Nemovitostní fondy: Srovnání za rok 2018

Nemovitostní fondy jako konzervativní investice

Nemovitostní fondy se posledních pár let těší veliké oblibě mezi investory. Generují totiž velmi stabilní výnosy. Prostřednictvím nemovitostních fondů je možné poměrně konzervativně zhodnocovat finance, a dlouhodobě tak chránit úspory před inflací.
Výnosy nemovitostních fondů jsou výrazně vyšší než úroky na spořicích účtech, překonávají inflaci a v posledních letech ukazují záda i dluhopisovým fondům. Mnoho investorů tak dnes upírá zrak právě k nemovitostním fondům jako dobré alternativě pro konzervativní investice. Já je klientům doporučuji už řadu let jako jeden ze stěžejních pilířů vyváženého portfolia investic.

Tip: Jak se v roce 2018 dařilo dluhopisovým fondům?

Každý měsíc přitéká nový kapitál

Podle Asociace pro kapitálový trh České Republiky v uplynulém roce stoupla hodnota vlastního kapitálu v nemovitostních fondech zhruba o 6,5 miliardy korun na necelých 30 miliard korun. V asociaci ale nejsou zastoupeny fondy Realita, Investika a Czech Real Estate, které dohromady spravují dalších zhruba 7 miliard korun. Celkem je tedy investováno v retailových nemovitostních fondech přibližně 37 miliard korun. Jejich podíl na celkových investicích ve fondech stoupl za poslední rok z 5 % na cca 7 %.
Přibývající kapitál ovšem mnohdy komplikuje nemovitostním fondům život, respektive nutí je hledat další nové příležitosti k akvizicím do fondu. Kupříkladu do ČS nemovitostního fondu, největšího z nemovitostních fondů v ČR, přitéká každý měsíc na nových vkladech 200 – 300 milionů korun. Když pak má fond moc hotovosti, která nenese nájem, snižuje to celkovou rentabilitu vlastního kapitálu fondu, tedy čisté výnosy fondu.
Zrovna ČS nemovitostní fond ale v uplynulém roce zvládl volný kapitál plně zainvestovat, když realizoval čtyři nové velké akvizice včetně ostravského nákupního centra Forum Nová Karolina za 5,4 miliard korun, což byla jedna z historicky největších transakcí na českém realitním trhu. Podobně i ostatní nemovitostní fondy s přibývajícím kapitálem nakupují do portfolia nové nemovitosti.
Tabulka 1: Výsledky retailových nemovitostních fondů v ČR za rok 2018

Zdroj dat: webové stránky investičních společností, data platná k 31. 1. 2019
V ČR aktuálně funguje osm retailových korunových nemovitostních fondů dostupných pro veřejnost. Nejvyššího výnosu za rok 2018, téměř 9 %, dosáhl fond ZFP realitní. Nejméně naopak stoupla hodnota podílových listů fondu Conseq realitní. Všechny nemovitostní fondy svými výnosy v uplynulém roce překonaly inflaci a obecně patřily do úzkého spektra fondů s kladným zhodnocením za rok 2018. Naprostá většina jiných fondů totiž byla loni ztrátová. Akciové, dluhopisové, komoditní, smíšené… nedařilo se prakticky ničemu, jen nemovitostem.

Nemovitostní fondy: Výnosy tvoří nájem + růst ceny

Klíčovou složkou výnosu nemovitostních fondů je z dlouhodobého pohledu inkasované nájemné. U kancelářských budov se dnes pohybují v průměru hrubé roční výnosy z nájmu kolem 4,5 %, u obchodních center kolem 5 % a u průmyslových a logistických areálů kolem 5,5 až 6 %.
Záleží ale také na lokalitě. V Praze je obecně rentabilita nájmu nejnižší, v regionech bývá mnohdy výrazně vyšší. Fondy, které se zaměřují primárně na nemovitosti v regionech, tedy mají obecně vyšší výnosy z nájmu. Dobrým příkladem jsou fondy Realita a Czech Real Estate, u kterých se průměrný hrubý roční výnos z nájmu pohybuje kolem 7 %.
Vedle nájmu se na výsledcích nemovitostních fondů mnohdy výrazně podepisuje také vývoj cen nemovitostí. Fondy musí pravidelně přeceňovat hodnotu nemovitostí v portfoliu. Některé fondy jsou v tomto směru konzervativnější, vychází primárně z cashflow metody a hodnotu nemovitostí přeceňují jen nepatrně.
Jiné fondy jsou agresivnější, více zohledňují skutečný vývoj cen na trhu, díky čemuž v uplynulých letech vykazovaly nadprůměrné výnosy. Typickým příkladem je ZFP realitní fond, kde přeceňování historicky generovalo většinu výnosu. Podobně v uplynulém roce díky přecenění hodnoty nemovitostí vykázal vyšší výnos také Investika realitní fond. Je to vidět i z přiloženého grafu srovnávajícího vývoj hodnoty podílových listů jednotlivých nemovitostních fondů, u kterých fondů jsou v poslední době největší „zuby“ směrem nahoru.
Graf 1: Vývoj hodnoty podílových listů nemovitostních fondů

Nemovitostní fondy: Důležitou roli hraje podíl hotovosti

Na výnosnost jednotlivých nemovitostních fondů mají ale vliv také další faktory. Jeden už jsem zmiňoval v souvislosti s novým přitékajícím kapitálem do nemovitostních fondů, jedná se o míru zainvestovanosti fondu, nebo jinak řečeno, jak velký kus majetku fondu je zainvestovaný v nemovitostech a nese nájem, a proti tomu jak velká část prostředků „leží ladem“ v hotovosti na účtu v bance.
Retailové nemovitostní fondy musí ze zákona minimálně 20 % kapitálu mít likvidní, aby byly schopné uspokojit investory při zpětných odkupech svých podílů a nemusely narychlo prodávat nějakou nemovitost. Tím by totiž mohly poškodit ostatní investory ve fondu. Tohle pravidlo má své opodstatnění. Zároveň ale není dobré, když má fond podíl hotovosti výrazně větší než povinných 20 %, to pak snižuje výnosy fondu.
Toto byl třeba případ fondu Realita v uplynulém roce, kdy se mu protáhla akvizice Lázní Bohdaneč o půl roku déle, proto za rok 2018 vykázal nižší výnos než v letech předchozích. Podobně se s přebytky hotovosti loni pral fond Conseq realitní, i u něj ale došlo v nedávné době ke dvěma novým velkým akvizicím. Několik let se s nízkou mírou zainvestovanosti potýkal také ČS nemovitostní fond, teď už to neplatí. Aktuálně má nejnižší míru zainvestovanosti fond Investika, kde polovina majetku fondu leží v bance. I on ale chystá nové akvizice.

Nemovitostní fondy: Z výnosů ukrajují náklady na správu

Druhým důležitým faktorem ovlivňujícím výnosnost fondů jsou náklady na správu fondu. To platí pro všechny typy investičních fondů. Akorát u nemovitostních fondů je problematické nákladovost porovnávat. V oficiálním čísle celkových ročních nákladů na správu fondu (často se můžete setkat se zkratkou TER z anglického termínu „total expense ratio“) jsou zahrnuty pouze náklady na úrovni fondu, nikoliv náklady spojené se správou jednotlivých nemovitostí, na opravy budov apod.
Navíc většina fondů vlastní nemovitosti prostřednictvím takzvaných SPV – účelově zřízených společností na správu dané nemovitosti. Fakticky tak musíte náklady hledat v účetnictví těchto firem, nikoliv na úrovni fondu. Díky tomu je prakticky nemožné porovnávat skutečné náklady u jednotlivých nemovitostních fondů.

Nemovitostní fondy: Výnosy umocňuje úvěrová páka

Třetím podstatným faktorem, který ovlivňuje výnosy nemovitostních fondů, je úvěrové zatížení nemovitostí. Některé fondy úvěry prakticky vůbec nevyužívají, to je třeba případ fondu Conseq realitní nebo fondu Realita. Z určitého pohledu jsou tedy konzervativnější. Na druhou stranu fondy, které využívají k akvizicím nových nemovitostí bankovní úvěry, tímto způsobem zvyšují výnosnost vlastního kapitálu.
Je to prosté, pokud si můžete půjčit peníze za 3% úrok a nemovitost vám nese na nájmu třeba 5 % ročně, tak se to vyplatí. Problém může nastat v situaci, kdy přijdete o nájemníka, nebo když výrazně stoupnou úroky u úvěrů. Proto je na místě určitá obezřetnost, pokud jde o úvěrové zatížení nemovitostních fondů. U retailových nemovitostních fondů by úvěrové zatížení nemělo být větší než 50 %. Některé fondy jako třeba Czech Real Estate nebo ČS nemovitostní této možnosti plně využívají. Funguje to v podstatě jako páka, kterou umocňují výnosy fondu.

Nejvýnosnější jsou nemovitostní fondy pro kvalifikované investory

V tomto směru mají výrazně volnější ruce nemovitostní fondy pro kvalifikované investory. Ty jednak nemají povinnost držet 20 % kapitálu v hotovosti, a nemají ani žádné limity, pokud jde o úvěrové zatížení nemovitostí ve fondu. To se u níže zmíněných fondů pohybuje mezi 60 – 80 %. Díky tomu dlouhodobě generují vyšší výnosy než retailové fondy.
Nejvyšší výnos, téměř 9 %, v uplynulém roce přinesl investorům Accolade Industrial Fund, který se zaměřuje na průmyslové a logistické areály a dlouhodobě patří k nejúspěšnějším nemovitostním fondům v ČR. Jen nepatrně nižší výnos zaznamenal také fond NOVA Real Estate s mixem prémiových kancelářských budov v Praze a retailových parků v regionech. Necelých 8 % vydělal i nový podfond ZDR Investments zaměřený primárně na retailové prodejny v regionech. Funguje teprve rok.
Tabulka 2: Výsledky vybraných korunových nemovitostních fondů pro kvalifikované investory za rok 2018

Zdroj dat: webové stránky investičních společností, data platná k 31. 12. 2018
Výnosy generují zajímavé, ale zase se jedná díky větší úvěrové páce o investici rizikovější a také málo likvidní. Jelikož drží výrazně méně hotovosti, omezují částečně výstup z fondu. Zaprvé se odkup musí zpravidla hlásit několik měsíců dopředu, aby se na něj fond měl časový prostor nachystat. A zadruhé mívají nemovitostní FKI nastaven po určitou dobu výstupní poplatek.
Například fond NOVA Real Estate si účtuje 5 % výstupní poplatek po dobu dvou let od nákupu investičních akcií fondu. Fond ZDR Investments Real Estate si účtuje dokonce 40 % sankční poplatek při odkupu v prvních třech letech od nákupu. Fond Accolade po dobu pěti let od investice odkupy vůbec neumožňuje. A fond Generali Realitní je zřízen na dobu určitou do roku 2021 a při předčasném odkupu si účtuje 10% poplatek.
Nemovitostní fondy pro kvalifikované investory jsou prostě vhodné pouze jako dlouhodobější investice. Rozhodně se na ně nelze dívat jako na likvidní složku portfolia. Na delším horizontu pak ale dovedou vydělávat výrazně více než retailové nemovitostní fondy a svými výnosy se dokonce mohou srovnávat s akciemi, přičemž prakticky s minimální volatilitou.
Zbývá dodat, že fondy pro kvalifikované investory jsou určené pouze pro investory s dostatečnými znalostmi a zkušenostmi a s patřičným finančním zázemím. Minimální investice tu bývá zpravidla jeden milion korun. U některých fondů i více.
Autor je privátní investiční poradce a jednatel společnosti FINEZ Investment Management