Proč bydlet v nájmu?

Nájemní bydlení není v České republice populární. Podle posledního sčítání lidu v roce 2011 bydlelo v nájmu pouze 20 % domácností. A nejen vzhledem k boomu hypotečního trhu v posledních letech je velmi pravděpodobné, že sčítání lidu v roce 2021 ukáže ještě vyšší odklon od nájemního bydlení.
Bydlet v nájmu má ale své nezanedbatelné výhody. Ve stručnosti se jedná především o vyšší flexibilitu, nižší kapitálovou náročnost, ale například i možnost lepšího bydlení. A v konečném důsledku se může vyplatit i z investičního pohledu.

Kvalitnější bydlení

Vysoké ceny bytů a rodinných domů mají za následek, že se lidé stěhují buď do menších bytů, nebo do vzdálenější a hůře dostupné lokality. Případně do menšího bytu v hůře dostupné lokalitě. To může (ale nemusí) v závislosti na životním stylu a očekávání rodiny přinést snížení komfortu.
Navíc v případě poklesu realitního trhu platí realiťácké přísloví: „Lokalita, lokalita, lokalita.“ Přestěhuje-li se rodina do vlastního bytu či rodinného domu v hůře dostupné či občansky vybavené lokalitě, při realitní krizi bude její nemovitost ztrácet na ceně rychleji než kvalitnější nemovitosti.
Zejména domácnost, která má dostatek vlastních prostředků potřebných ke koupi nemovitosti, a má i dostatečnou bonitu (schopnost splácet případný úvěr) bude mezi pronajímateli vyhledávanými nájemníky. Za přijatelné nájemné tak může získat bydlení v mnohem lepší lokalitě či v lepším stavu, než by si mohla dovolit koupit do vlastnictví.

Tip: Plánujete-li se z finančních důvodů poohlížet po vlastním bydlení v hůře dostupné lokalitě, je velmi vhodné si v ní nejprve nějaké bydlení pronajmout a vyzkoušet si nový životní standard. Lze se tím vyhnout zklamání z nekomfortu.

Vyšší flexibilita

Životní potřeby se s časem mění. A s nimi se mění i prostorové požadavky a vhodnost lokality k bydlení. Mladý člověk po škole či mladý pár bez dětí má (zpravidla, jsou i výjimky) jiné nároky než rodina s dětmi. Děti za čas odrostou a odejdou z domu (v dnešní době často po třicítce, tudíž období s „dětmi“ může být poměrně dlouhé). Pár v „nejlepších letech“ pak má jiné potřeby, které se ještě změní odchodem do penze.
Na všechny životní etapy se mnohem flexibilněji reaguje v nájemním bydlení. Výpověď z nájmu lze dát v řádu několika měsíců a jediné náklady představuje stěhování. V nájmu se mnohem lépe reaguje na změnu práce, kdy se lze za prací snadno přestěhovat, i na finanční situaci rodiny, kdy finanční potíže může řešit přestěhováním do levnějšího nájmu.
Nájemní bydlení má výhody na lidské rovině. V případě neshody se spolubydlícími v domě či lokalitě či při změně okolí (např. výstavba dálnice, městského okruhu, ubytovny pro bezdomovce, útulku pro narkomany…) lze opět vyřešit mnohem snáze než v případě vlastního bytu.

Nižší kapitálová náročnost

Až příliš často lidé při finančním porovnávání nákladů vlastnického bydlení a bydlení v nájmu sledují výši splátky hypotéky vůči výši nájemného. To je ale zcela zavádějící přístup.
V prvé řadě splátka hypotéky zdaleka nepředstavuje veškeré náklady a výdaje. Nájem ano[1].
Splátka hypotéky představuje část splátky jistiny úvěru (tím se zvyšuje čisté jmění domácnosti) a splátku úroků, které jsou srovnatelným nákladem, jako je nájem – z ekonomického pohledu je jedno, jestli si půjčíte byt a platíte nájem, nebo si půjčíte peníze na byt a platíte úroky za úvěr.
Jenže úroky z hypotéky nejsou jediným nákladem. Odhlédneme-li od drobných nákladů na poplatky katastru nemovitostí, za odhad apod., jsou tu další náklady, které jsou již nezanedbatelné. Jedná se zejména o náklady vlastních peněz a náklady na opravy a rekonstrukce.
Vloží-li rodina své úspory do nemovitosti, nemůže je investovat jiným způsobem. Navíc s každou splátkou jistiny objem úspor domácnosti investovaných do nemovitosti roste. Tyto peníze nevydělávají. Kdyby je domácnost investovala jiným způsobem, mohou se zhodnocovat[2].
Vlastnické bydlení navíc vyžaduje další náklady na údržbu a rekonstrukce. Ty se pohybují na úrovni kolem 60 Kč/m² podlahové plochy. Zjednodušeně je třeba investovat znovu stavební hodnotu nemovitosti v průběhu 30 let, nebo se její stav bude zhoršovat. Tyto náklady jsou nejčastěji jednak hrazeny formou fondu oprav, jednak je potřeba s nimi počítat na rekonstrukci samotného bytu.
A v neposlední řadě jsou zde daně, zejména daň z nemovitých věcí. Ta je v současnosti nízká, nicméně již v současné právní úpravě je možné její navýšení. To doporučilo ministerstvo financí obcím, aby zlepšily příjmy obecních rozpočtů – a některé obce již ministerstvo poslechly. Navíc nelze vyloučit další zvýšení daně z nemovitých věcí změnou zákona.
Všechny tyto náklady by měly být promítnuty též do výše nájemného. Zdaleka ne vždy tomu tak ale je. Jedním z důvodů je nízká touha po nájemním bydlení a zároveň vysoká touha po vlastnictví investičního bytu, tedy bytu k pronájmu. To vytváří tlak na snižování nájemného, které tak může být i nižší, než by odpovídalo nákladům majitelů bytů.

^REKLAMA

Vyšší výnos než vlastní byt?

Nájemní bydlení se vzhledem k úspoře řady nákladů vlastnického bydlení může vyplatit i z investičního pohledu. Jsou-li prostředky, které by ležely zazděny v nemovitosti, investovány ve stejně dlouhodobé perspektivě, mohou přinést s přijatelným rizikem zajímavější výnos.
Vlastní nemovitost má ovšem jednu výhodu oproti jiným investicím – lze využít úvěrovou páku. Nemovitost k bydlení lze pořídit již za 20 % (výjimečně 10 %) její ceny. Zbytek dodá banka formou hypotečního úvěru. Nemovitost ale již patří novému majiteli celá – a zatímco splácená jistina se mění pouze směrem dolů jednotlivými splátkami, cena celé nemovitosti může růst. Ovšem může také klesat.
Efekt je podobný, jako při obchodování s akciemi na páku: Pokud je vklad do nemovitosti 10 % a cena nemovitosti klesne o 10 %, majitel (v případě nutnosti prodeje) tratí vše, co do ní investoval. Pokud ale cena nemovitosti vyroste o 10 %, dosahuje zisk (opět v případě prodeje) 100 % investovaných prostředků.[3]

[1] Další služby typu vodné a stočné, elektřina, plyn, odvoz odpadu… apod. jsou stejné jak pro vlastnické, tak pro nájemní bydlení.
[2] Můžeme samozřejmě rozebírat, jaký jiný způsob uložení úspor by domácnost zvolila a zda tak není vhodnější jejich uložení do nemovitosti. Případně zda by rodina uspořené prostředky neutratila po vzoru české vlády.
[3] Toto je samozřejmě zjednodušený výpočet. V praxi by hrály roli zaplacené úroky, splátky jistiny úvěru, transakční náklady na koupi a prodej nemovitosti, náklady na údržbu a mnoho dalšího.