Historie hypotečních úvěrů

Již staří Indové kolem druhého století před naším letopočtem měli zkušenosti s úvěry, které by se daly označit jako hypoteční. Abychom tomu správně rozuměli – úvěry zde byly odjakživa.
Kdykoliv v minulosti bylo možné si půjčit: od bohatého souseda, velkomožného pána, od panovnického dvora či později od bank. Za tyto půjčky byly vždy žádány zástavy.
Samozřejmě čím vyšší půjčka, tím kvalitnější zástava musela být vložena. A zejména v 15. a 16. století, kdy nastává doba objevných mořeplavných cest, požadovaly banky a pojišťovny zástavy v podobě nemovitostí.
Mořeplavci si na své cesty půjčovali mnohdy vysoké sumy a nebezpečí ztroskotání nebo napadení piráty bylo značné. Věřitelé tak cítili velkou příležitost, jak snadno přijít k lukrativním nemovitostem. To se ale samo o sobě nedá považovat za hypoteční úvěr, tak, jak ho chápeme dnes. Hypotéky v moderní podobě mají původ v USA na začátku 20. století.
Jako první nepřišly s tímto produktem banky, ale pojišťovny. A jejich princip byl stejný, jako před bezmála pěti sty lety. Pojišťovny předpokládaly, že klienti nedokáží hypoteční úvěr splácet. Úvěr se uzavíral na výši okolo 50 % odhadní ceny nemovitosti a na období 3 až 5 let. Během této doby se většinou platil jen úrok z hypotéky. Celá hypotéka se doplácela ke konci období pomocí tzv. balónové platby. Doplatek mohl činit i 80 % výše hypotéky.
Pojišťovny měly tehdy velmi dobře spočítané, že mnoho klientů nedokáže ohlídat svoje výdaje a na poslední splátku jim nezbudou finanční prostředky. I díky tomu mělo v té době vlastní bydlení pouze cca 10 % obyvatel.
Zlom nastal v roce 1934, kdy na hypoteční trh USA vstoupil FHA (Federal Housing Administration). Balónová platba byla rozdělena do splátek, hypotéku bylo možné využít i na 80 až 90 % ceny nemovitosti a doba splácení se prodloužila až na 15 let. Základy klasické hypotéky byly položeny.

Hypotéky v českých zemích

Hypotéky mají i v českých zemích dlouhou tradici. Jejich historie se píše od dob mocnářství. Na území Rakouska vznikaly veřejné peněžní ústavy od 2. poloviny 19. století podle vzoru pruských Landes-Pfandbrief-Anstalten. Mezi první bankovní instituce, které poskytovaly úvěry, které by se daly označit jako hypoteční, patřil Haličský pozemkový úvěrní spolek (založen roku 1841). Nejvýznamnější však byla Hypoteční banka království českého (založena roku 1865), podle které vznikly i další domy, zejména Rakousko-slezský pozemkový úvěrní ústav v Opavě (1869) a Hypoteční banka markrabství moravského (1876).
Hypoteční trh na našem území byl násilně zlikvidován během neblahých událostí první poloviny 20. století. První a druhá světová válka, zejména období Protektorátu, zasadily hypotečnímu trhu zničující ránu. Následná léta komunistické totality dílo zkázy dokonala.
Hypoteční trh byl formálně oživen po revoluci, v roce 1990. Chyběl však vyhovující právní rámec a zázemí. Trvalo tak dlouhých pět let, než se v roce 1995 otevřela na našem území první hypoteční banka, která by nabízela první úvěry na bydlení zajištěné nemovitostí – hypotéky.
Zpočátku byl hypoteční trh velmi malý a neohrabaný. Chyběla hlavně osvěta mezi potencionálními klienty. Hypoteční úvěry byly pro tehdejší občany naší země zcela neznámé, nečitelné a řada lidí se jich pochopitelně bála.
První bankou, která odstartovala novou epochu hypotečního trhu, byla Českomoravská hypoteční banka, která je na našem trhu dodnes pod názvem Hypoteční banka. Díky svému prvenství získala brzy vedoucí pozici na českém trhu hypoték.

Sazby v ČR

Průměrná úroková sazba za posledních 13 let je dle ukazatele Fincentrum Hypoindex 4,03 %.

Příklad:

Manželský pár si koupí nemovitost za 2,5 mil. Kč. 500 000 Kč zaplatí ihned a na zbylou částku si vezme hypotéku ve výši 2 mil. Kč na 20 let (tedy 80 % LTV) s úrokem 1,99 % a fixací na 5 let. Měsíční splátka činí 10 108 Kč.
Po konci fixace – pokud pomineme politická zemětřesení a různé nenadálé události – může vlivem trhu hypoteční úvěr zdražit třeba o 2 procentní body na 3,99 %. Nyní by již měsíční splátka byla o 1 511 Kč dražší. Ve výhledu jednoho roku se jedná o navýšení rodinného rozpočtu o více jak 18 000 Kč.
I když jsou sazby hypotečních úvěrů na svém dně a v dlouhodobém hledisku v minulosti stále klesaly, jako zodpovědní správci svých peněz musíme předpokládat i opačný vývoj a měli bychom na něj být připraveni.

^REKLAMA

Od 10 k 5

Když o někom tvrdíme, že to s ním jde od desíti k pěti a od pěti k nule, většinou to není pro danou osobu moc lichotivé. U hypoték je tomu právě naopak a za posledních 22 let to platí dvojnásob.
První hypotéky měly úrokovou sazbu ve výši průměrných 10 %. Výjimkou nebyly ani hypotéky se sazbou až 12 %. Od roku 1995 ale sazby vytrvale padají, pomineme-li období hospodářské krize v roce 2008. Minima dosáhly v minulých měsících, kdy bylo možné uzavřít hypoteční úvěry s průměrnou sazbou 1,77 %, jak ukazují data z aktuálního Fincentrum Hypoindexu.

Vzhledem k novým doporučením, která představila ČNB, a díky novele zákona o spotřebitelských úvěrech, která platí od konce minulého roku, je trh v očekávání, zda se bude úroková sazba razantněji zvyšovat. Nabídkové sazby se takřka u všech bank již nepatrně zvýšily průměrně o 0,15 procentního bodu. Banky promítly do úrokových sazeb náklady, které byly spojené s příchodem nového zákona.
Otázkou je, zda zvyšování úroků bude pokračovat, nebo zda bude mírně „plavat“ na současné hladině. Jisté ale je, že ČNB chce držet hladinu úroků podstatně výše, než kde je teď.
Na vývoj výše úrokové sazby bude mít vliv i chování ČNB a její snaha manipulovat se silou koruny, stejně tak jako doporučení platné od 1. dubna 2017, kdy bude možné poskytovat hypoteční úvěry do maximální výše 90 % LTV a hypotéky s LTV v rozmezí 80 až 90 % nesmí překročit 15 % podílu u nově sjednaných hypoték.
Výsledek by tedy měl být takový, že LTV nových hypoték by od 1. dubna 2017 nemělo překročit 90 %. A hypotéku s LTV nad 80 % by měl dostat maximálně každý 7. klient.

Zahraničí

Rusko

Velmi zajímavou hypoteční situaci můžeme pozorovat v Rusku. Díky ekonomickým sankcím a soustavnému pádu ruského rublu dochází v Ruské federaci k významné inflaci. Ta je doprovázena růstem cen hypoték.
Rusové, kterým během posledních několika měsíců skončila fixace na starých hypotečních úvěrech, se mohli dostat do situace, kdy je nová úvěrová sazba zcela zdrtila. Některé úvěry mají nově výši úrokových sazeb i přes 10 %. Zcela nejhůř jsou na tom Rusové, kteří se nechali nalákat výhodnými sazbami a uzavřeli hypotéku v jiné měně – nejčastěji americkém dolaru. Zde mohou dosáhnout splátky i dvojnásobku původního odhadu.

Polsko

Polsko od poloviny roku 2015 bojuje se stejným problémem. Zhruba půl milionu poláků má hypoteční úvěr v devizové měně – švýcarském franku. Poláci si tyto hypotéky brali díky mimořádně výhodným úrokovým sazbám.
V roce 2015 ale švýcarská měna prudce zpevnila a vlastníci hypoték jsou postaveni před nelehký úkol. Musejí splácet hypotéku, která v přepočtu na zloté často vysoce překračuje hodnotu splácené nemovitosti. Výše těchto úvěrů představuje zhruba 144 miliard zlotých.
Polský Sejm schválil převod části hypoték na zloté, což by stálo banky podle prvotních odhadů přes 64 miliard zlotých. Návrh však neprošel přes senát a v polském hypotečním trhu tak nadále tiká časovaná bomba.

Slovensko

U našich slovenských sousedů je situace lepší. Podle posledních zpráv rostou hypotéky na Slovensku nejrychleji z celé Evropy. Slovensko se navíc dostalo ve výši průměrné úrokové sazby pod průměr eurozóny. I přes tento velice příznivý vývoj jsou lidé na Slovensku ochotni k fixaci maximálně na 5 let. Období do pěti let fixace je na Slovensku nejoblíbenější. Naopak třeba v Německu je obvyklé uzavírat hypotéky s delší dobou fixace.

Není nad rozhled a odstup

Jak říká staré pořekadlo – ráno moudřejší večera. Hypoteční trh je velice dynamickým prostředím, které ovlivňuje mnoho aspektů. Od politiky, historických souvislostí, obecných národnostních zvyků, až po chování centrálních bank a globální vlivy. Pokud plánujete vkročit do této džungle, udělejte si odstup a promyslete své možnosti.