Bytová krize: Pomůže finanční garance Prahy?

Česká národní banka (ČNB) od 1. října zpřísní poskytování hypoték. Žadatelé o hypotéku budou muset nově splňovat dvě příjmová kritéria. Výše jejich celkového dluhu nebude smět překročit devítinásobek jejich ročního čistého příjmu (DTI) a zároveň měsíční splátka dluhu 45 procent jejich čistého měsíčního příjmu (DSTI).
Opatření se dotknou především žadatelů o hypotéku s nižšími a středními příjmy. Pražané sice vydělávají více než zbytek republiky, přesto jim v získání dostatečné hypotéky brání vysoké ceny nemovitostí. Koalice Spojené síly pro Prahu proto přichází s programem „Dostupný byt“.

Dostupná hypotéka pro Pražany

Program počítá se zřízením Fondu pro podporu dostupného bydlení, do kterého město vloží 1,5 miliardy korun. Fond by měl poskytovat finanční garance cílové skupině žadatelů, aby dosáhli na hypotéku a mohli si pořídit vlastní bydlení v Praze, i když nesplní limity DTI a DSTI stanovené ČNB.
Cílovou skupinou programu mají být profese důležité pro chod města a mladé rodiny, kteří v době, kdy chtějí zakládat rodiny a pořídit si vlastní bydlení, mají nejnižší příjmy. Administrátorem fondu by vzhledem k dlouholetým zkušenostem s poskytováním záruk měla být existující státní instituce Českomoravská záruční a rozvojová banka (ČMZRB).
„Fond vytváří směrem k hypoteční bance fikci, že žadatel o úvěr splňuje nová, přísnější kritéria ČNB, tj. kritérium DSTI a DTI, když ručením zajistí úhradu finančních prostředků, které žadateli aktuálně chybí pro získání hypotečního úvěru, a to do doby, než žadatel kritéria splní,“ uvedl ekonomický analytik České bankovní asociace (ČBA) Miroslav Zámečník, který se na konstrukci a propočtech programu podílel.
Fond tedy poskytne žadateli záruku pouze za tu část hypotéky, o kterou by překročil limity zadlužení stanovené centrální bankou. Ve chvíli, kdy příjem žadatele vzroste a on splní podmínky ČNB, by program opustil a uvolnil by místo dalšímu zájemci. Díky dočasnosti se tak obnovuje kapacita fondu.
Čísla podle koalice hovoří za vše. Průměrný čistý příjem mladých Pražanů ve věku od 20 do 29 let je totiž 22 558 korun, ale již ve věku 30 až 39 let dosahuje 31 626 korun za měsíc. Potenciál nárůstu mzdy je tedy podle kandidátky do Zastupitelstva hlavního města Prahy, lídra Starostů a nezávislých Hany Marvanové velký. U profesí, které souvisí s infrastrukturou města, je zase podle ní navíc téměř absolutní jistota zaměstnání.

Kolik bude mladým na hypotéku chybět?

Pražan ve věku 30 let s průměrným čistým příjmem 31 626 korun, který si chce pořídit byt 2+kk v Praze, jehož průměrná cena podle údajů využitých k výpočtům pro program Dostupný byt dosahuje v současné době 5 107 750 korun, potřebuje vlastní zdroje ve výši 1 021 550 korun a hypoteční úvěr ve výši 4 086 200 korun.
Limity ukazatelů DSTI a DTI stanovených ČNB ale umožní dosáhnout žadateli na hypotéku v maximální výši 3 415 608 korun. Chybí mu tedy 670 592 korun, za které je město v rámci programu ochotno se zaručit. Program by mohl podle Hany Marvanové pomoci minimálně třem tisícům lidí.
Podstatné je podle Miroslava Zámečníka zachování soutěže. „Město nenaruší tržní vývoj. Každý zájemce si vybírá banku, která mu poskytne nejlepší podmínky. Produkt částečně garantované hypotéky by pak za stanovených podmínek nabízely samy banky kvalifikovaným žadatelům, kteří splní všechny podmínky kromě limitů ukazatelů DTI a DSTI,“ uvedl.
Záruka podle Miroslava Zámečníka neporušuje regulace, ale zvyšuje dostupnost pro hraniční případy. „Snažíme se vyřešit problém, který nastane. Nechce vytvořit situaci, kdy bychom naváděli k tomu, že se nebudou respektovat pravidla. ČNB při stanovení přísnějších pravidel hypoték šlo o to, aby banky nepodstupovaly nepřiměřená rizika,“ uvedl Miroslav Zámečník.
Program ovšem podle koalice musí jít ruku v ruce s rozšířením nabídky nových bytů, tedy zrušením stavebních uzávěr a zkrácením povolovacího řízení. I kdyby ceny nemovitostí v důsledku práce magistrátu a zvýšení nabídky bytů zmírnily a dostaly by se na přijatelnější hodnoty, stále na trhu budou podle Miroslava Zámečníka s přihlédnutím k historickému vývoji žadatelé, kteří kritéria nesplní.

Neplatíte? Nevadí, doplní se bytový fond

V případě, že by se klient dostal do situace, kdy by nebyl schopen platit hypotéku, Fond by mohl v určitých případech byt odkoupit. Následně by mu mohlo město byt opět pronajmout. Tím by se rozšířil bytový fond města.
„V případě potíží se splácením hypotéky se nabízejí různé možnosti řešení. V případě výrazného poklesu cen nemovitostí je jednou z nich třeba odkup takového bytu Fondem v dražbě podle principu dorovnání nabídky („right of first refusal“), a převod takového bytu do nájemního bydlení,“ vysvětluje Miroslav Zámečník.
To už se podle něj v minulosti v řadě zemí, zejména tam, kde dlužník ručí pouze samotnou nemovitostí, nikoli dalším majetkem či budoucími příjmy (typicky v USA s limited recourse hypotékami) stalo. Byty či domy z nesplácených hypoték koupili investoři, kteří je ve svém vlastním zájmu pronajímali, aby získali pravidelný příliv hotovosti z nájemného.
„Bylo to výhodnější, než aby měli byty prázdné. Pro dlužníka určitě není příjemné přijít o vlastnictví nemovitosti, zvlášť když měl v sázce vlastní vysokou spoluúčast, ale stávalo se, že akceptovali přechod do nájemního vztahu, než aby se museli stěhovat,“ doplňuje Miroslav Zámečník.

Problém LTV je větší než DTI či DSTI

Mohlo by se zdát, že problém nedostupného bydlení je alespoň z části vyřešen. Větší problém než limity DTI a DSTI ale může být podíl vlastních prostředků, kterými musí žadatel o hypotéku disponovat.
ČNB postupně zavedla limity na výši hypotéky, kterou si může zájemce pořídit vzhledem k zástavní hodnotě nemovitosti (LTV). V současné době tak musí žadatel počítat s 20 procenty vlastních prostředků ze zástavní hodnoty nemovitosti. Při průměrné ceně bytu 2+kk v Praze zhruba 5,1 milionu korun to znamená, že musíte mít naspořeno více než jeden milion korun.
Podle Miroslava Zámečníka by se finanční záruka dala principiálně použít i na případné doplnění LTV. Regulátor s tím údajně nemá problém, protože jde o přesunutí rizika na jiný subjekt, resp. bonitního ručitele. Důležité je ale nezvyšovat morální hazard. „Morální hazard na straně poskytovatele hypotéky nastává tehdy, když nečelí žádnému riziku, a určitě ani u dlužníků není smyslem krýt stoprocentní hypotéku bez jakékoli spoluúčasti. ČNB jde o diverzifikaci rizika, což parciální záruky splňují,“ uvedl Miroslav Zámečník.

^REKLAMA