Oživení českého realitního trhu: Banky jsou ochotny úvěrovat realitní projekty, hlavně výstavbu obchodních center

Ještě před finanční krizí nahlíželi investoři na jednotlivé země střední a východní Evropy jako na části jednoho regionu. V reakci na krizi ovšem investoři stále častěji vnímají každou zemi a její ekonomiku odděleně. Tato změna v jejich uvažování vyústila ve zcela jasně strukturovanou diferenciaci regionu. Trhy Polska a České republiky se v roce 2010 rozeběhly více než ostatní země střední a východní Evropy, neboť investoři se soustředili na ekonomiky s lepšími výsledky.

„Přestože pro mnoho developerů představuje dluhové financování stále vážný problém, k likvidaci zásadního počtu majetkových portfolií zatím nedošlo,“ komentuje výsledky průzkumu Pavel Kliment, Partner odpovědný za služby pro realitní sektor, KPMG Česká republika.

Restrukturalizace jako možnost řídit nekvalitní úvěry

Banky ve všech zemích věří, že ve většině případů lze nekvalitní úvěry úspěšně řídit prostřednictvím restrukturalizace. Výsledky průzkumu totiž potvrzují, že se banky raději snaží aktivně řídit své úvěry do nemovitostí, než aby okamžitě usilovaly o zabavení majetku. Obecně se má za to, že změna splátkového kalendáře nebo restrukturalizace úvěrů je minimálně v krátkodobém horizontu tou správnou volbou. Stále však není jasné, zda je restrukturalizace rovněž i kvalitním dlouhodobým řešením. Hlavním předpokladem jakékoli restrukturalizace je totiž součinnost ze strany dlužníka. Pokud je tato podmínka splněna, je nejvýznamnějším faktorem úspěchu restrukturalizace ve všech zemích silný obchodní model a dále dodatečná zástava.

Celková perspektiva realitních portfolií bank

Realitní projekty jsou pro banky strategicky významné – nikdo z účastníků průzkumu v žádné zemi neuvedl, že by měly výrazně nízkou důležitost. Může to svědčit o tom, že banky hodnotí dlouhodobé vyhlídky realitního trhu mírně optimisticky a nadále sledují vývoj. Může to však rovněž znamenat, že řada bank má významná portfolia nekvalitních nemovitostních úvěrů, která musí řídit. Celkově se zdá, že zjištěné perspektivy financování nemovitostí odpovídají obecným makroekonomickým vyhlídkám v každé zemi. V čele skupiny je tak Polsko následované Českou republikou.

Financování nových realitních projektů nejisté

Většina dotázaných bank se k financování realitních projektů nestavěla ani jednoznačně kladně ani vyloženě negativně. Jejich přístup k poskytování finančních prostředků na developerské projekty se však v rámci regionu značně liší.

„Dobrou zprávou pro developery a investory je, že ve všech dotyčných zemích zjevně existují banky, které jsou relativně nakloněny financování nemovitostí, ovšem pouze při splnění relativně přísných podmínek. Ty se týkají například úrovně dohodnutého předprodeje nebo poměru dluhu k hodnotě nemovitosti,“ uvádí Pavel Kliment.  

Preference bank jsou různorodé a liší se v závislosti na konkrétní zemi. V Maďarsku, České republice a Bulharsku mají prioritu realitní projekty v oblasti maloobchodu (nákupní centra a zóny), zatímco v Polsku a Rumunsku je nejžádanějším sektorem výstavba kanceláří. Na Slovensku, v Chorvatsku a v pobaltských státech je na prvním místě v žebříčku priorit sektor výstavby logistických a výrobních center. Hotelnictví či rekreace představuje všeobecně nejméně žádaný sektor (s výjimkou Chorvatska).

Pokud jde o podmínky pro poskytnutí finančních prostředků, představitelé zúčastněných bank uvedli jako nejvýznamnější kritéria sílu obchodního modelu vysokou kvalitu majetku a poměr vlastních zdrojů developera či investora k úvěrovému financování.

„Bankovní financování může hrát zásadní roli v oživení a rozvoji realitního sektoru v celém regionu,“ domnívá se Pavel Kliment. „Výsledky v souhrnném pohledu ukazují, že zde je ochota poskytnout financování kvalitním developerským projektům. Optimističtější postoje k financování jsou přitom v zemích, které prokázaly relativní odolnost vůči globální finanční krizi a vyšší stabilitu ekonomického prostředí. Na druhou stranu je třeba říci, že podmínky pro poskytnutí financování zůstávají striktní a banky jen opatrně hledají možnosti jejich uvolnění.“

O průzkumu

Průzkum shrnuje informace od více než 50 bank, které v regionu CEE působí v oblasti nemovitostí. Zástupci předních finančních institucí poskytli během podrobného dotazování své názory na klíčové aspekty ovlivňující nemovitostní úvěrování. Do průzkumu byly zahrnuty následující země: pobaltské státy, Bulharsko, Chorvatsko, Česká republika, Maďarsko, Polsko, Rumunsko a Slovensko.

Index postoje v oblasti financování nemovitostí (Property Financing Sentiment Index )

Tento index vyjadřuje, nakolik optimisticky přistupují banky k financování realitních projektů v jednotlivých zemích zahrnutých do průzkumu. Index je vypočten na základě odpovědí v deseti oblastech průzkumu. Vyplývá z něj, že čelní místo ve skupině zaujímá Polsko a v těsném závěsu se drží Česká republika. V těchto státech přistupují banky k financování realitních projektů s větším optimismem než jinde v regionu.