Spadnou ceny nemovitostí?

Ceny nemovitostí v ČR ve velkých městech již pátým rokem rostou, nejvíce v Praze. Stále více se mluví o tom, že se na českém realitním trhu (a ono to platí více méně i jinde ve světě) nafukuje cenová bublina. Často se setkávám s dotazem, zda v souvislosti s novým zákonem o spotřebitelském úvěru může dojít ke zdražení hypoték a následně k propadu cen nemovitostí. Může, ale je to málo pravděpodobné. Nový zákon o spotřebitelském úvěru sám o sobě pravděpodobně úvěry příliš nezdraží, ani se nijak dramaticky nezmění jejich dostupnost.
Graf 1: Vývoj nabídkových cen bytů v ČR

Zdroj: Český statistický úřad

Hypotéky výrazně nezdraží, dokud ČNB nezvýší úrokové sazby

Růst cen nemovitostí je jedním z vedlejších efektů monetární politiky České národní banky. ČNB drží základní úrokovou sazbu na nule. Díky nulovým úrokům a měnovým intervencím stlačila ČNB úrokové výnosy dluhopisů na nesmyslně nízkou (i zápornou) úroveň. Díky ČNB jsou úroky na vkladových účtech nulové a úroky hypoték bezprecedentně nízké. Proč se ČNB diví, že kdo může, bere si hypotéku? Proč se diví, že všichni zoufale hledají, kam zaparkovat své úspory, aby jim nesly nějaký výnos? Logicky první volba padá na investice do nemovitostí. To vše tlačí nahoru ceny nemovitostí. Řekněme si to na rovinu, za růst cen nemovitostí může primárně ČNB.
Poznámka pod čarou – tím nechci ČNB kritizovat. Dle mého názoru odvádí ČNB dobrou práci. Nemá to ve víru politiky Evropské centrální banky jednoduché a vůbec členům bankovní rady ČNB nezávidím stávající situaci.
Dá se předpokládat, že pokud ČNB významně nezmění svou politiku a rétoriku, tak ceny nemovitostí přinejmenším zůstanou stejně drahé jako dnes, spíše by jejich ceny mohly dál růst. Pokud ČNB ukončí intervence a začne zvedat úrokové sazby, měly by ceny nemovitostí začít klesat. Ale na tento scénář si pravděpodobně ještě chvíli počkáme. ČNB nezačne o zvedání úrokových sazeb přemýšlet dříve, než uvidí inflaci nad 2 % p.a. Na tuto úroveň by inflace měla stoupnout v průběhu příštího roku. Možná někdy v roce 2018 bychom se mohli dočkat prvního zvýšení úrokových sazeb, dřív těžko. Hypotéky tedy pravděpodobně budou ještě minimálně jeden rok velmi levné.

Převis poptávky nad nabídkou bude držet ceny nahoře

Druhým podstatným faktorem pro vývoj cen nemovitostí je strana nabídky, tedy zejména kolik nových bytů se postaví. Poptávka po nemovitostech ve velkých městech je vysoká, ať už pro vlastní bydlení nebo za účelem pronájmu. Nabídka už čtvrtým rokem nestačí vykrýt poptávku, což tlačí ceny nahoru. Podíváme-li se realisticky na nové developerské záměry, momentálně je situace taková, že v nejbližších dvou letech nelze na straně nabídky čekat nijak výrazný nárůst tempa výstavby nových bytů.
Tržní situaci na realitním trhu tedy mohou na straně nabídky ovlivnit jedině stávající vlastníci bytů, pokud by se například investoři rozhodli realizovat zisky z růstu ceny a začali masově prodávat své nemovitosti. To asi také není moc pravděpodobné, protože investoři nemají jiné zajímavé alternativy, kam kapitál přesunout.
A pak svou roli může sehrát i strana poptávky, pokud by se české ekonomice přestalo dařit, zvyšovala by se nezaměstnanost a poptávka po bydlení ve velkých městech by poklesla. Nicméně aktuálně je situace přesně opačná. Ekonomická recese určitě někdy přijde a situace na realitním trhu se pak změní, ale pravděpodobně to ještě pár let potrvá. A pokud ne, tak se určitě nedostaví zvyšování úrokových sazeb.
Když to tedy shrnu, domnívám se, že s největší pravděpodobností ještě zhruba dva roky ceny nemovitostí v ČR dál lehce porostou. Scénář, že ceny začnou klesat, považuji za málo pravděpodobný. S jistotou to samozřejmě nikdo neví.

Byt jako investice není žádné terno

Na druhou stranu je dobré mít na paměti, že čím více ceny nemovitostí stoupnou, tím více jednoho dne zase klesnou. Kupovat dnes byt jako investici nepovažuji za nejlepší investiční strategii. Rentabilita pronájmu je velmi nízká a je obtížné najít solidního nájemníka. A kupovat byt jenom proto, že jeho cena může ještě nějakou dobu růst, to se může ukázat jako velmi zrádná strategie, protože až se situace otočí, bude velmi těžké byt prodat, natož za rozumnou cenu. Myšlenka „stihnu to prodat včas“ je naivní.
Za účelem pronájmu jsou dle mého názoru zajímavější komerční nemovitosti, kde je rentabilita nájmu vyšší a nájemníci méně fluktuující, i když to dost záleží na typu nemovitosti a lokalitě. Jako spekulaci na růst ceny bych preferoval zemědělskou půdu, kde je prostor pro růst stále zajímavý. Oboje jde řešit i prostřednictvím fondů, pokud investor nechce mít se správou nemovitosti žádné starosti. Ovšem i nemovitostní fondy mají svá úskalí a při výběru správce je dobré si ověřit pár faktů.
Autor je privátní investiční poradce FINEZ Investment Management