Čekání na růst úrokových sazeb hypoték

Úrokové sazby hypotečních úvěrů se drží na rekordně nízkých historických úrovních. S úroky 2,04 % tak majitel hypotéky reálně vydělává, neboť inflace činí 2,7 %. Tento výdělek je ale pouze virtuální či matematický. U hypotéky a výdělku z ní závisí především na růstu cen nemovitostí. A ty raketově letí vzhůru. Kdo koupil nemovitost před rokem, dnes by ji navzdory daním z převodu prodal se ziskem.
Hypotéka je ale běh na dlouhou trať a dnes zafixovaná úroková sazba bude platit pouze po dobu sjednané fixace – nejčastěji 5 nebo 3 roky. A do té doby úrokové sazby nepochybně vzrostou… nebo ne? Vždyť růst úrokových sazeb je předvídán již dlouho a ani měnová politika České národní banky (ČNB) s úroky příliš nepohnula…

Jak jsme se dostali na dno

Úrokové sazby hypoték padaly až na malé výkyvy již od roku 2008. Centrální banky na celém světě (včetně České republiky) snížily své úrokové sazby postupně až na nulu. To zlevnilo peníze na mezibankovním trhu. Spolu s „kvantitativním uvolňováním“, což je jen honosný název pro tisk nových peněz[1], pouze s větší kontrolou než v Zimbabwe, banky získaly levné zdroje – a potřebovaly je půjčit.
Nejbezpečnější způsob půjčení peněz pro banku navzdory americké hypoteční krizi jsou hypotéky. Zejména evropský způsob hypoték, kdy si banky více než na hodnotu zástavy potrpí na příjem a schopnost žadatele hypotéku skutečně splácet. České banky se proto pustily do souboje o klienty a roztočily úrokový tobogán.

• 7. listopadu 2013 – zahájení kurzového závazku ČNB
• 6. dubna 2017 – ukončení kurzového závazku ČNB

Na samotné dno 1,77 % úrokové sazby ale dotlačily další okolnosti. V prvé řadě Česká národní banka zahájila tažení proti prodeji 100% hypoték a začala nastavovat v rámci „doporučení“ limity pro výši hypotéky k zástavní hodnotě nemovitosti (LTV). Nejprve mírně, pak přitvrdila.

• Červenec 2015 – LTV 100 %, 10 % hypoték s LTV od 90 % do 100 %
• 1. října 2016 – max. LTV 95 %, 10 % hypoték s LTV od 85 % do 95 %
• 1. dubna 2017 – max. LTV 90 %, 15 % hypoték s LTV od 80 % do 90 %

Poslední kapkou pak byla „panika“ před nabytím účinnosti nového zákona o spotřebitelském úvěru k 1. 12. 2016. Ten dává mimo jiné možnost klientům bez sankcí, jen za nebytné náklady, kdykoli splatit hypoteční úvěr i v době fixace. Banky proto chtěly co nejrychleji přitáhnout co nejvíce klientů, které budou mít jisté po celé období fixace.

Odražení ode dna

Úrokové sazby hypotečních úvěrů se odrazily ode dna s novým zákonem o spotřebitelském úvěru. Sazby ještě setrvaly rekordně nízko v prosinci 2016, protože se douzavíraly smlouvy s dříve dojednaným úrokem, ale již v lednu 2017 si připsaly 5 bazických bodů.
Další impuls pro nárůst sazeb se čekal s přísnějšími podmínkami pro hypotéky z doporučení České národní banky od 1. 4. 2017. Ten se ale nekonal. Naopak došlo ke stabilizaci úrokových sazeb mezi 2 % a 2,05 % – rozdíly, které jsou spíše na úrovni statistické chyby, než že by vypovídaly o nějakém trendu. Důvod? Aby banky mohly poskytnout hypotéky s vyšším LTV, musí přilákat klienty s nižším LTV. A o ty svádí i nadále úrokový boj. 90% hypotéky tak sice podražily, ale těch banky poskytují málo.
Nový impuls měla přinést opět Česká národní banka. Po letech nulových úrokových sazeb ČNB začala sazby navyšovat.

^REKLAMA

• 2. listopadu 2012 – snížení úrokových sazeb ČNB na minimum (2T repo sazba – 0,05 %, diskontní sazba – 0,05 %, lombardní sazba – 0,25 %)
• 4. srpna 2017 – navýšení úrokových sazeb ČNB (2T repo sazba – 0,25 %, diskontní sazba – 0,05 %, lombardní sazba – 0,50 %)

Zvýšení se obratem promítlo do mezibankovních úrokových sazeb. Ještě 3. srpna 2017 si banky půjčovaly 1M PRIBOR, na který jsou vázány i hypotéky s variabilní sazbou, za 0,2 %. O den později, 4. srpna 2017, sazba vylétla na 0,35 %. Následně vystoupala až na 0,4 %. A obdobně rostly i ostatní sazby PRIBOR.
Srpnové zvýšení sazeb ČNB se ve Fincentrum Hypoindexu za srpen ještě neprojevilo, neboť byly uzavírány hypotéky s dříve dohodnutou úrokovou sazbou. Ovšem ani nejnovější údaje za září 2017 nezaznamenaly promítnutí měnového opatření do sazeb hypotečních úvěrů…

Výhled: Jediný směr je vzhůru

Navýšení úrokových sazeb ČNB se ale do hypotečních sazeb již spíše dříve než později promítne. Navíc se zvyšuje pravděpodobnost, že Česká národní banka v listopadu své sazby ještě zvýší. A v příštím roce v růstu sazeb bude pokračovat…
[1] ČNB tiskla peníze stejně jako Fed či ECB. Jen se nevrhla do nákupu dluhopisů, ale do nákupu eur. V rámci kurzového závazku vytiskla přibližně 2 bil. Kč.