Finanční správa změnila pravidla hry Airbnb. Co se mění pro hostitele?

Finanční správa vydala v říjnu novou metodiku, podle které Airbnb již nepovažuje za pronájem, ale za ubytovací službu. Hostitelům to přináší řadu nových povinností, které se promítnou i do jejich peněženek.

Nájem vs. ubytovací služba

Charakteristiky krátkodobých pronájmů přes internetové platformy typu Airbnb podle metodiky odpovídají ubytovacím službám. Zatímco nájem je brán jako zajištění bytové potřeby nájemce na relativně dlouhé období, ubytovací služba je poskytována přechodně případně krátkodobě například za účelem rekreace či ubytování studentů.
Dalším kritériem jsou služby spojené s ubytováním. V rámci nájmu zajišťuje pronajímatel po dobu nájmu pouze nezbytné služby (např. dodávky vody, odvoz a odvádění odpadních vod, dodávky tepla, osvětlení či úklid společných částí domu). Pokud pronajímatel poskytuje další služby, jako je například úklid prostor užívaných nájemcem, poskytování lůžkovin, výměna ložního prádla či snídaně, nemá ubytování přes Airbnb charakter nájmu, ale ubytovací služby.
Další rozdíl přináší provádění běžné údržby nebo drobných oprav v užívaném prostoru. „V případě nájmu se předpokládá provádění těchto činností nájemcem, kdežto v případě ubytovací služby nelze provádění těchto činností ubytovaných předpokládat,“ uvádí výklad finanční správy.
„Pokud tedy hostitel dle výše uvedených charakteristik poskytuje ubytovací službu (soustavně a za účelem zisku), naplňuje jeho činnost znaky podnikání dle živnostenského zákona a také podle § 420 zák. č. 89/2012 Sb., občanský zákoník. Pro hostitele to znamená, že by měl nejen vlastnit živnostenský list, ale také odvádět z takové služby daně (z příjmů, DPH) a zdravotní a sociální pojištění, případně se přihlásit k elektronické evidenci tržeb,“ říká daňová poradkyně Aneta Peštová.

Daň z příjmu fyzických osob

Povinnost odvádět daň z příjmu fyzických osob musí každý, kdo přijal jiné příjmy než ze zaměstnání, osvobozené nebo zdaněné srážkovou daní a jejichž roční výše přesáhla 15 tisíc korun, resp. šest tisíc korun, pokud byl daný poplatník zaměstnaný.
V případě příjmů z poskytování ubytovacích služeb se jedná podle zákona o daních z příjmů č. 586/1992 Sb., ve znění pozdějších předpisů (dále jen ZDP) o příjem ze samostatné činnosti. Způsob zdanění se pak odvíjí podle toho, zda poskytovatel služby vlastní živnostenské oprávnění či ne.
„Poskytovatel, který vlastní živnostenské oprávnění zdaňuje příjmy z poskytnutých služeb podle § 7 odst. 1 písm. b) ZDP (příjmy ze živnostenského podnikání). Pokud neuplatní výdaje ve skutečné výši, lze je uplatnit výdajovým paušálem, který činí v tomto případě 60 procent z celkové výše příjmů (max. 600 tisíc korun ročně),“ vysvětluje Aneta Peštová.
Příjmy musí přiznávat i podnikatel bez živnostenského oprávnění. „V případě, že hostitel živnostenské oprávnění nevlastní, přestože k tomu má podle zákona povinnost, je považován podle § 420 až 422 za podnikatele a jeho způsob zdanění se řídí § 7 odst. 1 písm. c) ZDP (příjem z jiného podnikání). Nechce-li nebo nemůže uplatnit výdaje ve skutečné výši, může je uplatnit opět výdajovým paušálem, ovšem pouze ve výši 40 procent z celkové výše příjmů (max. 400 tisíc korun),“ říká Aneta Peštová

Daň z přidané hodnoty (DPH)

Za určitých okolností se poskytovatele také může týkat povinnost odvádět z příjmů DPH a to v případě, že naplňuje definici osoby povinné k dani pro účely zákona o dani z přidané hodnoty č. 235/2004 Sb., ve znění pozdějších předpisů (dále jen ZDPH) a překročí stanovený obrat, který zakládá povinnost registrace k DPH.
Za osobu povinnou k dani se pro účely ZDPH považuje: „fyzická nebo právnická osoba, která samostatně uskutečňuje ekonomickou činnost. Ekonomickou činností se rozumí, mimo jiné, soustavná činnost výrobců, obchodníků a osob poskytujících služby. Za ekonomickou činnost se také považuje využití hmotného nebo nehmotného majetku za účelem získání příjmů, pokud je tento majetek využíván soustavně.“
Plátcem DPH se stává osoba povinná k dani se sídlem v tuzemsku, jejíž obrat za nejvýše 12 bezprostředně předcházejících po sobě jdoucích kalendářních měsíců přesáhne jeden milion korun. „Přestože se hostitel nestane plátcem DPH, protože nepřesáhl obrat, může se stát identifikovanou osobou pro účely ZDPH, a povinnost odvést DPH je přenesena na něj. Stát se to může v případě, že své služby nabízí prostřednictvím internetových platforem, které sídlí mimo tuzemsko – např. dnes asi nejvíce využívaná platforma Airbnb –  a za využívání platformy hradí nějaký poplatek,“ dodává Aneta Peštová.

Elektronická evidence tržeb (EET)

Tržby za poskytnutí ubytovací služby navíc od 1. prosince 2016 podléhají EET. „Poskytuje-li poplatník ubytovací služby prostřednictvím internetových platforem soustavně a za účelem dosažení zisku, a přijímá-li za poskytnutí této služby platby v hotovosti, platební kartou nebo jiným obdobným způsobem, přičemž tyto platby nespadají pod žádnou ze zákonných výjimek z evidenční povinnosti, je poplatník povinen tyto tržby evidovat,“ stojí ve výkladu finanční správy. Evidenční povinnost je poplatník povinen splnit nejpozději při uskutečnění první evidované tržby.

^REKLAMA

Zdravotní a sociální pojištění

Platby zdravotního a sociální pojištění nespadají do kompetence finanční správy. Přesto nový výklad znamená pro hostitele i povinnost odvodů zdravotního a sociální pojištění z příjmů přes ubytovací službu Airbnb.  Například OSVČ odvádí na zdravotním pojištění 13,5 procenta z vyměřovacího základu a na sociálním pojištění 29,2 procenta.
S ubytovacími službami je svázána také povinnost platit rekreační a lázeňské poplatky městu a mít označenou provozovnu. Hlavní město již začalo nejen na povinnost platit místní poplatek ve výši 15 korun na osobu a den upozorňovat na svém informačním webu.