Jan Frait: Ceny bytů považujeme za nadhodnocené

Jak tedy ČNB hodnotí současný vývoj cen na trhu nemovitostí?
Česká ekonomika prochází od roku 2015 poměrně silným oživením, výrazným poklesem nezaměstnanosti a v poslední době taktéž začínají růst příjmy domácností. Tím se zvyšuje ochota domácností půjčit si a pořídit si nové bydlení a banky na to půjčují ochotněji než v minulosti. Za této situace je přirozené, že ceny nemovitostí rostou. Nicméně v posledním roce se růst cen movitostí dostal do takových úrovní, které jsou nejen nejvyšší v Evropě, ale zároveň jsou rizikové z hlediska budoucnosti, jak pro ty, kteří si půjčují, tak pro ty, kteří ty úvěry poskytují.
Dá se tedy říct, že ČNB považuje současné ceny nemovitostí, tedy domů a bytů, za nadhodnocené?
Ano, již v červnu letošního roku při zveřejnění poslední Zprávy o finanční stabilitě jsme konstatovali, že ceny bytů naše metody považovaly ke konci loňského roku za mírně nadhodnocené v řádu několika procent. Naše analýzy ukazují na ten samý vývoj i v polovině letošního roku. Nicméně zároveň varujeme trh, že některé fundamenty, pomocí nichž se posuzuje úroveň cen nemovitostí, mohou být také z hlediska dlouhodobého nepřirozeně a neudržitelně příznivé. To se týká zejména úrokových sazeb z hypotečních úvěrů, které jsou skutečně mimořádně, neobvykle nízké.

Proč u nás právě v poslední době došlo k tak rychlému růstu cen nemovitostí?
Za rychlým růstem cen nemovitostí ve většině regionu ČR stojí řada poptávkových i nabídkových faktorů. Za prvé, je to určitě mnohem větší optimismus domácností, pokud jde o jejich budoucí příjmy. Troufají si vzít úvěr a koupit si byt. Dále se k tomu přidává poptávka po bytech jako investici, která se mnohým jeví jako atraktivní a část těch bytů je pronajímána i krátkodobě přes nové digitální platformy. Na nabídkové straně působí nepříznivě to, že povolovací řízení v Praze i v některých dalších městech je dosti pomalé a staví se méně bytů než v minulosti. Také bych nezapomínal na některé demografické faktory a na to, že lidé mají tendenci se stěhovat z některých regionů do těch, které považují za dlouhodobě perspektivní. Celkově to vede k tomu, že v Praze a v některých městech těch bytů není dostatek a ceny rychle rostou. Bohužel ty ceny se stávají v porovnání s příjmy velmi vysoké, možná jedny z nejvyšších v celé Evropě.
Dá se říct, že k tomu rychlému růstu cen bytů a domů přispěla i sama ČNB tím, že dlouhodobě udržuje úrokové sazby na nízkých úrovních?
Tak to vypadá na první pohled. Nicméně nízké úrokové sazby jsou globálním fenoménem, kterému se ČR nemohla vyhnout. Upozorňuji na to, že pro úrokové sazby z hypotečních úvěrů nebo úvěrů na bydlení obecně jsou rozhodující výnosy dlouhodobých státních dluhopisů mnohem více než nastavení krátkodobých úrokových sazeb centrální bankou. Výnosy dlouhodobých obligací jsou mimořádně nízké prakticky ve všech vyspělých zemích s několika výjimkami. A po českých státních dluhopisech je v zahraničí vysoká poptávka, která vede k vysokým cenám a tím pádem i k nízkým výnosům. V posledních měsících dochází k určitému žádoucímu růstu těchto výnosů. Nicméně situace je dosti nejistá, o tom co bude dále, zda ty výnosy dále porostou, rozhodne do značné míry situace v eurozóně, která je v řadě aspektů riziková.
Pomůže zchladit růst realitního a hypotečního trhu i fakt, že ČNB v srpnu po téměř deseti letech začala opět zvyšovat své úrokové sazby?
Určitě. Vyšší měnověpolitické úrokové sazby jsou z našeho pohledu potřebné. Nicméně úrokové sazby nejsou ideálním nástrojem k dosahování cílů v oblasti finanční stability. Přece jenom jsou používány k dosahování cenové stability. A pokud bychom chtěli po nich ještě více, tak by měnová politika ČNB mohla být přetížená a dlouhodobě málo účinná. Právě proto se při dosahování stability v bankovním sektoru mnohem více spoléháme na naše makroobezřetnostní nástroje a na nástroje, které máme k dispozici jako dohledová a makroobezřetnostní autorita.
Jaké nástroje to tedy v případě finanční stability jsou?
ČNB má k dispozici v zásadě dvě skupiny nástrojů. První skupinu představují nástroje kapitálové regulace, konkrétně kapitálové rezervy. Týká se to především tzv. proticyklické kapitálové rezervy. To je nástroj, který umožňuje bankám vytvářet v dobrých časech rychlého růstu úvěrů polštáře pro horší časy, a když pak ty horší časy nastanou, tak z té rezervy, z toho polštáře, mohou čerpat a udržovat své obchodní aktivity v normálním módu bez nějakých výraznějších narušení. ČNB je při používání toho nástroje uvážlivá, neboť je poměrně plošný a dopadá na celou škálu úvěrových aktivit bank. Nicméně bankovní rada v květnu letošního roku rozhodla, že sazba této rezervy bude zvýšena na jedno procento od poloviny příštího roku, neboť růst úvěrů byl rychlý nejenom u hypotečních úvěrů, ale taky v oblasti spotřebitelských úvěrů a úvěrů poskytovaných v některých segmentech nefinančních podniků. Druhou sadou nástrojů, kterou používáme, jsou naše vlastní, které jsou zaměřeny specificky na trh úvěrů na bydlení, zejména na hypoteční úvěry, a v té oblasti používáme tři úvěrové ukazatele.
Jaké to jsou?
První ukazatel bývá označován zkratkou LTV, což je poměr výše úvěru k hodnotě zástavy toho úvěru ve formě nemovitosti. Ten slouží především k ochraně samotných bank. Cílem toho nástroje je rozumně rozdělit riziko mezi žadatele o úvěr a samotnou banku a také pro obě strany vytvořit správnou motivaci. Pokud je ten nástroj dobře používán, tak by se nemělo stát, že banky v nějaké krizi či recesi utrpí z těch hypotečních úvěrů dramatické ztráty.
To je ten úvěr, u kterého platí, že by klient neměl získat větší úvěr na pořízení nemovitosti než ten, který odpovídá 90 % její hodnoty?
Vycházíme z toho, že klient by neměl financovat nákup celé nemovitosti čistě na úvěr. V současné době doporučujeme bankám, aby financovaly maximálně 90 % kupní ceny té nemovitosti a zároveň aby těch úvěrů, které mají hodně vysoký poměr LTV mezi 80 a 90 %, poskytovaly maximálně 15 % z objemu nově poskytovaných úvěrů v jednotlivých čtvrtletích.
Jaké další ukazatele ovlivňuje ČNB v případě poskytování hypoték?
ČNB začala používat aktivněji ukazatele DTI a DSTI, které se zaměřují hodně na situaci domácností, které si půjčují, konkrétně na to, zda výše dluhu nebo výše dluhové služby z takového úvěru není příliš vysoká k příjmům toho člověka nebo rodiny. Tím, že stanovujeme určitá čísla a ta čísla sdělujeme bankám, indikujeme, kde už ten úvěr může být hodně rizikový a kde by si poskytovatelé, zejména tedy banky, měli dát hodně velký pozor a pokud takový úvěr poskytnou, tak by to měli umět velmi dobře odůvodnit.
Jak se banky k vašim doporučením staví?
Banky v zásadě naše doporučení dodržují, jakkoliv jim to někdy při změně doporučení chvilku trvá.
Když tedy banky vaše doporučení víceméně dodržují a současně také platí, že podíl nesplácených úvěrů je u nás velice nízký, nebije ČNB zbytečně na poplach?
Banky jsou povinny řídit rizika svého podnikání a umí to velmi dobře při posuzování rizik jednotlivých klientů. Mnohem horší situace nastává při řízení rizik spojených s makroekonomickým vývojem. To se samozřejmě bankám v mnohém hůře posuzuje a není to až tak jednoduché, a proto ČNB musí občas naznačovat či doporučovat. Bankéři jsou pod tlakem konkurence stávajících institucí, občas vstoupí na trh noví, ambiciózní či agresivní hráči, kteří tu konkurenci dále posílí. Bankéři samozřejmě pod tlakem konkurence, pod tlakem potřeby zvyšovat obchody a získávat či udržovat tržní podíly mohou někdy zapomínat na to, že kromě řízení krátkodobých příležitostí je také třeba dlouhodobě obezřetně řídit rizika. Rizika mohou podcenit a pak vzniká prostředí pro ztráty v budoucnosti. Zde vstupuje ČNB, která má určité povinnosti a také specifické znalosti, které může bankám sdělovat a poskytovat jim vodítko pro činnost.
Když doporučení ČNB fungují, proč ČNB usiluje o získání zákonných pravomocí v oblasti regulace hypoték, tedy o to, aby mohla místo současných doporučení bankám nařizovat, jak velké hypoteční úvěry mohou poskytovat ve vztahu k ceně a k příjmům žadatele?
Ano, v současnosti bychom možná právní nástroj nepotřebovali, protože instituce naše doporučení dodržují. Nicméně z dlouhodobého hlediska nelze očekávat, že tomu tak bude najisto vždy. Mohou se nám během několika let objevit na trhu noví hráči, zejména nebankovní, případně zahraniční pobočky, které mohou přistupovat k našim doporučením s mnohem větší benevolencí. Proto se domníváme, že je důležité mít možnost stanovovat určité parametry ze zákona a tato možnost nám i v budoucnosti umožní udržovat na trhu rovné podmínky.
Jaký vývoj na trhu nemovitostí očekává ČNB v nejbližších měsících nebo letech?
S ohledem na příznivý ekonomický vývoj a zvyšování dynamiky příjmů domácností určitě poroste poptávka po úvěrech i po bytech. Lze očekávat, že ceny bytů dále porostou, jakkoliv určitě mírněji než v předchozím roce. Pokud jde o vývoj úvěrů, opět je nutné počítat s tím, že ta poptávka zůstane vysoká a banky budou mít také zájem úvěry poskytovat. Na druhé straně vidíme, že dosavadní opatření ČNB začínají fungovat a ty vysoké objemy nově poskytovaných úvěrů se meziročně zastavily. Jinými slovy jsou stále vysoké, ale přestávají růst. To je samozřejmě z našeho pohledu správné, nicméně to nemusí trvat dlouho a budeme velmi pečlivě monitorovat, jak ta situace bude dále probíhat.
Jak by ČNB zareagovala v případě, že by docházelo k dalšímu rychlému nárůstu cen nemovitostí a zájmu lidí o hypotéky?
ČNB má k dispozici doporučení, které funguje. Pokud bychom viděli rozvíjení spirály mezi nemovitostmi a úvěry na jejich pořízení do nějakých nebezpečných úrovní, tak bychom samozřejmě doporučení mohli dále zpřísnit, či některé jeho parametry rozšířit. Mohli bychom také použít nástroje kapitálové regulace, zejména zvýšení sazby proticyklické rezervy. Ale jak jsem již uvedl, jsme v tomto velmi uvážliví, je to skutečně plošný nástroj, kde musíme dvakrát měřit.
Jakým směrem si myslíte, že se regulace ČNB v nejbližších měsících vydá?
V nejbližších měsících je nutno počítat s tím, že ČNB bude deklarovat poskytovatelům úvěrů očekávání rozhodného chování prostřednictvím dohledového benchmarku, kterému by se ve svém chování měli skutečně přizpůsobit.
Co je to ten dohledový benchmark? Můžete to nějak vysvětlit?
Dohledový benchmark je sada doporučení bankovního dohledu, kterým popisuje, jakým způsobem by měly banky při rozhodování o poskytnutí úvěru postupovat. Ta doporučení jsou jak kvantitativní, tak kvalitativní a jsou samozřejmě v souladu s naším doporučením pro poskytování hypotečních úvěrů. Pokud jde o další opatření, bankovní rada ČNB v prosinci letošního roku vyhodnotí vývoj v posledních dvou čtvrtletích. Posoudí, do jaké míry, jsou naše doporučení dodržována, zda nedochází k nebezpečnému rozvoji spirály mezi cenami nemovitostí a úvěrů na jejich pořízení a zda jsou stávající nástroje nastaveny adekvátně.
Já vám děkuji za rozhovor a budu se někdy příště opět těšit na shledanou.
Také děkuji, hezký den.
Rozhovor vyšel na stránkách České národní banky.