Připravte se na superlevné hypotéky!

Zatímco v zahraničí kouzlo superlevných hypoték působí na plné čáře, v Česku je tomu jinak. I když padaly úvahy, jak bude po ukončení kurzového závazku ČNB koruna posilovat, realita je jiná. Aby nebyla popuštěna stavidla inflaci, musí ji tlumit vyšší úrokové sazby – a tyto se propisují do úrokových měr.
Že to jde i jinak, ukazuje Dánsko. Tamní měnová politika je jiná. Dánská koruna je setrvale zavěšena na euro, přitom tvůrci tamní měnové politiky berou požadavek nízké inflace v potaz. A úroky jsou extrémně nízké a hrají do karet dlužníkům…

Superlevné hypotéky

Shakespeare poukazoval, že cosi shnilého je ve státě dánském. Nic proti Dánům, ale záporné úrokové sazby se nutně dostávají do hledáčků médií. Dánská obchodní banka Jyske Bank nabízí vlastníkům nemovitostí hypoteční úvěr se zápornou úrokovou sazbou – „hypotéky pod 0 %“. Jde o úvěr se splatností až 10 let, s fixní úrokovou sazbou, určený nejenom na financování nemovitostí.
Zní to zvláštně a pro dlužníka výhodně, ale i tak ten kdo si půjčí, nemusí nutně vydělávat. Čekají ho totiž poplatky a nese riziko – třebas že mu budoucí inflace nebude při splácení hrát do kapsy, nebo že se ceny nemovitostí pohnou v jeho neprospěch.
„Potřebujete novou kuchyň, koupelnu, garáž nebo jiné?“ láká Jyske Bank na úvěr se zápornou úrokovou sazbou. Pokud se máte čím zaručit, můžete hypoteční úvěr použít třebas i na auto: „Doporučujeme, abyste si na hypotéce zvolili splatnost, která zhruba odpovídá životnosti vozu,“ doporučuje banka.
Možnosti použití úvěru jsou široké: „Existuje mnoho možností, na co chcete další půjčku použít, je to jen na vás.“ Kdo čte pozorněji, padne mu do oka nenulová RPSN, roční procentní sazba nákladů. Tak třebas 7letý úvěr splácený ve formě 28 čtvrtletních splátek, s pevnou úrokovou sazbou minus 0,50 % ročně, s sebou nese větší než 2% RPSN. To je ale už poněkud cosi jiného, než mediálně propíraná nula. K tomu jakási daňová úleva, ale to už by se chtělo poradit s dánským daňovým poradcem, nakolik, zda a kdy se vůbec vyplatí.
Jsou tací, kteří se zadlužit nechtějí, sedí na svých úsporách a dalších aktivech, která představují jejich jistoty. Sice mají majetek, kterým by se mohli za přijaté dluhy zaručit, ale zadlužovat se nechtějí. A tak nastupuje hledání mechanismů, které by umožnilo úvěrové expanzi pokračovat a předejít deflaci…

Láce eurových úvěrů

Zatímco v Česku je základní úroková sazba, dopadající na úročení bankovních vkladů i komerčních úvěrů, aktuálně na dvou procentech, v případě eurozóny je na nule. V rámci eurozóny činí depozitní sazba minus 0,4 procenta, což znamená, že banky v eurozóně za uložení peněz (rezerv) u centrálních bank platí.
Dopady superuvolněné evropské měnové politiky dlužníci vnímají, kupříkladu u hypoték je známo, jak jsou české hypotéky v porovnání s hypotékami eurovými dražší. Jestli nominálně i reálně, bude zřejmé až s budoucím inflačním vývojem. „Chcete lepší úroky hypotéky? Chtějte euro“, upozornil v červnu Hypoindex na skutečnost, že eurové hypotéční úvěry jsou znatelně levnější než úvěry korunové.
Nutno ale dodat, že pro člověka s příjmy v českých korunách je tu háček v podobě měnového rizika. Láci levných cizoměnových hypoték si ve velkém užívali klienti maďarských nebo polských bank. Pozdější oslabení maďarského forintu a polského zlotého ovšem splácení těchto úvěrů znatelně prodražilo. V plné kráse se ukázalo, co ono měnové riziko obnáší.
Několik let pak uplynulo a ony devizové úvěry se staly noční můrou dlužníků, politiků i bankéřů. Půjček v cizích měnách se totiž nahromadilo tolik, že se o řešení nakonec postarala politická reprezentace. Když vznikne nepořádek, musí se uklidit. Banky v Maďarsku i Polsku tak nakonec za nemalých ztrát cizoměnové úvěry pod taktovkou státní moci nuceně převedly na domácí měnu.
Když jde do tuhého, čas od času se prostě (z)mění pravidla – v případě onoho úklidu se uplatnilo moratorium na výkon zástavního práva a vytvořený politický tlak vedl k přepočtu závazků za příznivější, administrativně stanovené, kurzy. Regulace je proaktivní, v rámci Evropské unie zkušenosti reflektovala i směrnice o spotřebitelských úvěrech. Ta se už i stihla odrazit v českém zákonu o úvěru pro spotřebitele, na informovanost o rizicích cizoměnových úvěrů dohlédne ruka zákona, spotřebitel musí být upozorňován na rizika.
Brát si cizoměnovou hypotéku a zajišťovat ji do korun je poněkud krkolomné a nákladné. Výdobytek koruny jako samostatné vlastní měny a praktikovanou měnovou politiku tak dlužníci (ale i věřitelé) znatelně cítí na vlastní kapse. Pokud by česká koruna byla zavěšena na euro, úrokové sazby by byly nyní znatelně nižší a bez měnového rizika. Na první pohled to vypadá, že čeští dlužníci a kupci nemovitostí na odvracení se od jednotné měny doplácí v podobě vyššího úročení…

Láce hypotečních úvěrů v Dánsku

Všechno ale není zlato, co se třpytí. A platí to i v případě společné měny. Uplatňování jednotné měny má své výhody, ale i nevýhody a náklady. Výsledek vývoje nových institucí fungování měnové unie pod taktovkou různících se zájmů a kompromisů je nejistý a nelze si ani divit, že opatrní raději vyčkávají, nebo se k politickému projektu eura vůbec zavázat nedali. Jednotnou měnu nemusí zavést třebas právě Dánsko.
I tak se ale Dánsko od eura neodvrací, uplatňuje totiž kurzový režim umožňující kurz dánské koruny stabilizovat. Je navázaný na euro a funguje v evropském mechanismu směnných kurzů. Evropské společenství se v průběhu své existence snažilo o stabilitu evropských měn, a začalo experimentovat s uplatňováním mechanismu měnových kurzů. V roce 1979 vznikl systém ERM, aktuálně existující mechanismus pak nese označení ERM II (Exchange Rate Mechanism II).
Graf 1: Dánská národní banka od roku 2012 testuje experiment negativních úrokových sazeb uplatňovaných na vklady obchodních bank. Chce-li banka uložit peníze u banky národní, musí tak něco málo zaplatit, aktuálně sazbu minus 0,65 procenta ročně.

Zapojení do ERM II umožňuje zemi uplatňovat měnovou politiku formou kurzového závazku, stabilizovat měnový kurz a tím i kurzové riziko. I v Dánsku má centrální banka (Danmarks Nationalbank) za úkol zajistit stabilní ceny, tj. nízkou inflaci.
Měnová politika se od počátku osmdesátých let zaměřuje právě na udržení stabilního kurzu dánské koruny, původně vůči německé marce a následně vůči euru. Zvolený režim měnové politiky zavěšení dánské koruny vůči euru se zdůvodňuje tím, že když je cílem eurozóny udržovat inflaci pod, a ve střednědobém horizontu blízko 2% inflačního cíle, poskytuje politika fixního směnného kurzu rámec pro nízkou inflaci i v Dánsku.
V roce 2012, kdy Dánská národní banka nastavila její depozitní sazbu pod nulu, nastoupila ve zdejším měnovém království politika záporných úrokových sazeb. Dánská národní banka potřebovala v době eskalující finanční krize eurozóny uchránit svou ekonomiku před přílivem spekulativního kapitálu ze zahraničí a negativní sazby k tomu měly dopomoci.
Důsledkem bylo kouzlo superlevných peněz, o finanční instrumenty poskytující krátkodobé bezpečné uložení peněz, jako jsou státní pokladniční poukázky nebo prvotřídní dluhopisy je extrémní zájem – dlužník dostává zaplaceno za to, že takto umožní peníze uložit. Dánská tříměsíční mezibankovní sazba, tedy sazba, za kterou si obchodní banky krátkodobě půjčují mezi sebou, se tak dnes pohybuje kdesi kolem minus 0,4  %. Pro obchodní banku je levnější komusi kreditně důvěryhodnému půjčit za tento záporný úrok, než peníze ukládat u úřadu centrální banky a tam za uložení zaplatit minus 0,62 procenta ročně.
Graf 2: Plná čára ukazuje tříměsíční mezibankovní sazbu v Dánsku, čára tečkovaná pak míru inflace. Do  sazeb, za které si mezi sebou banky půjčují, se propisují záporné úrokové sazby, které musejí platit bance centrální za uložení přebytečných peněz.