Přísnější pravidla ČNB utlumila hypotéky. Co na to realitní trh?

Pořízení vlastní nemovitosti se stává vzhledem k současným vysokým cenám a přísnějším podmínkám pro poskytování hypoték pro řadu kupujících nedosažitelným snem. Ceny nemovitostí sice pozvolna brzdí, stále však zůstávají na vysokých úrovních.
„Na trhu nemovitostí se postupně zmírňovala dynamika nabídkových cen bytů, naopak růst realizovaných cen se ve druhé polovině loňského roku opět zvyšoval. Ve čtvrtém čtvrtletí dosáhl meziroční růst realizovaných cen bydlení zhruba 10 %. Významným faktorem celkově rychlého růstu cen nemovitostí zůstává nedostatečná nabídka bytů ve velkých městech. Nadále velmi silný růst pokračuje zejména u realizovaných cen pražských novostaveb, u kterých se ve čtvrtém čtvrtletí ceny meziročně zvýšily o téměř 18 %,“ uvádí ČNB ve Zprávě o inflaci II/2019.
Graf 1: Realizované a nabídkové ceny bydlení (meziroční změny v %)

Zdroj: ČNB, Zpráva o inflaci II/2019
Statistiky developerských společností Trigema, Skanska Reality a Central Group ukazují, že dostupné nové byty v Praze zdražovaly v prvním čtvrtletí letošního roku jen velmi nepatrně. Mezičtvrtletně došlo k nárůstu ceny za metr čtvereční pouze o 0,2 procentního bodu na 106 266 korun.
Ceny nových prodaných bytů v Praze vzrostly za poslední rok sice téměř o pětinu, během prvního čtvrtletí letošního roku ale růst prodejních cen zbrzdil. Prodejní ceny vzrostly o 3,5 % a cena za metr čtvereční se ustálila pod hranicí 105 tisíc korun.
Přestože ceny nadále rostou v Praze, Brně a jejich okolí, v ostatních oblastech České republiky se růst cen zastavil. Poklesu se ale nedočkáme. „Pokles cen nenastal a ani není očekáváný pro další období. Pokud někde cena klesla, tak se jednalo o dočasný stav způsobený momentálním nedostatkem kupujících v dané lokalitě. V celé České republice se obecně málo staví, proto není důvod, aby starší byty zlevňovaly. U rodinných domů je situace podobná. Ceny rodinných domů spíše v dlouhodobém horizontu stoupají s tím, jak rostou ceny pozemků,“ uvedl Ondřej Mašín, výkonný ředitel Bidli Reality.

Poptávka po hypotékách klesá

Vysokou poptávku po úvěrech na bydlení tlumily vysoké ceny nemovitostí, ale i zásahy ČNB. Podle Zprávy o inflaci II/2019 se roční mírů růstu úvěrů na bydlení v únoru mírně snížila na 8,2 % z prosincových 8,6 % a objemy nově sjednaných čistých úvěrů na bydlení klesly meziročně zhruba o čtvrtinu.
„Snížení poptávky odráží makroobezřetnostní opatření ČNB, které od října loňského roku zahrnují doporučené limity DTI a DSTI a související předzásobení trhu ve třetím čtvrtletí 2018. Poptávka byla též tlumena vysokými cenami rezidenčních nemovitostí a částečně i zvýšenou hladinou úrokových sazeb z úvěrů na bydlení. Další mírné snížení poptávky banky očekávají i v aktuálním čtvrtletí,“ “ uvádí ČNB v nejnovější Zprávě o inflaci.
Sazba z nových hypoték sice setrvala podle ČNB v únoru na úrovni 2,8 % a její předchozí zvyšování se tak na počátku letošního roku prozatím zastavilo, od svého minima koncem roku 2016 vzrostla ale sazba z hypoték o 0,9 procentního bodu.
„Výnos desetiletého státního dluhopisu, od kterého se sazba z hypoték z velké míry odvíjí, po předchozím propadu stagnoval na úrovni 1,8 %. Rozpětí mezi sazbou z úvěrů na bydlení a výnosem státního dluhopisu se od závěru loňského roku zvýšilo. Úroková marže bank vyjádřená rozpětím sazeb z úvěrů na bydlení a vkladů se po předchozím zvýšení zásadněji nemění. Dle aktuálních údajů Fincentra Hypoindexu se úroková sazba z hypoték v březnu mírně snížila,“ uvádí ČNB ve Zprávě o inflaci. Další růst hypotečních sazeb by ale mohlo přinést zvýšení základních úrokových sazeb, ke kterému ČNB přistoupila na posledním květnovém zasedání.
Na hypotéku je pořizována přibližně polovina nemovitostí. Dalo by se tedy říct, že ČNB svými zásahy ovlivnila prodeje jedné osminy nemovitostí. To v kombinaci s vysokými cenami vedlo k poklesu zájemců o koupi nemovitosti.
„Oproti loňskému roku klesnul zhruba o 20 % počet lidí, kteří navštěvují prohlídky nemovitostí. Nutno podotknout, že i výrazněji ubylo tzv. „realitních turistů“, kteří se na pěkné nemovitosti chodí pouze dívat a například inspirovat, jak si mají zařídit doma svoji rekonstrukci,“ uvedl Ondřej Mašín.
„V lednu a únoru jsme zaznamenali menší pokles zájmu o nemovitosti, ale březen byl již v standardem, na který jsme byli zvyklí v předchozích měsících,“ říká Jaromír Mašek, ředitel Fincentrum Reality. Důvodem pouze dočasného poklesu zájmu mohlo být vyčerpání realitního trhu z náročného dobíhání do cílové rovinky na konci loňského roku, kdy se trh předzásobil.
Podle spolumajitele realitní kanceláře RE/MAX Daniela Kotuly má realitní byznys značnou setrvačnost, výraznější změna by proto nemusela přijít během následujících měsíců. „Lidé si musí nejdřív zažít, že něco nejde tak dobře jako dřív, a musí změnu vnitřně přijmout, až potom přichází změna v jednání,“ uvedl Daniel Kotula.
Ještě během letošního roku se ale podle něj růst cen nemovitostí zastaví, prodeje nemovitostí klesnou o 15 %, ale poptávka zůstane stále silná, protože kupující pouze vyčkávají na vhodnou nabídku.