Kdy porostou úrokové sazby? Až naprší a uschne!

Zatímco ti, kdo nastavují finanční podmínky, řeší problém, aby dali do sádry jenom ruku, nikoliv celé tělo, a zvýšením úrokových sazeb nepřiškrtili ekonomiku, velikost průměrných hypotéky se zvyšuje a hromadí se nejen hypoteční dluhy.

Ceny padnout nenecháme!

Ve špatných časech mají prý centrální banky zabránit tomu, aby ceny aktiv padaly o desítky procent. Vždyť makroekonomická a cenová stabilizace je posláním centrálních bank. To že uprostřed recese či nulového růstu dosahují realitní (ale i akciové) trhy historických rekordů je „lepší, než kdyby ceny akcií, dluhopisů a nemovitostí o desítky procent padaly“. Nelze přece dopustit vznik spirály, kdy by řada lidí nebyla schopna splácet svoje úvěry a banky by pak kvůli propadu cen a poptávky na trhu aktiv nedokázaly své pohledávky pokrýt prodejem zástavy.
Obrázek 1: Hypoteční bublina („mortgage bubble“) – situace, kdy nahromaděný hypoteční dluh způsobuje, že se ceny nemovitostí vznáší společně s dlužníky v oblacích. Nízké úrokové sazby pomáhají, aby ceny nemovitostí setrvaly v nadoblačných výšinách.

Zdroj: Bing.cz
Taková „stabilizace“ cen aktiv ovšem žádá úvěrovou expanzi a ovlivňuje současnou i budoucí spotřebu a investice. Pokud se připustí přehnaně vysoký růst zadlužení bez ohledu na sebepropracovanější regulaci, podkopává se stabilita finančního systému. Alokace kapitálu a investic je neefektivní, investoři špatně oceňují rizika.
Vraťme se ale k nemovitostem. V dnešní době velmi nízkých úrokových sazeb se pak zdá být výhodné realizovat investice do nemovitosti na dluh. Naopak řada konzervativních aktiv, jako jsou vládní dluhopisy, spořicí účty nebo termínované vklady, přitažlivé výnosy nepřináší .
Jak byly finanční podmínky a úvěrové standardy uvolněny, vznikla situace, kdy dlužníci na svých bedrech nesou zvýšená rizika:

• vždyť ekonomický šok a otřesy mohou zamíchat kartami,
• stále platí, že ceny nemovitostí nemusí pouze růst,
• zapomíná se, že úrokové sazby mohou i růst,
• a splátky nastavené na doraz rodinného rozpočtu mohou vzrůst.

S tím, jak se v bankovních bilancích hromadí hypoteční dluh, zvyšují se i rizika problémových hypoték a budoucích ztrát. Na jedné straně stojí větší bohatství naakumulované v nemovitostech a jeho protihodnotou je větší naakumulovaný hypoteční dluh.
Naštěstí lze trh zregulovat a na obezřetnost dlužníků dohlédnout z centra – musíme být obezřetní a pohlídat, aby si nepůjčovali nezvládnutelně moc. Také je nutné dohlédnout na ty, kteří půjčují. Jinak to ani nejde, úrokové sazby jsou kvůli svému „celoplošnému působení“ při potlačování těchto „dílčích bublin“ málo účinné: „Je to totéž, jako kdybychom pacientovi se zlomenou rukou zasádrovali úplně celé tělo.“

Zvyšování úrokových sazeb není na pořadu dne

Jak centrální banky popustily kohouty novým úvěrům a tvorbě nových peněz, levné peníze vytáhly ceny nemovitostí, akcií, dluhopisů a dalších aktiv vzhůru. Vedlejším efektem cílování inflace spotřebitelských cen a povzbuzování růstu cen emisí dalších inflačních peněz jsou cenové bubliny a s nimi související možná finanční nestabilita.
A tak v posledních letech měnové autority upozorňují, že „centrální banky vedle svého základního cíle v podobě udržování cenové stability musí dbát i o stabilitu finanční.“ O tom, že se hledání té správné cesty pro dlouhodobou finanční stabilitu centrálním bankám moc nedaří, napovídá třebas splasknutí bubliny technologických akcií, americká hypoteční krize i evropská dluhová krize. Jakoby úklid po splasknutí předchozích bublin vedl k nafouknutí bublin dalších, větších i nebezpečnějších.
Obrázek 2: Nejprve velké centrální banky začaly uplatňovat nulové úrokové sazby (politika ZIRP, zero interest interest rate policy), pak nastoupily záporné úrokové sazby (politika NIRP, negative interest rate policy). Střadatel zděšeně obrací pokladničku a ptá se, kde jsou jeho peníze – má smůlu, požraly je záporné úroky.

Zdroj: Bing.cz

Jak tedy zbrzdit hypoteční boom?

Pojďme ale opět zpět k nemovitostem. Po nemovitostní horečce doprovázené rekordy v oblasti hypoték by mohla nastoupit dlužnická kocovina, bankéři by mohli být vystřídáni exekutory. A tak si centrální bankéři musí klást otázku, jak vlastně měnovou politiku v podobě cílování inflace se zajišťováním finanční stability provázat.
Proč vlastně jednoduše, když se ceny nemovitostí utrhly z řetězu a hrozí problémy s budoucím nesplácením, takovou bublinu včas nepropíchnou? Proč nezvýší úrokové sazby?
Ne, není to tak jednoduché. Pokud nízké nominální úrokové sazby uplatňují napříč světem všechny významné centrální banky, vyšší úrokové sazby na koruně by zvýšily úrokový diferenciál. A kdyby korunová aktiva nabízela takovou příležitost k výnosu, znamenalo by to zvýšený příliv cizího kapitálu a na obzoru formující se mračna budoucích problémů. A tak jsme v této souvislosti mohli slyšet, že „případné zvyšování úrokových sazeb proběhne až po opuštění kurzového závazku a bude dávkováno tak, abychom se vyhnuli nadměrnému posílení kurzu“.
Řešení problému cenových bublin, jako je přehřívající se trh nemovitostí, tedy nemůže opomíjet měnově-politický vývoj v zahraničí. V podmínkách, kdy všichni plují na stejné lodi nulových úrokových sazeb, je nutno hledat řešení jiné. Aby to znělo tajemně, hovoří se o „makroobezřetnostním a mikroobezřetnostním dohledu“. Komerční banky třebas musí z donucení držet větší kapitálové rezervy a plnit zpřísňující se regule. Vedle toho nastupují snahy o omezení finanční páky a regulaci přípustného poměru úvěru k hodnotě nemovitosti nebo i příjmu. A když dobře míněná doporučení nefungují, hledají se zákonné pravomoci k určování parametrů úvěrů na bydlení.

^REKLAMA

Budoucnost nemovitostí

Dnešní éra levných peněz je významným rizikem pro budoucnost nemovitostí. Potenciální výnos na realitním trhu je dnes ovlivněn zvláštními vlivy – rostoucími cenami nemovitostí a hypotékami s historicky nízkými úroky. V době nízkých úrokových sazeb se jeví výhodné zafinancovat nákup hypotékou, nízké úrokové platby mění návratnost investice i její parametry. Na co se zapomíná, je skutečnost, že již při sjednávání hypotéky je zapotřebí uvažovat o dopadech možné budoucí změny úrokových sazeb.
Když úrokové sazby povyskočí, pak při refixaci může měsíční splátka o nějakou tu tisícovku narůst. Při výpočtu je nutné zvažovat, jak bude hypotéka splácena i při poklesu příjmů. Ztráta zaměstnání, výpadek příjmu z nájmu je vcelku očekávatelně možnou událostí. Potenciálně možný je i budoucí nárůst sazeb. Když svítí slunce, se na to, že by mohla nastoupit recese spojená s propouštěním, moc nemyslí. Občas zaznívá varování, že velká část domácností jde při nastavení hypotéky „na krev“. Když jdou lidé se svými výdaji na hranu a v relaci ke svým příjmům berou velké úvěry, pak stačí nějaký ekonomický šok a průšvih bude na světě.
Prognózy o růstu úrokových sazeb a zdražování hypoték se opakují, ale jaksi se nenaplňují. Nezapomínejme, že je to politické rozhodnutí, za poklesem úrokových sazeb stojí uvolnění finančních podmínek ze strany centrálních bank, související přebytek likvidity ve finančním systému a konkurenční soupeření bank o větší podíl na hypotečním trhu.

Není tato doba opravdu jiná?

Doby, kdy se ve světě začínají uplatňovat experimenty s účtováním záporných úrokových sazeb, a konzervativních investic se nedostává, si žádají neotřelé pohledy na investování. Chcete alespoň nenulový výnos? Kupte třeba byt, aspoň se vám peníze nebudou znehodnocovat!
I kdyby na tom něco bylo, kupovat v době přepálených cen nemusí být nutně šťastným rozhodnutím. Pokud ten kdo nemusí, ve víře v budoucí zhodnocení neprodává a developeři nabídku promptně rozšířit nedovedou, může jít síla neviditelné ruky trhu proti kupujícím.
Ale politika je nevyzpytatelná, všechno může být opravdu jinak. Mohl by kartami zamíchat třeba scénář záporných úrokových sazeb? Nevedlo by to k další vlně hledání investičních příležitostí a ještě většímu přepálení cen nemovitostí? Nezmění se parametry finančního systému setrvale? Nikdy neříkej nikdy.