Předkupní právo je zpět. Prodej nemovitosti se ztížil

Předkupním právem se rozumí závazek vlastníka spoluvlastnického podílu nemovitosti nabídnout ostatním spoluvlastníkům tento podíl k odkupu přednostně v případě, že se ho rozhodne prodat, nebo bezúplatně převést, tedy například darovat.
Občanský zákoník účinný do 31. prosince 2013 dával spoluvlastníkům nemovitých věcí v případě převodu podílu na společné věci zákonné předkupní právo k tomuto podílu. Výjimkou byl převod na osobu blízkou. Nový občanský zákoník účinný od 1. ledna 2014 toto předkupní právo až na výjimky, jako je například předkupní právo na základě vzájemné smlouvy mezi spoluvlastníky, zrušil. Od 1. ledna 2018 ale novela občanského zákoníku předkupní právo opět do zákona vrátila.

Nejprve kupní smlouva

„Pokud bych měl říci zásadní úskalí znovu zavedeného předkupního práva, tak by to bylo nové nastavení okamžiku, kdy je nutné oslovit ostatní spoluvlastníky,“ konstatuje Lukáš Štrajt z právního oddělení společnosti M&M reality.
Zákon totiž požaduje, aby si spoluvlastník, který chce podíl prodat, nejprve našel zájemce o tento podíl, uzavřel a podepsal s ním kupní smlouvu a až se smlouvou v ruce oslovil ostatní spoluvlastníky. § 2143 občanského zákoníku totiž stanoví „povinnost nabídnout věc předkupníkovi ke koupi dospěje uzavřením smlouvy s koupěchtivým“.
„Má se za to, že tato kupní smlouva je uzavřena s rozvazovací podmínkou uplatnění předkupního práva a až do doby marného uplynutí lhůty pro využití předkupního práva nebo jeho vzdání se spoluvlastníkem by kupní smlouva neměla být předložena katastrálnímu úřadu. Ten by totiž podle ní vklad vlastnického práva povolil, pokud by ale následně došlo k využití předkupního práva, situace by byla o to složitější,“ vysvětluje vedoucí právního oddělení Next Reality Mgr. Andrea Holubová.
Spoluvlastníci mají na vyjádření, respektive uhrazení kupní ceny z předkupního práva lhůtu tři měsíce. „V případě, že bude mít spoluvlastník o nemovitost zájem a uhradí kupní cenu, uzavřená kupní smlouva se zájemcem se tím pádem ruší,“ doplňuje Lukáš Štrajt.

Jak se k předkupnímu právu staví banky?

V praxi na toto ustanovení mohou doplatit především zájemci, kteří budou chtít financovat nemovitost úvěrem. Banky se však s předkupními právy při poskytování hypoték běžně setkávají. Většinou pro ně nepředstavují překážku pro poskytnutí úvěru či přijatelnost dané nemovitosti jako zástavy.
„Banka má tyto situace ošetřeny zpravidla tím, že po klientovi požaduje doložit prohlášení oprávněného z předkupního práva o tom, že v případě dané (financované) koupě své předkupní právo neuplatní,“ říká tisková mluvčí Hypoteční banky Andrea Vokálová.
Nejčastěji se banky dosud setkávaly s předkupními právy při financování nákupů pozemků k výstavbě rodinných domů od obcí, nebo tzv. privatizacích obecních bytů. Andrea Vokálová však přiznává, že financování nákupů spoluvlastnických podílů není příliš časté: „Je to dáno i tím, že pouhý spoluvlastnický podíl na nemovitosti není zpravidla pro banku vhodnou zástavou.“

Prodej garáže či sklepa se komplikuje

Další problém může předkupní právo působit například u příjezdových cest k rodinným domům či majitelům při prodeji bytu s garážovým stáním či sklepem. Právě prodej podílu na nebytové jednotce například parkovací místo v bytovém domě, kde mohou být desítky až stovky spoluvlastníků, může prodej kvůli předkupnímu právu zkomplikovat.
„Platí, že předkupní právo neuplatní ten, „kdo se ozve první“, ale může jej uplatnit například 9 z 10 spoluvlastníků a všech 9 se stanou spoluvlastníky tohoto podílu, přičemž pokud se na výkonu předkupního práva nedohodnou, platí, že mají právo spoluvlastnický podíl vykoupit dle poměru velikosti svých dosavadních podílů,“ upozorňuje vedoucí právního oddělení Fincentrum Reality Andrea Daňhelová.
Záleží ale na tom, jakým způsobem je garáž či sklep zapsána v katastru nemovitostí. „Pokud je na katastru uvedena garáž jako nebytová jednotka a je zde více spoluvlastníků, předkupní právo se uplatnit musí. V případě, že je ale garáž vymezena v rámci prohlášení vlastníka nemovitosti jako podíl na společné části domu a pozemku, kde je poté učeno, ke které jednotce se váže užívání kterého konkrétního parkovacího stání či sklepní kóje, tak na tyto případy se předkupní právo právě nevztahuje. Podíl je totiž v těchto případech neoddělitelný od věci hlavní, tedy od jednotky,“ vysvětluje Andrea Daňhelová.
„Poté, co najdeme kupujícího na garážové stání, případně na svůj byt, ke kterému přísluší také garážové stání, měli bychom obeslat s doručenkou všechny ostatní spoluvlastníky a dát jim čas tři měsíce od doručení na vyjádření, zda o podíl na nebytové jednotce mají zájem. Pokud tak neuděláme, je možné prodej zpětně zneplatnit, s tím, že se spoluvlastník se může domáhat koupě garáže za stejných podmínek,“ vysvětluje Daniel Kotula, majitel RE/MAX City.

Řešení přesto existuje

„Preventivně lze problémům s uplatňováním zákonného předkupního práva předcházet tak, že se všichni spoluvlastníci jednotky (např. halové garáže) předem vzdají svého předkupního práva k ostatním spoluvlastnickým podílům na jednotce a toto vzdání se předkupního práva se zapíše do katastru nemovitostí jako poznámka,“ říká Andrea Holubová.
Pokud se podaří získat souhlas všech spoluvlastníků, vlastník, který prodává garážové stání, už nemusí svůj podíl při prodeji předem nabízet k odkupu ostatním spoluvlastníkům jednotky. Ovšem získat souhlas všech spoluvlastníků nemusí být vždy jednoduché.
S financováním garážových stání nemají banky větší problém, pokud jsou vymezeny jako spoluvlastnické podíly. „Neočekáváme zde významné komplikace – jednak právní úprava spoluvlastnického předkupního práva není v těchto případech (mnohosti spoluvlastníků) snadno v praxi využitelná, jednak parkovací stání nejsou nikdy hlavní částí financovaných či zastavovaných nemovitostí,“ dodává Andrea Vokálová.
Obejít zákon a neuvědomit spoluvlastníky se nemusí vyplatit. Pozor by si měl dát především kupující. „Pokud by se při prodeji pokusil majitel ostatní obejít, hrozí, že se ostatní majitelé mohou domáhat svých práv na novém majiteli. Zákon totiž přímo zmiňuje, že při porušení předkupního práva se může spoluvlastník nemovitosti, jehož předkupní právo bylo porušeno, domáhat na nabyvateli spoluvlastnického podílu, aby mu tento podíl nabídl ke koupi za stejných podmínek, za jakých jej nabyl od původního spoluvlastníka,“ dodává Daniel Kotula. Opomenutý spoluvlastník může smlouvu soudně napadnout až tři roky od provedení vkladu vlastnického práva na katastru nemovitostí.

^REKLAMA

Uplatnění předkupního práva

Může se také stát, že spoluvlastník předkupní právo uplatní. Jeden ze sousedů si totiž může spočítat, že se mu vyplatí garážové stání koupit. „Při využití předkupního práva ke garážovému stání některým ze spoluvlastníků kupující nezíská k bytu i garážové stání, čímž hodnota bytu klesne a kupující nemusí mít o koupi bytu bez tohoto stání již zájem,“ dodává Alena Holubová.