Sestavujete finanční plán? Nezapomeňte na investici do nemovitostí, říká odborník na investice

Jak a čím by měl tedy člověk při sestavování finančního plánu začít?
Je třeba dát dohromady své cíle opravdu přesně, podívat se na to, co již máme za majetek a kolik by se dalo pravidelně investovat, pak se následně pustit do jejich naplnění. Jeden americký výzkum zjistil, že lidé, kteří měli finanční plán, měli při odchodu do důchodu 3x větší majetek, a to přesto, že měli stejné příjmy jako ostatní lidi ve sledované skupině. Takže plán je naprosto zásadní.
Stačí mi na začátek menší částka, nebo musím mít na kontě miliony korun?
Ve většině dnešních finančních plánů se klientům doporučují primárně investice do podílových fondů různých typů jako jediného typu produktů, které vás mohou dostat k vašim cílům jako je finanční nezávislost. Důvod je jasný. Stačí začít s malou částkou a především to, je po úvodním nastavení velmi jednoduché na správu.
Co je zásadním kamenem úrazu při sestavování finančního plánu?
Problém je v tom, že se pohybujete pouze v oblasti finančních produktů a při poklesu je propad mnohem větší, než kdybyste měli portfolio z více typů investic. Já osobně s afluentními i velkými klienty směřuji celý plán tak, aby byl z poloviny zaměřen na finanční produkty a z poloviny na nemovitosti. Tím se dostáváme do další úrovně zvýšení bezpečnosti pro klientovu celkovou investici.
Cílem je tedy hlavně zisk?
Našim cílem není maximální zisk, ale jistota naplnění cílů pro klienta. Navíc souhlasím s výzkumem americké společnosti Zillow, která je největším americkým webem na zprostředkování nemovitostí a hlavně automatizovaným tvůrcem denně aktualizovaných odhadů nemovitostí všech obytných nemovitostí v celých Spojených státech.
Nedávno proběhla zpráva, že investice do nemovitostí je výhodnější než investice do zlata. Ukázal tento průzkum něco podobného? Jsou nemovitosti opravdu tak výnosné?
Dle jejich průzkumu za posledních 40 let (1975 – 2015) se porovnával výnos akcií v indexu S&P 500 a nemovitostí se všemi příjmy i výdaji. Tedy navýšení hodnoty jak akcií a nemovitostí, tak příjmu z dividend a pronájmů.
Na druhé straně se brali všechny daně, náklady na opravu nemovitostí, správu a poplatky. Vítězem se staly nemovitosti s kumulovaných výnosem 11,8 procenta ročně. Tedy o 1,2 procenta nemovitosti předstihly akciový trh.  Druhou velkou výhodou byla i nižší volatilita neboli kolísání na trhu nemovitostí oproti akciím a fondům. Konkrétně nemovitosti se jeví o 50 – 80 procent bezpečnější, protože prodej a nákup trhá delší dobu a klienti tedy nemohou zbrkle prodávat své pozice jako u akciových investic, takže jsou ceny dlouhodobě stabilnější.
Když jsem řadový investor, doporučil byste mi tedy zařadit investici do nemovitostí do mého portfolia?
Dle mého názoru je tedy důležité investiční nemovitosti zařadit do portfolia klienta. Důležité je dbát na správný výběr a vše si dobře propočítat, protože každá nemovitost není vhodná a těch vhodných je cca 30 %. Proto jsme se rozhodli pro klienty zajistit celou cestu od vyhledávání, prohlídek, kalkulací, financování přes přípravu bytu až po pronájem a jejich správu. Tedy kompletní řešení.

Podívejme se tedy na konkrétní příklad:  
Průměrná nemovitost 50m² je ve správné lokalitě nyní v cenách od 3,2 – 3,7 mil. Kč (březen 2018).
Kupní cena: 3 500 000 Kč
Daň z nabytí: 140 000 Kč
Rekonstrukce, opravy, úklid, focení, odměna za vyhledání: 300 000 Kč
Celková cena pořízení: 3 940 000 Kč
Vlastní prostředky v minimální výši: 670 000 Kč
Hypotéka při 90 % LTV: 3 270 000 Kč
Průměr úroku v první fixaci: 7 465 Kč
Odměna za správu nemovitosti: 1 936 Kč
Příjmy hrubé bez poplatků: 16 000 Kč
Příjem za rok (daň vychází nula): 79 188 Kč
Výnos z vlastního vkladu tak vychází 11,8 % ročně.

Nepočítáme do výdajů splátku dluhu, protože ta nám snižuje dluh a zvyšuje náš majetkový podíl na nemovitosti a v následující fixaci proběhne refinancování s cílem získat tyto volné peníze na nákup další nemovitosti.  Takže z pohledu absolutních čísel by majitel měl plně pokrytou splátku úvěru.
Při průměrné inflaci a růstu pronájmu však vidíme za pár let příjem nominálně mnohem vyšší, ale splátka úvěru bude v závislosti na úroku v podobných úrovních. To nám do budoucna začíná vytvářet zajímavé kladné cash flow neboli jednoduše každý měsíc vám po zaplacení všech výdajů zůstane zajímavá renta několika tisíc.
A pokud bychom se dívali na možnosti růstu nemovitostí dle webu Zillow, tak dojdeme k tomu, že po 30 letech získáte při průměrné inflaci tří procent a průměrném úroku úvěru 4,4 procenta celkový výnos ve výši 11 873 000 korun.
Zajímavé, takže při sestavování finančního plánu by se na investice do nemovitostí rozhodně zapomínat nemělo a nejlepší je portfolio diverzifikovat. Máte tedy na závěr nějakou radu?
Doporučuji tedy každému, aby svůj finanční plán stavěl na obou pilířích – finančním i tom nemovitostním. Současně často klientům vymlouvám, pokud se extrémně soustředí pouze na jednu oblast. To je chyba, která může způsobit, že se ke svému cíli nedostanete.
Rozdělujte tedy své investice do více oblastí, dělejte to dlouhodobě a hlavně to dělejte s lidmi, kteří tomu rozumí.
Jedna zajímavost na závěr. V Praze je aktuálně průměrný bod zlomu zda koupit nebo pronajmout byt kolem 3 let. To znamená, že průměrný pronájem u mladých lidí je 12 měsíců a těm se tedy ekonomicky vyplácí koupit svou nemovitost až ve chvíli, kdy se budou ve větším bytě chtít usadit na delší dobu. A to je hlavní důvod, proč na správných adresách bude o pronájem vždy velký zájem.

Ing. David Bureš, EFA – odborník na investiční nemovitosti a finanční poradenství pro bonitní klientelu. Za svou 18letou praxi již zpracoval přes 2000 finančních plánů a svoje know how dále rozšiřuje na školeních v Londýně. Pro finanční plánování využívá kromě levných indexových fondů také investiční nemovitosti, které pro klienty nejen vyhledává, ale i spravuje. Aktuálně má pod správou nemovitosti za několik set milionů korun.

^REKLAMA