Narazily ceny zemědělské půdy na strop?

Nejčastěji se tržní ceny zemědělské půdy v roce 2016 pohybovaly od 15 do 25 korun za metr čtvereční, nejkvalitnější pozemky orné půdy a lokality s vysokou konkurencí se vyšplhaly až za hranici 30 korun za metr čtvereční. Vyplývá to ze Zprávy o trhu s půdou zpracované společností Farmy.cz, která sleduje vývoj tržních cen zemědělské půdy od roku 2004.
V průměru dosahovala cena zemědělské půdy úrovně 20,41 korun za metr čtvereční, v roce 2015 to přitom bylo 16,26 korun za metr čtvereční. Loňský více než čtvrtinový cenový nárůst byl nejvyšším meziročním růstem od roku 2004, kdy společnost Farmy.cz začala ceny půdy sledovat. Za poslední tři roky se ceny zemědělské půdy zvýšily přibližně o 65 %.
Zatímco v prvním pololetí loňského roku ceny zemědělské půdy vylítly až na 200 tisíc korun za hektar, druhé pololetí zažívalo útlum. Výraznější nárůst cen v prvním čtvrtletí o 15 % a ve čtvrtletí druhém o téměř 6 % vystřídalo ve třetím čtvrtletí zpomalení na 1 % a v posledním čtvrtletí dokonce mírný pokles o necelé 1 %.

Daň z nabytí zastavila růst cen

A co růst cen zpomalilo? Od 1. listopadu 2016 se stal poplatníkem čtyřprocentní daně z nabytí nemovitých věcích výhradně nabyvatel nemovité věci. Přestože již během roku 2016 byla daň hrazena převážně kupujícím, změna poplatníka daně se podepsala na poklesu cen zemědělské půdy především ve čtvrtletí čtvrtém.

Nabídka vs. poptávka po zemědělské půdě

Poptávka po zemědělské půdě v loňském roce výrazně převyšovala nabídku, což zvýšilo její likviditu. Zemědělskou půdu bylo možné prodat za tržní cenu v řádech týdnů. Mnohdy mezi sebou dokonce soutěžilo několik zájemců.
Podíl zemědělských investorů se v loňském roce zvýšil z předloňských 50 % na 54 %, a to zejména díky dostupnějšímu financování nákupu zemědělské půdy, které podpořily rekordně nízké úrokové sazby. Bankovními úvěry bylo financováno podle odhadů 20 až 25 % všech realizovaných obchodů se zemědělskou půdou. Na loňském růstu cen zemědělské půdy tak mají svůj podíl i banky.
Druhou největší skupinou na straně poptávky po zemědělské půdě tvoří dlouhodobí nezemědělští investoři, kteří k financování nákupu využívají převážně vlastní finanční prostředky. Jejich podíl se v loňském roce snížil o 3 % na 46 %.
Poslední skupinou kupujících jsou spekulativní nezemědělští investoři, kteří se snaží získat zemědělské půdy výrazně pod cenou zasíláním přímých nabídek převážně nejdrobnějším vlastníkům půdy. Tato skupina však tvoří pouze zanedbatelný podíl ve výši necelého 1 %.
Na straně nabídky působili v roce 2016 především vlastníci zemědělské půdy, kteří získali půdu z restitucí a kteří o využívání půdy nemějí zájem. Zemědělské půdy se ve větší míře loni zbavovali i aktivní zemědělci, kteří měli ale zároveň uzavřenou smlouvu na zpětný pacht. Půdu prodávali také spekulativní nezemědělští investoři, což ukazuje na jejich obavy o další vývoj trhu s půdou.

Co může zastavit růst cen zemědělské půdy?

Přestože byla na konci roku 2016 schválena novela občanského zákoníku, která od ledna 2018 znovu zavede předkupní právo pro spoluvlastníky nemovitostí, nemělo by to mít větší vliv na trh s půdou. „Vlastníci půdy a investoři to však vnímají jako důležitý signál jak rychle může být schválena a aplikována změna zákona ovlivňující vlastnictví půdy,“ uvádí Zpráva o půdě.
Obavy vzbuzují snahy Agrární komory ČR a Zemědělského svazu ČR o zákonnou regulaci trhu s půdou. Pokud by došlo například k uzákonění předkupních práv pro pachtýře a další skupiny zemědělců, nebo omezení možnosti nákupu půdy zahraničními investory, mohlo by to podle společnosti Farmy.cz trh zemědělské půdy zásadně ovlivnit: „Početné skupině nezemědělských investorů by tím byla významně omezena možnost nakupovat zemědělskou půdu, což by snížilo konkurenci na straně poptávky a zcela jistě mělo dopad na výši tržních cen zemědělské půdy. Zároveň by tím všichni vlastníci ztratili možnost nabídky půdy širokému okruhu zájemců a možnost svobodné volby kupujícího.“

Kam zamíří ceny půdy v roce 2017?

Legislativních změn se zřejmě nedočkáme minimálně do letošních říjnových voleb. Následný vývoj je však nejistý. Obavy z budoucího vývoje zemědělské půdy ovlivněné případným zavedením regulací by mohl vést k mírnému nárůstu nabídky. Prodávat půdu by mohli i aktivní zemědělci, kteří budou chtít snížit své úvěrové zatížení při rostoucích sazbách, případně ti, kteří nebudou schopni úvěry splácet.
Poptávka po zemědělské půdě by měla v roce 2017 stagnovat či mírně klesat. Důvodem je cena půdy, která se již vyšplhala na takovou úroveň, která je pro mnoho zemědělských i nezemědělských investorů ekonomicky neefektivní. Navíc lze očekávat slabší poptávku ze strany zahraničních investorů při posílení koruny po ukončení intervencí ČNB.
Nejpravděpodobnějším scénářem pro letošní rok je proto vyrovnání nabídky a poptávky po zemědělské půdě a zpomalení růstu tržních cen zemědělské půdy.

^REKLAMA