Exkluzivní smlouva: Výhoda, či past na klienta?

Mnoho lidí má z exkluzivních zprostředkovatelských smluv strach. Často jsou tyto obavy oprávněné. Pokud ale prodávající podepíše smlouvu se seriózní realitní kanceláří a dá si pozor na správné a oboustranně výhodně nastavené podmínky, nemusí se ničeho obávat.
Exkluzivní smlouva by měla obsahovat identifikační údaje obou smluvních stran, popis nemovitosti, cenu, provizi za zprostředkování prodeje, definované služby, které klient získá za provizi, podmínky odstoupení od smlouvy, místo uzavření a v neposlední řadě dobu na jakou je smlouva uzavřena.

Na jak dlouho se uvázat?

Nejčastěji se prodávající obávají že s prací realitního makléře nebudou spokojeni a ze smlouvy, kterou uzavřeli na delší dobu, se nebudou moci vymanit. „Z tohoto důvodu vždy doporučuji nastavit dobu platnosti této výhradní smlouvy na jeden či dva měsíce, což je doba, která ukáže majiteli, zda se makléř o jeho nemovitost dobře stará, zda je komunikativní, sdílný apod.,“ radí Kristýna Řezáčová z realitní kanceláře RE/MAX v Praze.
Obchodní ředitel Realitní a investiční skupiny STING Michal Kresta doporučuje také pouze několikaměsíční smlouvu: „Pokud se klient obává svěřit svou nemovitost do prodeje na delší časové období je možné smlouvu uzavřít na kratší období např. tři nebo šest měsíců a podle spokojenosti s makléřem dále smlouvu prodlužovat.“
Uzavřít exkluzivní smlouvu na dobu určitou s možností prodloužení je dobrým řešením i podle realitní oblastní ředitelky Fincentra Reality Petry Dočekalové: „Majiteli taková smlouva zaručí, že pokud se nemovitost neprodá nebo nebude s makléřem spokojen, může smlouvu bez dalších problémů či pokut vypovědět.“
Jsou ale i další aspekty smlouvy, které by klient neměl opomíjet. „Klient by se měl také zajímat o sankci, která by mu hrozila, kdyby chtěl smlouvu předčasně vypovědět nebo by si kupujícího našel sám a úhradu nákladů, kdyby realitní kancelář nemovitost neprodala,“ doplňuje Petra Dočekalová.
Na sankce upozorňuje i generální ředitel realitní sítě CENTURY 21 Lubomír Milek: „Smlouva by vždy měla být vyvážená, tedy pokud je za nedodržení podmínek sankcionován klient, sankce by měly být požadovány i po realitní kanceláři. Výše sankcí by vždy měla být odpovídající.“

Není makléř jako makléř

Důležitý je kromě smlouvy i výběr realitního makléře. „Od správného makléře očekávejte čestné podmínky, bez přemrštěných pokut, který udělá maximum, aby nemovitost prodal za předem domluvených podmínek,“ říká Petra Dočekalová.
„Klient by si měl předem prověřit reference na makléře, se kterým exkluzivní smlouvu podepisuje,“ upozorňuje Lubomír Milek. Nejsnazším způsobem je vyhledání realitní kanceláře a konkrétního makléře na internetu.

TIP: Poznáte nepoctivé realitní makléře?

Rizika neexkluzivních smluv

Svěřit nemovitost více realitním makléřům v domnění, že se zvýší pravděpodobnost prodat nemovitost rychleji, se nemusí vyplatit. „Přestože prodávající podá všem stejné informace, informace o prodeji se objeví na inzertních severech za různé ceny, s různými metrážemi i jiným popisem. Prodej tak může na zájemce působit dosti nedůvěryhodně. Kvůli konkurenčnímu boji realitních makléřů je prodávající nakonec dotlačen ke snížení ceny a tím zbytečně přichází o peníze,“ říká Petra Dočekalová.
Stejného názoru je i Michal Kresta: „Pokud nabízí stejnou nemovitosti více makléřů bez exkluzivní smlouvy žádný z nich se prodeji nevěnuje na 100 % a klient zbytečně přichází o možnost dosažení rychlosti prodeje či vyšší ceny.“
Na možnost prodeje pod cenou upozorňuje i Lubomír Milek: „Když získají zájemce, snaží se přesvědčit majitele nemovitosti na prodej za nižší cenu, aby zrovna oni získali provizi. Takový makléř udělá vše pro to, aby nemovitost co nejrychleji a za pro sebe co nejnižší náklady prodal. Prodeje se stávají chaotickými a majitel nad prodejem mnohdy ztrácí kontrolu.“

^REKLAMA

Pozor na pokuty u více smluv

Pokud se klientovi o prodej nemovitosti stará více realitních makléřů, může se dokonce stát, že několik z nich podepíše rezervační smlouvu ve stejnou dobu. Prodávající se pak dostává do svízelné situace, kdy není schopen dodržet všechny smlouvy a pokuta za nesplnění podmínek ho nemine.
Exkluzivní smlouva s dobrým realitním makléřem zajistí majiteli nemovitosti kompletní služby, prodej za nejvyšší možnou tržní cenu a bezproblémový průběh celého obchodu. Smlouvu je ovšem nutné podepsat za oboustranně výhodných podmínek. Většina realitních kanceláří k exkluzivní smlouvě nabízí navíc i některé služby jako je homestaging, videoprohlídky či dražší marketing zdarma.
„Klient nemusí mít obavy, že podpisem exkluzivní smlouvy přijde o možné klienty z jiné realitní kanceláře, makléři spolu běžně spolupracují a pokud je osloví kolega z konkurenční realitní kanceláře, který má zájemce na nabízenou nemovitost, obchodníci se domluví,“ dodává Michal Kresta.