Kupujete nemovitost? Daň zaplatíte i z některých novostaveb

Do konce října 2016 se na platbě daně z nabytí mohl dohodnout kupující s prodávajícím. V praxi pak platil daň převážně prodávající. Čtyřprocentní daň tak byla zpravidla zahrnuta v ceně nemovitosti.
Od listopadu přešla daňová povinnost pouze na nabyvatele vlastnického práva k nemovité věci. Kupující má tedy povinnost podat daňové přiznání a daň ve výši čtyř procent zaplatit. Do cen nemovitostí se ale změna zatím nepromítla a zřejmě ani nepromítne.

Ceny nemovitostí na vzestupu

Růst cen nemovitostí se nezastavil již sedm čtvrtletí v řadě. Průměrná cena 60 metrového bytu vzrostla od počátku roku 2015 ke konci třetího čtvrtletí 2016 o 450 tisíc korun. Nové byty podle společné analýzy společnosti Deloitte a portálu Cenovamapa.org dokonce podražily v Praze o téměř jeden milion korun. Zatím vše naznačuje tomu, že se růst cen novostaveb nezastavil ani v posledním čtvrtletí 2016 a bude pokračovat i v příštím roce.
„Na pražský trh přichází měsíčně stále méně nových bytů, než je aktuální poptávka. To je jeden ze základních faktorů, které tlačí nabídkové ceny vzhůru. Od počátku roku 2016 bylo na trh v Praze dáno měsíčně v průměru 510 nových bytů, ale prodáno bylo v průměru 630 bytů,“ podotýká František Brož, analytik portálu CenovaMapa.org, a dodává: „Celý trh je tak dlouhodobě vyprodán téměř z 75 % a nové nabídky nestačí uspokojovat poptávku.“
Se změnou daně z nabytí se navíc nákup nemovitosti prodraží o další 4 %. U nemovitosti za 2,5 milionu korun to znamená dodatečný náklad ve výši 100 tisíc korun. Prodávající tak na změně vydělávají a kupující musí hledat dodatečné zdroje na zaplacení daně.
Česká národní banka (ČNB) navíc ještě od dubna 2017 zpřísní svá doporučení a výše poskytované hypotéky k zástavní hodnotě nemovitosti klesne na 90 %. K nákupu nemovitosti na hypotéku bude tak kupující potřebovat minimálně 10 % z vlastních zdrojů a k tomu další 4 % na zaplacení daně z nabytí.

Daňová svoboda novostaveb omezena

Do konce října byl od daně z nabytí osvobozen první prodej nemovitosti, pokud k němu došlo do pěti let od dokončení nebo počátku užívání stavby, tedy kolaudace. Nebral se však ohled na to, zda byla stavba prodána rozestavěná či dokončená.
Tabulka č. 1: Daň z nabytí nemovitých věcí u novostaveb do 30. října 2016

Zdroj: Důvodová zpráva
Problém rozestavěných staveb ovšem spočíval v tom, že se již nezapisují do katastru nemovitostí. „Pro správce daně je v takovém případě velmi obtížné dohledat, zda se v daném případě opravdu jednalo o první nabytí nemovité věci a zda jde tedy o případ, který je od daně z nabytí nemovitých věcí osvobozen,“ uvádí důvodová zpráva.
Současná právní úprava proto upustila od pojmu „nové“ stavby a nahrazuje ho pojmem „dokončené či užívané“: „Nabytí vlastnického práva k nemovité věci podle odstavce 1 je od daně osvobozeno pouze tehdy, dojde-li k němu v době 5 let ode dne dokončení nebo započetí užívání rodinného domu, jednotky v bytovém domě nebo jednotky v bytovém domě změněné stavební úpravou, a to od toho dne, který nastane dříve.“ Osvobození je tak poskytnuto při doložení prvního úplatného nabytí dokončené či užívané stavby.
Tabulka č. 2: Daň z nabytí nemovitých věcí u novostaveb od 1. listopadu 2016

Zdroj: Důvodová zpráva
Problém mohla změna způsobit kupujícím, kteří s developerem uzavřeli rezervační smlouvu či smlouvu o smlouvě budoucí ještě za starých podmínek. Pokud nestihli vše doložit na katastr nemovitostí do konce října, nákup se jim prodražil o 4 %, se kterými nemuseli počítat. V případě, že je ale předmětem smlouvy jednotka dokončená, placení daně se vyhnete.