Michael Pupala a Hanuš Thein: Výklad ČNB by mohl ohrozit fixaci hypoték

Na podzim vešlo v účinnost nové doporučení České národní banky ohledně hypotečních úvěrů, které kromě LTV stanovuje i další parametry – DTI a DSTI. Jak toto opatření s odstupem času dopadlo na hypoteční trh a na stavební spořitelny?
Hanuš Thein: Především to způsobilo velký výprodejový efekt díky poměrně silné mediální masáži, která kolem toho byla. Lidé nabyli dojmu, že pokud si nezažádají o úvěr hned, tak už hypotéku nikdy nedostanou. Realita je samozřejmě jiná. Logicky se to projevovalo následným poklesem, protože ti lidé, kteří uvažovali o podání žádosti o úvěr v dohledné době, tak si zažádali raději hned na podzim. Takže teď sledujeme pokles žádostí. Nicméně věříme tomu, že se situace během pár měsíců stabilizuje.

Co znamená LTV, LTI, DSTI

LTV – Loan-to-Value
LTV udává výši úvěru k zástavní hodnotě nemovitosti. Hodnota úvěrů zastavených stejnou nemovitostí se přitom sčítá.
LTI – Loan-to-Income
LTI (v novele zákona o ČNB a v navazující připravované vyhlášce ČNB označované jako DTI – Debt-to-Income) představuje poměr dluhu k ročním příjmům. Zahrnuje ale nejen dluh z hypotečního úvěru, ale veškeré dluhy vč. kontokorentů a kreditních karet, a to bez ohledu na to, zda byly skutečně čerpány či nikoli. V současnosti při poskytování hypotéky řada bank k těmto úvěrům nepřihlíží.
DSTI – Debt service-to-Income
DSTI je ukazatel poměřující roční výši splátek úvěrů včetně dalších souvisejících nákladů k ročnímu příjmu dlužníka/domácnosti. Lze též počítat na měsíční bázi – měsíční splátky úvěrů k měsíčnímu příjmu.

Jak hluboký byl onen pokles?
Hanuš Thein: Na trhu hypoték i úvěrů ze stavebního spoření došlo za první dva měsíce k poklesu kolem 35 %. Ale spíše je to způsobené efektem výprodejů na podzim. Lidé, kteří by si normálně zažádali začátkem letošního roku, své rozhodnutí urychlili a zažádali si již na podzim.
Celkově si myslím, že dopad bude kolem 20 %. Ale je to těžké posuzovat. I finanční poradci, když připravují žádosti klientů, tak jim vzhledem k parametrům DTI a DSTI radí, aby si zažádali o nižší úvěr.
Co z těchto parametrů podle vašich zkušeností dělá klientům největší problémy?
Hanuš Thein: Pokud bych měl ukázat na jeden konkrétní parametr, který dělá největší potíže, tak je to DSTI.
Lidé se předzásobili hypotečními úvěry. Zpravidla, když žádají o hypotéku, musí mít již vybranou nemovitost. U jednoho z vašich produktů toto nebylo nezbytně nutné. Jaký byl o tento typ produktu zájem?
Hanuš Thein: Zájem o Hypotéku dopředu, kde klient má až rok čas najít si vhodnou nemovitost a už má schválenou hypotéku, hodně předčil naše očekávání. Několikanásobně.
Je u něj vidět výprodejový efekt a stejný propad jako u ostatních typů hypoték?
Hanuš Thein: Propad je menší, ale ještě je krátká doba na konkrétní závěry. Ale zájem o tento produkt neutuchá.
Česká národní banka v nedávné době představila další ani ne tak opatření, jako spíš vysvětlení pojmu, a to nákladů spojených s předčasným splacením úvěru na bydlení. V rámci toho redukuje poměrně významně objem nákladů, které může banka přeúčtovat klientovi. Jak toto opatření může dopadnout na hypoteční trh a stavební spoření?
Hanuš Thein: Tento výklad jsme zaregistrovali a v současné době ho analyzujeme. Nějaké naše vyjádření je tedy předčasné. Neradi bychom se ale dostali do situace, jaká dříve byla třeba v životním pojištění, kde část méně seriózních zprostředkovatelů situaci využívala a ten produkt točila několikrát v životnosti produktu kvůli provizím.
Vidíme riziko v tom, že pokud uznatelné náklady spojené s předčasným splacením budou hodně malé, méně seriózní zprostředkovatelé budou i třeba několikrát do roka refinancovat hypotéku klientů kvůli provizím.
Jak velká redukce nákladů přepsaných na klienta by znamenala plná aplikace výkladu České národní banky? Respektive jak velké náklady vůči těm, jaké by mohly banky účtovat podle ČNB, si nyní účtují?
Michael Pupala: Je to velmi individuální. Neexistuje univerzální vzorec pro výpočet výše poplatku za předčasné splacení hypotečního úvěru. Výkladu České národní banky předcházela rozsáhlá diskuze na úrovni České bankovní asociace. Bohužel nyní neexistuje jednotný vzorec pro výpočet nákladů na předčasné splacení.
Situace je pro nás hodně čerstvá a analyzujeme veškeré možné dopady. Úroveň citlivosti bude také záležet na obchodních modelech, které jednotlivé banky mají. Obava z toho, co se stalo na úrovni životního pojištění, tedy možného zneužití ze strany poradců, kteří nejednají férově ve prospěch klienta, je rozhodně na místě
To potom může mít implikaci do celé řady věcí, např. do provizních modelů a podobně. Zatím je ale předčasné se o tom bavit.
U životního pojištění poradce určitou dobu ručí za provizi. Pokud klient zruší smlouvu v tomto období, tak poradce vrací poměrnou část provize. Je možné, že vzhledem k výkladu České národní banky dojde k něčemu podobnému i u hypotečních úvěrů?
Hanuš Thein: Pokud regulace či toto doporučení bude mířit pouze na náklady spojené s předčasným splacením hypotéky, tak banky budou muset nějak reagovat. V současných obchodních modelech není storno provize ani u hypotéky, ani u úvěrů ze stavebního spoření. Banky na to budou muset nějak reagovat. Ať už jiným obchodním modelem, nebo případně budou muset promítnout nové náklady například do úrokové sazby.
Klient bude moci splatit hypotéku podle České národní banky v podstatě zdarma nebo s minimálními náklady. Neznamená to de facto ztrátu významu fixace úrokové sazby?
Hanuš Thein: Máte pravdu. Ztrácela by tím význam i část spotřebitelském úvěru, kde se píše, že každý rok mohou klienti bezplatně splatit 25 % částky. Potom nemá logiku ani část zákona o možnostech předčasného splacení celého úvěru, pokud by mohli klienti předčasně splatit kdykoliv.
Má to řadu takovýchto implikací, které teď analyzujeme, a budeme si od České národní banky dožádávat nějaký výklad a stanoviska.
Michael Pupala: Implikace jdou dvěma směry. Jeden se týká podoby produktů – fixace úrokové sazby, možné varianty typu plovoucí úrokové sazby navázané na vybraný index. A potom druhá významná implikace, která má dopad do distribučních a provizních modelů.
Budeme také sledovat vývoj trhu a budeme diskutovat, jak na to zareagujeme.
Jeden z nejvýznamnějších nákladů, který Česká národní banka odmítla účtovat na klienta, jsou náklady na zajištění zdrojů. Jak moc významný je tento náklad při předčasném splacení úvěru pro banku?
Hanuš Thein: To je právě hodně významný náklad. Pokud půjčujete peníze na určitou dobu – fixace 5, 7, 10 nebo i 15 let, tak si ty zdroje musíte zajistit. A zdroje samozřejmě nejsou zadarmo. Proto nás překvapilo, že tyto náklady se nedají započítat. Náklady na zajištění zdrojů reálně vznikají.
V době, kdy jsou úrokové sazby stále nízké a rostou, pravděpodobně náklady předčasného splacení nebudou tak velké, protože banka může využít uvolněné levné zdroje pro další úvěry. Jak to ale dopadne na banky v období, kdy úroky vyrostou a začnou klesat?
Hanuš Thein: Musíme se chovat s péčí řádného hospodáře a musíme zajistit stabilitu celého systému bez ohledu na to, jestli úrokové sazby stoupají, nebo klesají. Náklady na zajištění peněz se počítají podle toho, nakolik si lidé berou úvěry. Pro nás je důležitá stabilita.
Michael Pupala: To platí jak pro stavební spořitelnu, tak pro banku. U stavebního spoření jen není tak velká senzitivita na změnu úrokových sazeb.
Usilujeme ale o to, aby byl model obou bank co nejstabilnější. Pro nás jsou náklady spojené s fixací zdrojů významné. Tohle je umocněno tím, že klienti preferují delší fixace.
Hanuš Thein: Stavební spořitelna má výhodu v tom, že se financuje z naspořených prostředků klientů, na rozdíl od banky. Stavební spořitelna je tomto smyslu méně ovlivněná.
Děkuji za rozhovor.

Tip: Michael Pupala a Hanuš Thein: Orientace na poradce se vyplácí