Zastaví se někdy rostoucí ceny bydlení?

Žijeme v souvislostech

Na vývoj cen nemovitostí musíme hledět komplexně. Nežijeme v bublině, kde by se nás nic netýkalo. Právě naopak. Ceny nemovitostí ovlivňuje řada aspektů. A ke všem těmto faktorům musíme kriticky přihlížet. Mezi ty nejdůležitější faktory ovlivňující změnu ceny naší současné nebo budoucí nemovitostí patří:
a) Stav nemovitosti – nemovitost, která je v dobrém stavu, nevyžaduje celkovou nebo dílčí rekonstrukci a je zateplená či disponuje například novými okny bude mít vyšší cenu.
b) Právní status – nemovitost, která nebude zatížena věcným břemenem nebo nemovitost, která je součástí jednotného pozemku bude lépe prodejná a bude mít i vyšší cenu.
c) Lokalita – alfa a omega každé nemovitosti. Zde záleží na mnoha dalších okolnostech ve vztahu k lokalitě: dojezdová vzdálenost do centra, obchodů, k lékaři, blízkost dálniční sítě, blízkost lesa, kulturního vyžití a v neposlední řadě sociální pozadí a geografické umístění. Nemovitost v blízkosti centra města, lehce napojená na dopravní infrastrukturu, bude mít vyšší cenu, než stejná nemovitost v zapadlé vísce, kde dávají lišky dobrou noc.
d) Zasíťování – mnoho kupců důsledně zvažuje typ zasíťování nemovitosti. Topení elektrickým proudem nebo plynem? Vlastní fotovoltaika nebo ohřev vody? To vše jsou faktory, které se podepisují na výši ceny nemovitosti.
e) Nabídka/poptávka – logickým faktorem je i nabídka a poptávka po konkrétní nemovitosti. Pokud bude nedostatek kvalitních nemovitostí dané kategorie (třeba bytů 2+1 nebo 3+1), poroste automaticky i jejich cena.

Není průměr jako průměr

V dnešní době není problém „vygúglit“ jakékoliv informace. Můžeme najít průměrné ceny nemovitostí, průměrné odhady prodejů a podobně. Problém je ve zdrojových datech. Je nutné si uvědomit veškeré souvislosti a důsledněji se podívat, z jakých čísel se dané průměry skládají. Pro potřeby tohoto článku jsem vycházel z dat, které poskytuje realitní server Realitymorava.cz, Český statistický úřad a Ministerstvo práce a sociálních věcí.

Vyšší mzdy, vyšší výdaje…

Ještě je nutné zmínit jeden důležitý aspekt. Vývoj cen nemovitostí odráží také aktuální ekonomická situace. V momentě, kdy se ekonomice daří, jsou lidé ochotnější utrácet vyšší sumy za potraviny, koníčky a hlavně za bydlení.
Jak je vidět na grafu 1, průměrná mzda v ČR roste mnohem rychleji, než minimální mzda definovaná zákonem. Co z toho plyne? Obecně roste bohatství národa. Podle posledních průzkumů se Češi posunuli na 26. místo v žebříčku finančního bohatství na obyvatele a čistá hodnota finančního bohatství na obyvatele v Česku loni vzrostla o 36 tisíc korun na 341 tisíc korun. To je pro nás pozitivní, pokud chceme nemovitost prodávat, ale negativní, pokud ji chceme naopak kupovat.
Graf 1: Vývoj minimální a průměrné mzdy v letech 1991-2017

Zdroj: ČSÚ a MPSV

Praha a ti ostatní

Logicky nejdražší byty jsou v našem hlavním městě. Pro porovnání nahlédneme i do Ústí nad Labem, kde je vyšší nezaměstnanost než v Praze, pak také do Mladé Boleslavi, kde je přímo ve městě nejsilnější zaměstnavatel – mladoboleslavská automobilka Škoda. Do analýzy jsme zahrnuli i Nymburk, který je pohodlně 40 minut autem od Prahy a vlakem činí dojezdová vzdálenost něco málo pod hodinu.
Analyzovat všechny kategorie bytů by bylo velmi zdlouhavé, proto nahlédneme konkrétně do cen bytů 3+1, které jsou nejoblíbenější mezi rodinami a partami pracujících. Rodina zde má pohodlné místo k životu a v případě pracujících vyjde obývání takovéhoto bytu několika lidmi levněji, než život v ubytovně.
Graf 2: Vývoj průměrných cen bytu 3+1 pro daná města (leden 2014 až leden 2017)

Zdroj: Realitymorava.cz
Pro ty, kterým se zdá graf spíše uměleckým dílem než studnicí poznání, máme jednoduché vysvětlení. Nejrychleji roste cena bytů (v našem porovnání) v Nymburce. Nárůst nabídkových cen (tedy cen, které jsou inzerovány na realitních serverech) bytů 3+1 v lednu 2017 je oproti lednu 2014 vyšší o takřka 30 %. Ústí nad Labem a Praha mají shodně nárůst zhruba o 25 %. Vzhledem k rozdílným hladinám cen ale vzroste průměrná nabídková cena bytu v Praze o necelý milion korun, zatímco v Ústí pouze o přibližně 190 000 korun.
Konkrétně v Praze jsme se zaměřili na část Prahy 10. Zde průměrná nabídková cena bytu 3+1 vzrostla od ledna 2014 o téměř milion korun. Ale jedná se o cenu průměrnou. Pokud máte v dané lokalitě nemovitost, neznamená to, že je o milion cennější. Nejméně roste průměrná nabídková cena bytů v Mladé Boleslavi, kde je nárůst v daném období o 13 %.
Významný vliv na takto dramatický růst cen, zejména v Praze a jejím okolí, má hlavně nedostatek kvalitních nemovitostí, na který si makléři stěžují dlouhodobě. Na trhu jsou zejména byty malé, nebo naopak velké. Byty, které potřebují rekonstrukci, nebo mají vlastnicky nedořešené pozadí, byty ve špatných lokalitách, na odlehlých periferiích a podobně. Pokud se v nabídce objeví byt ideální pro většinu kupujících, okamžitě roste jeho cena a šikovný makléř ho dokáže prodat vysoko nad jeho obvyklou hodnotou.

^REKLAMA

Zastaví se růst cen?

Nezastaví. Tak stručně by mohla znít odpověď. Míst, na kterých lze stavět ubývá a s tím roste i jejich cena, která se zpětně promítá do cen nových nemovitostí. S rostoucími cenami nových nemovitostí logicky roste i cena současné zástavby. Potřeba bydlet je základním lidským požadavkem. A s vývojem společnosti rostou i nároky na kvalitu a komfort bydlení. Investovat do nemovitostí tak i nadále zůstává perfektním prostředkem na zhodnocení vašich peněz.