu cen se obávat nemusíme. „V příštím roce očekáváme pouze zmírnění tempa růstu cen. Pokles cen lze předpokládat až na základě významnějšího navýšení sazeb hypotečních úvěrů případně v důsledku zpomalení či stagnace ekonomiky,“ říká Denisa Višňovská.

Zvýšenou poptávku by ale mohl i podle Michala Kresty zabrzdit znatelnější růst úrokových sazeb hypoték: „Pokud by byl výraznější, nestačil by inkasovaný nájem například za pronajatý byt na splátku hypotéky a do toho pomalu přichází převis nabídky na nájemním trhu, tak tato kombinace může vrhnout na trh zpět do prodeje stovky bytů kupovaných za účelem investice, která se nájmem sama zaplatí, a pak by logicky mohlo dojít minimálně ke stagnaci růstu cen bytů.“

Stagnace cen nás ale minout nemusí ani podle provozního ředitele Fincentrum Reality Martina Fojtíka: „Očekáváme stagnaci cen. Rozhodující nebude jen zásah ČNB na poli omezení hypoték, ale také samotná nová výstavba a její regulace ruku v ruce s poptávkou v regionech. Nikdy nebylo více atraktivní pořídit si vlastní bydlení než nyní a očekáváme, že to ještě rok potrvá. Neočekáváme skokové růsty ani poklesy a to ani v úrokových sazbách hypoték, tak ani v cenách nemovitostí.“

Vzhledem k převisu poptávky nad nabídkou, které vede k růstu cen, může přijít i další zdražování. „Ani v příštím roce se přitom nedá očekávat, že by se některý z těchto trendů razantně zlomil. Hypotéky sice asi podraží, nikoli však skokově, a to ani po ochranářských zásazích ČNB. Nových bytů se v příštím roce do nabídky dostane jen mizivé množství, a tak rozdíl mezi velkou poptávkou a malou nabídkou bude ještě výraznější než letos. Což by nahrávalo dalšímu zdražování,“ dodává Marcela Fialková.