Hypotéka se může stát podpultovým zbožím

Klasická hádanka na začátek – co bylo dříve, slepička nebo vajíčko – by se dala aplikovat na některé jevy v ekonomice. Typicky – co ovlivňuje inflaci – očekávání, že porostou ceny a preventivní změna chování spotřebitelů, která zapříčiní růst cen nebo skutečné zvyšování cen z jiných ekonomických důvodů, které druhotně změní chování účastníků trhu? To bude věčná debata.
My tu ale máme aktuální dilema, které se týká dnes populárního produktu – hypotéka. Otázka je zcela prostá. Co do budoucna ovlivní vývoj v segmentu hypoték? Případné zpomalení ekonomického růstu a postupné zvyšování úrokových sazeb, které by pak vedly ke zdražování hypoték, a tedy ke zhoršení postavení klientů a jejich schopnosti splácet nebo k tomuto stavu naopak mohou vést preventivní kroky ČNB v oblasti hypotečních úvěrů a změna zákona o spotřebitelském úvěru týkající se hypoték, které ale mají naopak zhoršení stavu zabránit?

Hypoteční trh v pohybu

V oblasti hypoték se toho v poslední době odehrálo mnoho. Jednak ČNB doporučila bankám od 1. října 2016 poskytovat hypotéky maximálně do výše 95 % LTV (Loan To Value – poměr poskytnutého úvěru k zástavní hodnotě pořizované nemovitosti. Tato hodnota vychází ze znaleckého posouzení ze strany banky nikoliv z kupní ceny, jak se lidé často mylně domnívají) a od 1. dubna 2017 dokonce pouze do výše 90 % LTV. Nadto mohou banky poskytnout hypotéku v rozmezí 80 % až oněch 90 % LTV jen v objemu 15 % z nově poskytnutých hypoték.
Co z toho pro klienty plyne? Že akontace, tedy vlastní prostředky naspořené pro začátek, musí být významně vyšší. To může vyvolat dvě reakce, přičemž ani jedna není, podle mě, vítaná. Jednak na hypotéku a tedy na vlastní bydlení dosáhne méně lidí. Co je horší, že se sníží dostupnost vlastnického bydlení pro mladé. Zejména jich se tato změna negativně dotkne a to i přesto, že mohou mít aktuálně relativně vysoké příjmy, nicméně si ještě nestačili dostatečně nastřádat.
Druhak může začít docházet k obcházení tohoto doporučení tím, že se hypotéka nakombinuje s jiným úvěrovým produktem (spotřebitelským úvěrem, úvěrem ze stavebního spoření apod.), čehož výsledkem ale může být paradoxně stav, kterému se mělo zabránit – neschopnost v budoucnu dostát svým závazkům. Logicky. Úroky u jiných typů úvěrových produktů jsou a budou vždy principiálně vyšší než úroky u úvěrů hypotečních. Tudíž u této kombinace dvou úvěrových produktů jsou vyšší i příslušné měsíční splátky.
Opatření tak může uměle způsobit pravý opak zamýšleného. Výsledkem ale může být komplikace i pro stávající klienty s hypotékou nad 90 % LTV a to v době, kdy budou chtít refinancovat svůj hypoteční úvěr. Jejich možnost přejít k jiné bance bude viditelně složitější ne-li nemožná. Budou tedy muset strpět, čili akceptovat nové podmínky u své stávající banky, což s sebou zákonitě přinese růst úrokových sazeb. Právě hrozba změny hypoteční banky byla velkou motivací pro finanční ústavy usilovat o udržení svých klientů a lákání těch od konkurence.

Hypotéky zdraží i zákon o úvěru

Další novinkou, která může v důsledku zdražit hypotéky, jak jsem před časem předpověděl, je příslušná změna zákona o spotřebitelském úvěru. Ta nově klientům umožňuje bez penále a poplatků mimo fixační období splatit až 25 % jistiny jednou ročně. Mimo to limituje výši poplatku za předčasné splacení celé hypotéky. Klientům se mohou nově účtovat jen náklady, které bankám při předčasném splacení skutečně vzniknou. Navíc v případě prodeje nemovitosti, mohou banky lidem účtovat poplatek za předčasné splacení jen do výše 1 % z předčasně splácené částky, maximálně však 50 tisíc korun.
Důsledkem těchto opatření je nebo logicky bude zdražení financování pro hypoteční banky, které nemohou u tak dlouhodobého produktu, jakým hypoteční úvěr je, patřičně plánovat. Jinými slovy, opatření, které mělo za cíl pomoci klientům a zvýšit jejich flexibilitu, se naopak stane spouštěčem pro postupné zvyšování úrokových sazeb u hypotečních úvěrů. Tím se ovšem zvýší měsíční splátky a tím pak méně lidí dosáhne na hypotéku, případně ti, co ji již mají, mohou mít potíže se splácením.

Dostupnost hypoték v ohrožení

A teď přichází ona otázka z úvodu – bude za to moci přirozený vývoj úrokových sazeb a hypotečního trhu, kdy ČNB chce svými zásahy předejít splasknutí možné bubliny nebo naopak právě tyto zásahy ČNB urychlí zvyšování úrokových sazeb?
Když k tomu přičteme výrazné zvýšení cen nemovitostí a fakt, že daň z nabytí nemovitosti nově platí kupující, ale ceny přitom o výši oné daně neklesly, dojdeme k závěru, že hypotéka se může pro určitou skupinu občanů stát těžko dostupným produktem. Kombinace událostí koncentrovaných v poslední době, které se dotýkají hypotečního trhu – vyšší nároky na vlastní úspory, zvyšování úrokových sazeb a růst cen nemovitostí – je varující.
Pikantní pak na celé věci je, že by se regulace ČNB směrem k bankám v oblasti hypoték měla dokonce zpřísnit. Na stole je novela zákona o ČNB, podle které by nešlo o „doporučení“, jako je tomu dnes, ale o nařízení. Navíc by nově hrála roli i další kritéria, jako je například poměr měsíční hypoteční splátky (či jiného úvěru) k příjmům (DSTI – Debt Service To Income) či poměr celkového dluhu k příjmům (LTI – Loan To Income).
Populární hypotéky tak nemají do budoucna na růžích ustláno. Přesněji řečeno podmínky a kritéria jejich čerpání. Klientům pak může být v zásadě jedno, jestli příčinou je a bude přirozený ekonomický vývoj nebo umělé zásahy.