Hypotéky pro mladé aneb Marketingem k zářným zítřkům

V loňském roce byla potřeba zákona o ČNB ospravedlňována nejen obavou o přehřátý realitní trh, ale i strachem, že pouhá doporučení ČNB nemusí banky nebo nebankovní instituce respektovat. Zákon by tak doporučení změnil na nařízení, a tím značně posílil pravomoc ČNB.
Jak se situace zhruba po roce změnila? ČNB zavedla za poslední rok několik restrikcí pro získání hypoték, které se týkaly nejen bonity klientů (prokázaných čistých příjmů, tzv. DSTI a DTI), ale i hodnoty nemovitosti (LTV). ČNB zregulovala poměrně silně také pořízení nemovitosti na pronájem.
(Přičemž upřímně, v čem je to tak špatné, pokud se děti snaží myslet například na důchod rodičů a řeší budoucí bydlení, pokud by rodičům v důchodu jednou nájem neúnosně vzrostl? Anebo naopak jako budoucí bydlení pro děti.)

Magická přitažlivost vlastního bydlení

Kořeny kontroverzních rozhodnutí jsou ale hlubší. Bydlení totiž nepředstavuje pouhý majetek, ale též z velké části prožitek, dokonce požitek. Vlastní bydlení je zkrátka velmi uspokojivá záležitost a často je to právě touha po naplnění této potřeby, která vede naše ne vždy zcela rozvážné činy. Neznáme důvody (za sebe, osobní) pro své instinkty a pocity. Emoce a instinkt předcházejí rozumovým úvahám.
Na naše rozhodování tak při úvěru působí jak touha po vlastnictví, tak prožitek. Bydlení = sen každého, anebo „bydlet ve svém“ atd. To vše odvádí od skutečné podstaty, a sice od toho, že jde o dluh. Úvěr, hypotéka, leasing… Tak jako každý dluh má bytostně reciproční charakter – musí se splatit. Pod silnými emocemi křiklavých marketingových sloganů ale snadno toto racionální jádro zanikne.

Zpátky k číslům

Vraťme se však k ČNB. Pokud již nyní chce mírnit dopady svých vlastních doporučení ohledně parametrů bonity dostatečné pro úvěr (DSTI a DTI) platných teprve od 1. 10. 2018, musí k tomu mít jistě k dispozici tvrdá data a jednoznačné důvody. Nicméně ČBA ani bankovní obec nespustila poplach, že bankám hypoteční úvěry klesly o 30 % v 1. čtvrtletí 2019. Zároveň počty externích poradců klesly (díky zkouškám ČNB a konci přechodného období) také o 30 %.
Divoké změny v regulaci hypotečních úvěrů za posledních pár let připomínají spíše politický závod než racionálně odůvodněnou politiku. Nízká čitelnost a předvídatelnost plus značné turbulence v odhadech. Slavný růst ekonomiky ve finále táhne jen rozrůstající se státní mašinérie.
Po asi divočejší debatě 2. 5. 2019 na bankovní radě ČNB se nakonec jednomyslným rozhodnutím zvedly základní sazby o 0,25 procentního bodu. Ostatně důvody měli centrální bankéři již při minulém zasedání rady, ale jakoby se teď  řešilo spíš marketingové zalíbení než odpracované řízení měny a hlídání ekonomiky. Momentálně česká koruna tolik neposiluje, protože jsme v zásadě stále rozvojová země v mnoha ohledech a na kultuře komunikace je to patrné.
Na ČNB ale patří hlavně čísla a jejich střízlivé vysvětlení stejně jako na datech založené predikce a srovnání. Své bankéře na ČNB si platíme za to, aby byli „chladné hlavy“ a nepodléhali závoji mámení a fata morgáně. Hravost tam snad patří, ale nikoli politikaření a marketingové sliby, jak bude líp, když jsme to hůř sami zavinili… Leckdy je méně zásahů do trhu více.

Fakt bude líp?

Lze se jen ptát – není zvýhodnění jedné skupiny obyvatel nesystémové? Není náhodou tato skupina rizikovější než jiné? S jakým odůvodněním byla tato skupina vygenerována jako vyvolená? Přičemž pokud neměla problémy s bonitou, nebylo by ji třeba zvýhodňovat. Případně, pokud se útlum v úvěrech ukazuje širší, než se čekalo, nestálo by za to zmírnit některé parametry nebo zvážit možnost výjimek? Pokud se zdá DTI nadbytečné, nešlo by tento parametr zrušit, jelikož DSTI by k regulaci postačovalo?
Je-li ČNB, jak sama říká, spokojena s plněním svých doporučení bankami a nebankami v ČR, proč je tedy nutný nový zákon o ČNB? A je vůbec třeba tento zákon spojovat se zmírněním doporučení starým jen pár měsíců? Nebylo by vhodnější, aby ČNB vydala kdykoli a nezávisle na zákonu revizi tohoto doporučení, pokud si to ekonomika vyžaduje?
Zdá se, že ČNB červenou čepici zatím nenasadila, ale nechala se inspirovat populistickým stylem marketingu dnešní doby. Domnívám se, že za guvernéra Singera by se k tomuto nesnížila.

Zodpovědná politika je garantem svobody

Bezesporu naše centrální banka je velmi cenná instituce a bude ještě cennější, pokud bude respektovat čísla a bude ČR sice stále chápat nejen jako rozvíjející se zemi (kterou bezesporu pořád jsme), ale bude vnímat i výhled, že jednou by se kultura zde mohla pozvednout výš než je pouhý hon za spotřebou. A pak by právě centrální banka mohla být cenným garantem stability a oporou pro fungující stát a měnu.
Přičemž pouze stát je nám schopen garantovat svobodu, což se nám už jeví jako málo, málo to není. Máme mnoho důvodů pochybovat o ideálnosti našeho právního státu, můžeme oprávněně pochybovat, že nám stát svobodu opravdu zajistí a ochrání, ale stále ještě máme jistotu, že naší svobodu bankovnictví a svobodu bank v ČR ochrání ČNB.
Protože pokud by se stalo, že ČNB naší svobodu také nedokáže garantovat, rádi přejdeme na euro a ECB (tedy jinou centrální banku). Hypotéky nám pak zlevní skoro o 2 procentní body a dobrý politický marketér to jistě bez problémů prodá. Je-li zde volání po zachování české koruny, které je sice motivováno opět spíš emocemi než logickou úvahou, pak to bez kvalitní centrální banky stejně nepůjde.
Buďme ale optimisté a věřme, že noví členové bankovní rady ČNB jsou nadějí a že budou střízliví při svých soudech.
Autorka působí v Alianci finančních poradců (AFP).

^REKLAMA