Smlouvy o dílo usnadňují jednání i konání – bez smlouvy nebude na pozdější reklamace brán zřetel

„Stavební činnost je velmi komplexní a často se obsah prací více či méně mění během provádění díla, strany si nemohou ani při nejlepší vůli pamatovat všechny detaily svých dohod, cenu jednotlivých dílčích prací a termíny, dokdy měly být dílčí etapy dokončeny. Písemná smlouva je tedy nejen pro případ, že se věc nezdaří, ale také pro správné plnění z obou stran a pro dobrou a vyjasněnou spolupráci. Občanský zákoník pouze ukládá zhotoviteli vydat objednateli písemné potvrzení o převzetí objednávky. Zákon neukládá žádné minimum objemu investovaných prostředků pro písemnou smlouvu, ale ta se na stavbu vyplatí vždy. Ať už jako záchytný dokument, v němž jsou shrnuty všechny práce a podmínky, nebo jako podklad při sporném jednání,“ řekla Šimona Mašková, advokátka a společnice kanceláře Mašek advokáti .

Zásadním předpokladem fungující smlouvy o dílo je přesná a jasná specifikace díla jako takového, tedy co musí být zhotoveno, opraveno, postaveno. Kromě ceny je důležitým prvkem smlouvy datum zhotovení prací – časový harmonogram.   Strany nesmějí zapomenout na pojištění stavby, zajištění bezpečnosti majetku a osob po dobu stavby. Měla by se také vyjasnit otázka dozoru nad prováděnými pracemi, určit pravomoci zástupců stran ve věcech technických a smluvních. Dobrý stavební dozor, ač se často zdá jako velká položka, může v rámci rozpočtu stavebních – a nejen zateplovacích – prací upozornit na položky, které není nutné provést, nebo jsou chybně oceněny i v řádech mnoha tisíc korun. Obvykle u kvalitního stavebního dozoru platí: Čím nákladnější stavba, tím vyšší úspora.

„Doporučuji při sestavování smlouvy využít položkový ceník a zcela jistě stavebního technika, který posoudí, zda všechny navržené položky v rozpočtu jsou správné a zda nějaká naopak nechybí. Může se snadno stát, že je v rozpočtu vynechána část, bez níž nelze kvalitně zhotovit navazující stavební práce. Z takové záležitosti může snadno vzniknout spor. Dále je třeba dobře stanovit cenu, neboť ve stavebnictví je velmi běžné, že dojde k vícepracím nebo některé práce není nutné nakonec vykonat vůbec. Dnes již existují ceníky a stavební standardy, podle kterých se stavební společnosti řídí při tvorbě rozpočtu a jež může objednatel překontrolovat,“ doplnila Mašková.

Důležité je připravit se předem, nedůvěřovat hned první firmě. Vyplatí se klást velký důraz na výběr dodavatele, nejlevnější nebývá ten nejlepší. Určitě by mělo jít o stabilní firmu s referencemi, už jen proto, aby objednatel nebyl v polovině prací postaven před problém „firma přestala existovat“. Je také dobré předem si dohodnout podmínky, i při malém rozsahu díla je běžné ponechat si zádržné ve výši pěti až patnácti procent z ceny díla, aby byl zachován ekonomický tlak na dokončení nedodělků a oprav. Pokud je pro objednatele důležité dodržet termín ukončení prací, doporučuje se sjednat smluvní pokuty pro případ prodlení.

„Příliš vysoké smluvní pokuty nepřinesou užitek, spíš naopak. Navíc soud má právo moderace nebo nepřiznání smluvní pokuty, pokud je nepřiměřená. Při stanovení výše smluvní pokuty doporučuji řídit se zásadou, že smluvní pokuta je paušalizovaná náhrada škody. Jinými slovy, stanovím ji tak, aby mi pokryla případnou vzniklou škodu při konkrétním porušení závazku druhé strany. Například pokud firma neudělá zateplení a výměnu topného systému včas, budu muset hradit ubytování, případně storno poplatky za stěhování, uskladnění nábytku. To by měla pokrýt smluvní pokuta. Smluvní úrok z prodlení za pozdní platby by měl být rovněž přiměřený. Například 0,05 procenta denně, nebo 10 až 20 procent ročně, aby úrok sám pro případ soudu nepřevýšil spornou částku,“ řekla Mašková.

^REKLAMA

V případě prací v rozsahu, kdy se již dá žádat o dotace, se určitě vyplatí obrátit se na právní firmu. Dobrá příprava akce ušetří hodně vrásek a peněz pro případ řešení rozporů nebo nesplněných závazků. U podepisování smlouvy je potřeba dát si pozor na primární ukazatele, které mohou napovědět, že smlouva není úplně v pořádku.   Příliš mnoho odkazů na různě se prolínající články, příliš dlouhá smlouva na drobnou stavbu nebo příliš krátká smlouva na velikou zakázku. Formulace by neměly být příliš laické a familiární, smlouva by mohla být v mnoha ustanoveních nepřesná a zavádějící, dvojznačná, a nebude ctít již zavedené právní pojmy. Smlouva musí být čitelná pro obě strany. Jasná smlouva rovná se dobré vztahy.

„Příkladem může být situace, kdy šlo o zateplení střechy rodinného domu a bylo provedeno bez písemné smlouvy. Později se zjistilo, že stavební firma neprovedla zateplení v celé ploše střechy. Na zjištění bylo potřeba, aby majitel domku zaplatil nejen právníka, ale také znalce, který provedl sondáž skrze stěny podkrovních pokojů,“ uvedla Šimona Mašková, advokátka a společnice kanceláře Mašek advokáti. „Dále bylo potřeba vydat peníze na předběžné opatření, aby se zabránilo stavební firmě nakládat s majetkem po dobu sporu. Už jen tyto prvotní akce se pohybovaly v řádech desítek tisíc korun. V tomto případě bylo dosaženo mimosoudní dohody, ale netřeba říkat, že i výhra by byla diskutabilní, neboť vložené prostředky by majitel získal až v závěru několikaletého sporu a v mezidobí by ještě uhradil náklady na provedení zateplení, malby pokojů, právní služby a možná i dalšího znalce.“