Rok 2010 na průmyslovém a investičním trhu. Sklady letos čeká oživení.

Sklady a průmyslové nemovitosti

2009: Rekordní pokles výstavby

Celková nájemní aktivita na trhu průmyslových a logistických nemovitostí v uplynulém roce poklesla meziročně o 45 %, když dosáhla zhruba 375 000 m2. Tomu nezabránil ani fakt, že po prvních dvou čtvrtletích poklesu, začala poptávka opět růst. Nejaktivnějším regionem byla tradičně Praha a blízké okolí. Více než polovina poptávky přitom přišla pouze ze dvou sektorů – od obchodníků (velkoobchod a retail) a logistických operátorů.

Renegociace a prodloužení stávajících nájemních podmínek se na celkové nájemní aktivitě podílely přibližně z 15 %. Většinu aktivity však tvořily transakce, při nichž také nebyla generována poptávka po nově postavených prostorách a jednalo se jen o přesuny v rámci již pronajatých prostor. Vedle renegociací šlo o podnájmy nebo nahrazení jednoho nájemce jiným. Zejména podnájmy jsou novým trendem, který se bude výrazněji projevovat i v příštím roce. Společnosti podnajímající své prostory jsou flexibilnější a narozdíl od developerů akceptují i krátkodobé pronájmy. 

Nabídka se po několika letech překotné výstavby absolutně zastavila. Spekulativně se nestavělo vůbec a developeři byli ochotni začít pouze v případě předjednaného nájemce. Výstavba na míru (built-to-suit) však nebyla příliš využívána – z důvodu vyššího nájemného a hlavně příliš dlouhé doby realizace.

Prvním pozitivním signálem byl pokles celkové neobsazenosti o 1 p.b., k němuž došlo v posledních měsících roku. V některých regionech se však objem neobsazených prostor udržel na vysoké úrovni až do konce roku, např. na střední Moravě (62 %), Plzeňsku a okolí dálnice D5 (31 %) a severní Moravě (26 %).

^REKLAMA

I v segmentu průmyslu a logistiky byli developeři nuceni snižovat nájemné a nabízet nájemcům nejrůznější pobídky – skutečně placené nájemné bylo dle zkušeností Colliers International o 5-15 % nižší, než oficiálně vykazované.

2010: Ani sklady se zatím stavět nebudou. Trh může rozhýbat poptávka ze zahraničí

Stavět spekulativně se nebude ani v roce 2010. Jedinou výjimkou je zatím společnost VGP, která oznámila záměr postavit skladové prostory ve svých areálech v Horních Počernicích a Dobřenicích i bez předjednaného nájemce.

Rovněž poptávka po prostorách by se měla co do velikosti velmi podobat té loňské. Dominantní roli budou hrát opět renegociace, očekávat můžeme vzrůstající podíl podnájmů. Poptávka by znovu měla přicházet zejména z oblasti spotřebního zboží, velko- a maloobchodu.

^REKLAMA

Podle predikcí Colliers International můžeme očekávat nejrychlejší pokles neobsazenosti a stabilizaci nájemného v lokalitách Prahy a okolí, Plzeňska a okolí dálnice D5 a Ostravska. Ve Východních Čechách, na jižní Moravě, na Ústecku a Liberecku zůstanou neobsazenost i nájemné stabilní.

Trendem, který by mohl vdechnout trhu nový impuls, je návrat mezinárodních společností na český trh. Podobnou situaci pamatujeme snad jen z období let 2005 a 2006. Krize totiž způsobila, že trhy střední a východní Evropy jsou dnes díky koupěschopnosti obyvatel pro tyto společnosti atraktivnější, než trhy západoevropské. Řízení dodávek a skladovací kapacity se tak logicky posouvají dále na východ. Nejen strategická poloha České republiky a relativně kvalitní dopravní infrastruktura, ale zejména možnost značné úspory nákladů jim k tomu nabízí perfektní podmínky. Velké poptávky těchto konsolidovaných společností mohou výrazně přispět k oživení trhu.

Podobný vývoj kancelářského a průmyslového trhu není vůbec náhodný. Společným jmenovatelem je zrání a kultivace trhu komerčních realit, který se v posledních letech nezdravě přehříval. Paradoxně až díky hospodářské recesi se nyní trh navrací do normálu a hledá rovnováhu, kterou doposud nepoznal.

Investice

2009: Investiční aktivitu táhli privátní investoři, oživení přišlo koncem roku

^REKLAMA

Výrazný propad zaznamenal v loňském roce také investiční trh. Celkový objem transakcí dosáhl 360 mil. EUR, což představuje meziroční pokles o 70 %. Mezi nejvýznamnější transakce patřily prodeje kancelářských budov City Tower (130 mil. EUR) a Gemini (110 mil. EUR).

Paradoxně právě propad trhu přinesl řadu pozitiv. Prvním pozitivem je cenová korekce, která zasáhla zejména předražené nemovitosti bez adekvátního výnosu. Cena se tak znovu stává měřítkem kvality a bonity budov. Druhým pozitivem je aktivita českých a slovenských privátních investorů, kteří „táhli“ investiční trh především v prvním pololetí letošního roku a celkově realizovali okolo 30 % investičního objemu. Tradičně dominantní hráči – institucionální investoři z řad zahraničních otevřených fondů – pouze vyčkávali a nakupovat začali až těsně před koncem roku. Výraznější aktivitu vůbec poprvé projevili také koncoví uživatelé prostor, kteří – na rozdíl od developerů – nebyli zasaženi nedostatkem likvidity. Dokázali tak využít leckdy velmi zajímavých příležitostí, které jim nová tržní situace nabídla.

Z hlediska tržních ukazatelů je pro realitní investice klíčová výnosnost (yield). Ta byla stabilní a během celého roku oscilovala okolo 7 %. Lze předpokládat, že se na tom ani v příštím roce nic nezmění.

2010: Banky se přihlásí o své peníze, znovu začnou půjčovat

V roce 2010 očekává Colliers International postupnou rostoucí aktivitu z řad institucionálních investorů. K tomu pomohou i banky, které budou ochotny investiční transakce v rozumné míře financovat. Hranice financování by se měla pohybovat okolo 65-70 % LTV (loan-to-value; poměr ceny a hodnoty dané nemovitosti v tržním ocenění). Přitom v době boomu banky běžně financovaly transakce až na hranici

80 % LTV. Zvýšená opatrnost bank je důsledkem přetrvávající nedůvěry k tržním hodnotám aktiv, které dříve často vycházely z účelových ocenění a započítání virtuálních budoucích výnosů.

U developerů s dlouhodobě špatnou likviditou banky letos přistoupí k nuceným prodejům jejich portfolií (distressed transactions). Signály, jasně poukazující na odhodlání bank developery k prodejům v případě potřeby přinutit, se objevily již na sklonku loňského roku. Výnosnost komerčních nemovitostí by se pak měla nadále stabilizovat okolo 7 %.