Odborníci radí: Daň z příjmu z prodeje nemovitosti nemusíte platit v pěti případech

Příjem z prodeje či převodu nemovitosti fyzických osob se daní sazbou ve výši 15 procent, váš příjem zároveň musíte uvést do běžného daňového přiznání. Pokud však splníte některou z následujících podmínek, jste od povinnosti platit daň i podat daňové přiznání osvobozeni. Podmínky se odvíjí například od délky vlastnictví či způsobu, jakým se získanými penězi naložíte.

Nemovitost vlastníte déle než 5 let

Povinnost platit daň odpadá v případě, že jste nemovitost nebo podíl na bytovém družstvu vlastnili alespoň 5 let. V případě dědictví se lhůta zkracuje o dobu, po kterou ji vlastnil předchozí majitel v linii přímé (prarodiče, rodiče, děti) či manžel. Osvobození však neplatí, pokud prodávaná nemovitost je nebo 5 let před prodejem byla zařazena do obchodního majetku.

Bydlíte alespoň 2 roky

Pokud jste vlastníkem nemovitosti a měli jste v ní bydliště alespoň 2 roky bezprostředně před prodejem, pak jste od daně osvobozeni. “Bydliště v tomto případě neznamená přihlášení k trvalému pobytu, rozumí se jím místo, kde má poplatník stálý byt za okolností, z nichž lze usuzovat jeho úmysl trvale se v tomto bytě zdržovat. Tedy tam, kde člověk svým jménem například hradí energie a služby, kam si nechává posílat poštu či kde jeho pobyt dosvědčí sousedé,” uvádí právník Ondřej Kolář. Výjimka v tomto případě neplatí pro družstevní byty a nemovitost zahrnutou do obchodního majetku 2 roky před jejím vyřazením.

Prodej za účelem zajištění bytové potřeby

Daň neplatíte ani tehdy, pokud jste v nemovitosti bydleli a příjem z jejího prodeje použijete k řešení vlastní bytové situace. Tedy například ke koupi nového bydlení či k rekonstrukci. Dávejte ale pozor na termíny. Zisk z prodané nemovitosti musíte totiž investovat nejpozději do 1 roku následujícího po roce, v němž jste peníze z prodeje obdrželi. Pokud je příjem z prodeje větší, než kolik investujete do nového, je od daně osvobozena pouze ta část, kterou jste využili na uspokojení bytové potřeby. Zbytek podléhá zdanění v běžné patnáctiprocentní sazbě.

“Povinnosti platit daň se vyhnete i v případě, že odpovídající částku utratíte na zajištění bytové potřeby také 1 rok před prodejem nemovitosti. To však pouze za předpokladu, že jste přijetí peněz z prodeje oznámili příslušnému finančnímu úřadu. Oznámení je nutné provést do konce kalendářního roku, ve kterém jste přijali peníze, jež hodláte využít na zajištění bytové potřeby,” uvádí specialista na daňovou problematiku Ing. Ondřej Antoš, LL.M. ze společnosti Yourtaxes.

^REKLAMA

Dědictví

Nabytí nemovitosti formou dědictví je vždy osvobozeno od daně. Není přitom podstatné, zda se dědí v rámci přímé či vedlejší linie nebo bez rodinné vazby. Dědici však mohou vzniknout další povinnosti. V případě, že předmětem dědictví je nemovitost v hodnotě vyšší než 5 milionů korun, je dědic povinen oznámit tuto skutečnost správci daně, a to do konce lhůty pro podání daňového přiznání za zdaňovací období (kalendářní rok), ve kterém příjem obdržel. Oznámení se nepodává formou daňového přiznání a ani nemá předepsaný vzor. Pokud ale nemovitost z dědictví prodáváte, tak jste povinni platit daň z příjmu, pokud nebyl splněn časový test (5leté vlastnictví, nebo 2leté stálé bydliště zemřelého).

Dar

Pokud jste obdrželi nemovitost darem od příbuzného v přímé nebo vedlejší linii nebo od osoby, se kterou jste žili nejméně 1 rok bezprostředně před darováním ve společné domácnosti, je tento příjem od daně z příjmu osvobozen. U nemovitostí s hodnotou vyšší než 5 milionů korun zůstává oznamovací povinnost vůči správci daně. Tu není radno brát na lehkou váhu, jelikož s ní jsou spjaté, stejně jako v případě dědictví, pokuty ve výši 0,1%, 10% a 15% z hodnoty nemovitosti. Pokud ale darovanou nemovitost budete opět prodávat, jste povinni podat daňové přiznání a platit daň z příjmu.

Otázky spojené s daňovou povinností, které Čechy nejčastěji trápí

Jak vyplývá ze statistik portálu FÉRmakléři.cz, který lidem pomáhá usnadňovat prodej nemovitosti prostřednictvím ověřených makléřů, jsou právě daňové povinnosti spojené s převodem nemovitosti pro Čechy velkou neznámou. “Lidé zpravidla netuší, ve kterých situacích daň platit musí a kdy naopak tato povinnost odpadá. Dále se ptají na termíny rozhodné pro převody vlastnických práv, které určují daňovou povinnost. Dotazů dostáváme stovky, zejména od těch, kteří spolupracují se špatným makléřem nebo řeší realitní věci na vlastní pěst,” komentuje Jan Boruta z portálu doporučujícího ověřené makléře FÉRmakléři.cz.

1) Syn vlastní se svou manželkou v rámci SJM byt a chtěl by ho převést na svou sestru. Co bude z daňového hlediska výhodnější, prodej nebo darování?
V tomto případě by bylo výhodnější darování. Jelikož je sestra vašeho syna vůči němu v tzv. vedlejší příbuzenské linii, nebude muset platit daň z příjmu fyzických osob. Zároveň se bude jednat o tzv. bezúplatné nabytí, se kterým se nepojí ani daň z nabytí (4%). Upozorním však, že pokud je cena nemovitosti větší než 5 milionů korun, bude mít sestra oznamovací povinnost vůči FÚ.

^REKLAMA

2) Bude se vztahovat osvobození na příjem z prodeje nemovitosti, který jsem částečně použila (a dále budu používat při splácení hypotéky) na pořízení bytu. Musíte v něm mít trvalé bydliště?
Trvalé bydliště není rozhodující. Rozhodující je, zda-li jste v prodávané nemovitosti skutečně žila, a tudíž to bylo vaše skutečné bydliště a dále pak, zda-li v pořízeném bytu žít skutečně budete. Pokud ano, budete osvobozena z příjmu z prodeje nemovitosti ve výši příjmu, který jste reálně utratila (ve vašem případě na splácení hypotéky) v době do 1 roku od konce roku, ve kterém jste přijala příjem z prodeje.

3) V červnu 2019 jsem prodala byt (ve vlastnictví méně než 5 let a bydlení méně než 2 roky) a příjem z prodeje hodlám využít k řešení vlastní bytové situace. Jelikož pro osvobození musím peníze z prodeje utratit do konce roku 2020, znamená to, že k 31. 3. 2020 musím zaplatit 15% daň z prodejní ceny?
Správně byste měla do konce roku 2019 oznámit FÚ svůj úmysl využít příjem pro zajištění bytové potřeby. Následně byste nemusela daný příjem do 31. 3. 2020 danit. Pokud se však již stalo a příjem jste zdanila, je třeba podat dodatečné daňové přiznání a sdělit, kolik prostředků bylo využito na bytovou potřebu a finanční úřad vám tento osvobozený příjem na dani vrátí.

4) Matka chce prodat nemovitost a chce být osvobozena od daně z příjmu (nevlastnila 5 let, bydlela méně než 2 roky). Z příjmu z prodeje chce řešit svou vlastní bytovou situaci. Je osvobozena, pokud by koupila byt na jejího syna, ve kterém by pak žila?  (resp. na někoho v přímé linii)?
Matka by byla osvobozena od daně z příjmu pouze v případě, že by byt byl koupen na její jméno a v bytě by bydlela ona. Pokud by ale byt koupil syn a matce jej pronajal, byla by matka osvobozena od daně z příjmu, pokud by prostředky využila na rekonstrukci daného bytu. Co přesně se rozumí bytovými potřebami naleznete v zákoně o dani z příjmu § 15, odst. 3, písm. e).

5) Od kdy přesně započíná běžet pětileté vlastnění nemovitosti pro uplatnění osvobození od daně z příjmu?
Vlastníkem dané věci se stáváte dnem nabytí nemovité věci, tedy v den vkladu (zápisu) vlastnického práva do katastru nemovitostí. Právní účinky však nastávají k okamžiku, kdy návrh na zápis došel příslušnému katastrálnímu úřadu, nikoliv v den, kdy byla uzavřena kupní smlouva nebo kdy nemovitou věc kupující zaplatil či kdy byla sepsána smlouva darovací. Odpověď na vaši otázku je tedy den, kdy katastrální úřad obdržel návrh na zápis vlastnického práva. V rámci družstevního podílu je rozhodným termínem den účinnosti smlouvy o převodu družstevního podílu.