Ceny bytů se utrhly. Developeři jsou ve slepé uličce

Přestože se v Praze prodalo „pouze“ o 7 % více nových bytů, hodnota prodaných bytů vzrostla meziročně o 39 % na 31 miliard korun. Zásoba dostupných bytů klesla téměř o třetinu z 5500 na začátku loňského roku na současných 4000 bytů.
Za celý loňský rok bylo zahájeno pouze něco málo přes 1000 nových bytů, což je nejméně za posledních deset let. Rozdíl počtu prodaných bytů a nově vydaných povolení na byty poklesl o rekordních 75 %. Vyplývá to ze společné analýzy společností Central Group, Skanska Reality a Trigema.
„Developeři nejsou schopni v důsledku pomalého povolování do nabídky doplňovat nové byty a to tlačí ceny nahoru. Výsledkem je, že se nové bydlení v Praze postupně stává dostupné jen pro velmi úzkou skupinu lidí,“ řekl šéf Central Group Dušan Kunovský.

Ceny novostaveb vzrostly o pětinu

Zatímco na začátku loňského roku činila průměrná cena za nový prodaný byt 59 885 korun za metr čtvereční, na konci loňského roku to již bylo o 19,5 % více, tedy 71 567 korun za metr čtvereční. V cenících developerů průměrná cena dostupných bytů se od konce roku 2015 vyšplhala dokonce na 75 520 korun za metr čtverečních, což je meziroční nárůst o 17,4 %.
Ceny tlačí vzhůru především nedostatečná nabídka. Zároveň však roste zájem o luxusní bydlení a z trhu se vytrácí tzv. low cost development, tedy nabídka bytů do 60 tisíc za metr čtvereční. Svůj podíl na růstu cen tak má i přesun poptávky do vyšších cenových segmentů. V roce 2016 bylo prodáno více než 60 % nových bytů s cenou přesahující 60 tisíc korun za metr čtvereční.
„Většina nových bytů, které se v Praze nabízí k prodeji, jsou nyní v cenové hladině nad 60 000 Kč za m². Podíl bytů, jež jsou pod uvedenou hladinou, již tvoří pouze čtvrtinu všech bytů na trhu. Příliš vysoká cena může být do budoucnosti velký problém. Na druhou stranu stávající změny v poskytování hypoték nebudou mít na poptávku po bydlení nejspíše tak velký vliv, jak se možná očekávalo, protože limit na jejich poskytování se neodvíjí od faktické, ale pouze odhadní ceny jednotlivých nemovitostí,“ vysvětlil Marcel Soural, předseda představenstva společnosti Trigema.
Největší zájem byl o novostavby v Praze 9, 10 a 5, jejich podíl na celkových prodejích činil dvě třetiny.  Poptávka po novém bydlení směřovala především na byty o velikostech 1+kk a 2+kk. Velkou část jednopokojových a dvoupokojových bytů kupovali díky rekordně levným hypotékám zájemci o investiční byty.

Rostou i ceny secondhandových bytů

Rekordní růst průměrné ceny nového bydlení se podepsal i na cenách starších bytů tzv. secondhandových. Průměrná cena secondhandového bytu vzrostla na 70 943 korun za metr čtvereční. Vzhledem výrazným cenovým extrémům na trhu secondhandových bytů vystihuje reálnou situaci na trhu lépe střední hodnota tzv. medián, který dosáhl 66 489 korun za metr čtverečních.
„Průměrné ceny nemovitostí v posledních dvou letech tlačí vzhůru nejen silná poptávka, snižující se nabídka a úbytek dostupných bytů v okrajových lokalitách Prahy, ale i situace na akvizičním trhu. V té je stále obtížnější koupit vhodnou lokalitu, která může být v relativně krátkém čase připravena do nabídky,“ uvedla Naďa Ptáčková, generální ředitelka Skanska Reality. „Navíc u menších projektů (do cca 100 bytových jednotek) s platným územním rozhodnutím v lokalitách s dobrou dostupností do centra, vzrostly v posledních dvou letech ceny o celých 34 %, multifázové projekty s vhodným územním plánem (většinou brownfieldy) jsou dražší o 20 %,“ řekla.

Trh bude stagnovat

Developeři se shodují, že v letošním roce budou prodeje bytů stagnovat a ceny porostou jen mírně. Hodnota prodaných bytů v Praze by měla letos vzrůst na 33 miliard korun.
„V letošním roce očekáváme prodeje nových bytů na zhruba stejné úrovni jako loni. A předpokládáme, že ceny porostou minimálně o 5 %,“ uvedl Dušan Kunovský. Důvodem je nejen omezená nabídka bytů, ale i zpřísnění poskytování hypoték kvůli doporučením ČNB a legislativní změny, které přinesl nový zákon o úvěru pro spotřebitele.
Developeři počítají, že během příštích pěti let přijde na trh maximálně 24 tisíc nových bytů. Strategický plán Prahy však počítá s ohledem na růst počtu obyvatel s výstavbou 5 až 6 tisíc bytů ročně. Ve fázi přípravy mají developeři v současné době 70 tisíc bytů, výstavbě však brání zdlouhavé povolovací procesy. Doba od zahájení práce na projektu až po kolaudaci se navíc prodloužila z osmi na deset let.
Developeři vidí budoucnost především v nevyužitých územích tzv. brownfieldech. V Praze je 950 hektarů transformačních území, které jsou z velké části tvořeny brownfieldy. Situaci ovšem developerům ztěžuje dekontaminace brownfieldů, která může přijít i na stovky milionů korun. Podle developerů by mělo město takové projekty podpořit.