ČNB opět udeřila proti hypotékám

Obavy zájemců o hypotéku se po úterní tiskové konferenci ČNB, na které představila nejnovější Zprávu o finanční stabilitě, naplnily. Od 1. října zavádí ČNB v rámci svých doporučení požadavky na výši příjmu žadatele o hypoteční úvěr.

Dluhové ukazatele v hledáčku ČNB

Nově nebude smět výše celkového dluhu žadatele o hypotéku překročit devítinásobek jeho ročního čistého příjmu (ukazatel DTI) a současně musí být měsíční splátka dluhu nižší než 45 procent jeho čistého měsíčního příjmu (ukazatel DSTI).
Ve specifických případech bude možné nastavené hodnoty DTI a DSTI překročit, ale pouze u pěti procent úvěrů. Ředitel sekce finanční stability Jan Frait uvedl, že nová opatření jsou zaměřena pouze na nové úvěry a nedotknou se úvěrů refinancovaných.
Již před rokem varovala ČNB, že považuje za vysoce rizikovou splátku dluhu vyšší než 40 procent čistého měsíčního příjmu  a celkovou výši dluhu přesahující osminásobek čistého ročního příjmu. Nové limity jsou o něco mírnější, protože podle ČNB nemají být šokem ani překvapením. Bankám na implementaci dává na základě závazku schváleného rozpočtovým výborem v souvislosti s připravovaným zákonem o ČNB tři až čtyři měsíce.
ČNB varuje, že největší rizika pro finanční stabilitu se rodí v dobrých časech, kdy banky i jejich klienti vnímají rizika jako nejnižší. A právě v takové době se nyní nacházíme. Centrální banka se proto ve snaze ochránit domácnosti před dluhovou pastí a potažmo zdraví bank rozhodla přistoupit ke zpřísnění hypoték.
„Podíl úvěrů se selháním bývá v dobách nejsilnějšího vzestupu ekonomiky velmi nízký. To je často mylně interpretováno jako důkaz, že jsou nízká i rizika s úvěry spojená. Ta však v takové situaci zpravidla nepozorovaně – a o to nebezpečněji – narůstají,“ vysvětluje guvernér Jiří Rusnok paradox finanční stability v dobrých časech. „My se ale musíme dívat dopředu. Proto nás zajímá hlavně to, jak to bude se splácením vypadat, až dobré časy skončí. I když k tomu nemusí dojít brzy, jednou se to stane. Jakmile pak začnou růst úrokové sazby nebo nezaměstnanost, mohla by se nemalá část domácností dostat do potíží se splácením úvěrů, což by se následně negativně podepsalo na zdraví bank.“

Zpomalení růstu nových hypoték ČNB nestačí

ČNB dále zpřísňuje hypotéky i přesto, že po posledním zpřísnění limitů ukazatele LTV (výše hypotéky k zástavní hodnotě nemovitosti nesmí překročit 90 procent a podíl úvěrů s LTV od 80 do 90 procent nesmí být vyšší než 15 procent) došlo ke zpomalení růstu nových hypotečních úvěrů.
ČNB se přesto odvolává na rostoucí objemy úvěrů na bydlení. Objemy i počty hypoték podle údajů Fincentrum Hypoindex se sice propadají, podle centrální banky ale stále narůstají. ČNB do svých dat totiž připočítává i úvěry na bydlení od stavebních spořitelen, které lidé často využívali k dofinancování hypoték. To se centrální bance již dříve nelíbilo. Vzhledem k tomu, že ukazatele DTI a DSTI berou celkové zadlužení žadatelů, má ČNB o starost méně.

Opatření ČNB patří k nejtvrdším v Evropě

Přestože centrální banka nastavila mírnější limity oproti původně očekávaným, protože podle slov Jiřího Rusnoka není situace zatím vyhrocená, zařadila se k evropským zemím s nejpřísnějšími pravidly pro poskytování hypoték.
Dva dluhové ukazatele (DTI a DSTI) dosud využívaly centrální banky v 15 zemích Evropské unie (EU), devět z nich přitom v podobě právně závazné normy. Kombinaci všech tří limitů LTV, DSTI a DTI uplatňuje pouze Nizozemsko a Slovensko a na jejich zavedení se chystá i Rakousko.
„Zkušenosti z jiných zemí ukazují, že tyto dluhové stropy vedou ke zpomalení růstu úvěrů, ne ale zastavení růstu tzv. credit crunch. Neprokázalo se, že by tato opatření měla vliv na růst cen nemovitostí, tj. že by růst cen nemovitostí zastavila,“ míní Helena Horská, hlavní ekonomka Raiffeisenbank.

ČNB ceny nemovitostí neschladí, přesto je připravena ještě přitvrdit

A právě ceny nemovitostí jsou další vráskou na čele centrální banky. Ceny nemovitostí rostly v Česku po většinu roku 2017 nejrychleji z celé EU, a to v průměru o 16 procent. Roste také nadhodnocení cen bytů, které podle odhadu ČNB dosahuje 15 procent.
Podmínky pro roztáčení spirály mezi cenami nemovitostí a úvěry na jejich pořízení proto nadále podle ČNB přetrvávají. Stávající limity ukazatele LTV vzhledem k nadhodnocení cen nemovitostí podle ČNB představují hraniční hodnotu a centrální banka je proto připravena je v případě nutnosti zpřísnit.
Šance na zastavení růstu cen nemovitostí ale ČNB příliš nemá, problém tkví v nabídce. „Nová omezení ČNB mají za cíl posílit stabilitu finančního sektoru, ale ke snížení cen nemovitostí nepovedou a paradoxně mohou nafouknout realitní bublinu. I po těchto opatřeních totiž zůstane silná poptávka po nemovitostech a pouze v ní posílí podíl spekulantů. Růst cen nemovitostí může zastavit jen větší nabídka bytů na trhu. K tomu je však potřeba výrazné zjednodušení a zrychlení povolovacích stavebních procesů a rychlé zahájení nové výstavby. S tím však ani ČNB nic nenadělá,“ uvedl Evžen Korec, generální ředitel společnosti Ekospol.

^REKLAMA

Banky již dnes svou práci odvádí

Banky by se zavedením nových limitů neměly mít příliš velký problém. „Při poskytování hypoték vždy pečlivě zkoumáme bonitu žadatele/žadatelů i jeho úvěrovou historii, což nám pomáhá určit, jestli lze hypotéku v požadované výši poskytnout. Předcházíme tím tomu, že by si na sebe žadatel navalil příliš velké břemeno, které by pak nebyl schopen splácet. V současné době máme mantinely posuzování nastaveny tak, že pro nás zpřísnění ze strany ČNB nepřináší žádné zásadní změny,“ uvedl Jan Bláha, obchodní ředitel Fio banky.
Horší bude ale situace pro žadatele o hypotéku. „Pro žadatele samotné se to ale může stát další překážkou na cestě k vlastnímu bydlení, zvláště v době, kdy ceny nemovitostí stále rostou. Preferujeme ale zodpovědné půjčování, které chrání spotřebitele,“ dodává Jan Bláha.

Svobodní a mladé rodiny v úzkých

Opatření ČNB může zasáhnout až třetinu žadatelů. „Zpřísnění doporučení ČNB pro poskytování hypoték může postihnout čtvrtinu až třetinu nových žadatelů o hypotéku u České spořitelny, a to zejména z řad mladých lidí, kteří potřebují financovat své první bydlení. Předpokládáme, že v důsledku pokračujícího zpřísňování podmínek a zvyšování úrokových sazeb ze strany centrální banky nadále poroste obliba hypoték s dlouhými fixacemi úrokových sazeb,“ uvedl tiskový mluvčí České spořitelny Filip Hrubý.
Zavedení přísnějších pravidel pro poskytování hypoték zhorší dostupnost bydlení především svobodným lidem a mladým rodinám, a to nejen vlastního, ale i nájemního. „Singles a mladé rodiny budou odkázáni bydlet déle, ne-li po celý život, v nájmu. Ceny nájmů, dokud se bude ekonomice a spotřebitelům dařit, porostou ve velkých městech a jejich okolí ještě výrazně rychleji,“ dodává Helena Horská.

ČNB dává prostor lichvářům

Navíc by mohlo začít přibývat lidí, kteří si půjdou za snem o vlastním bydlení i navzdory přísnějším pravidlům. Protože nebudou mít na výběr, pro dodatečné peníze si půjdou k lichvářům, kterým opět začne vzkvétat byznys. Jejich půjčky budou sice dražší a mimo zákon, ale zato jediné dostupné.