Hypotéka 2019: Budoucnost hypoték? Digitalizace

V loňském roce došlo k nárůstu poptávky po hypotečních úvěrech v období kolem zavádění nových pravidel DTI a DSTI. Pravidla dopadla více na stavební spořitelny, jejichž trh meziročně v prvních osmi měsících roku poklesl v nových úvěrech o 32 %. Hypoteční banky ztratily „jen“ 18 % a celkově trh financování bydlení ztratil 22 % nových úvěrů. Celkově za rok 2019 odhaduje Jiří Feix, generální ředitel Hypoteční banky, pokles trhu o 21 %. „Propad trhu není z dlouhodobého pohledu žádná tragédie, ale je to významné,“ říká Jiří Feix.
Graf 1: Měsíční vývoj objemu hypotečních úvěrů 1/18 až 8/19

Zdroj: Prezentace Jiřího Feixe na konferenci Hypotéka 2019, Fincentrum Hypoindex
„Při zavedení DTI a DSTI jsme řekli, že omezí trh přibližně o 10 %. Ale nepracujeme s obchodním rokem 2019, ale s delším období a za jinak stejných podmínek. Sledujeme delší období,“ říká Jan Frait, ředitel sekce finanční stability ČNB. Nemá navíc sledovat současné meziroční výkyvy, protože po významném růstu pochopitelně nastává pokles. Nenastane-li recese, tak se hypoteční trh opět zvýší.
Zvýšení DSTI, které zvažovala ČNB ještě na začátku roku, pokud půjdou úrokové sazby ke 3 %, je minulostí. Zejména levné peníze z Evropy díky měnové politice ECB toto odkládají na neurčito.
V posledních dvou letech se přiblížily 2T repo sazby ČNB a průměrné sazby hypotečních úvěrů dle Fincentrum Hypoindexu. „Ještě před pár měsíci jsme hltali každé jednání bankovní rady a čekali, co udělá, abychom na to zareagovali. Včera [ve středu – pozn. red.] jsem se přistihl, že jsem ani nezaznamenal, že bankovní rada jedná,“ nadsadil Jiří Feix významu jednání bankovní rady ČNB s tím, že mnohem významnější jsou v současnosti vlivy zvenčí.
Graf 2: Hypoteční trh – vývoj úrokových sazeb 2006 – 2019

Zdroj: Prezentace Jiřího Feixe na konferenci Hypotéka 2019, Fincentrum Hypoindex, ČNB
V současnosti jsou velmi nízké náklady na riziko, roste objem hypoték v portfoliu a daří se i akvizice nových klientů. Zároveň ale klesají výnosy z hypoték. Navíc je připravena rozbuška v podobě výkladu nákladů na předčasné splacení hypotéky ze strany České národní banky.
Hypotéky jsou pro klienty stále atraktivní díky nízkým úrokovým sazbám a inovativním řešením ze strany bank. Naopak ale roste administrativa při získání hypotečního úvěru, aby banky dostály novým požadavkům zákona o úvěru pro spotřebitele. Také klienti potřebují vyšší podíl vlastních zdrojů (LTV) a rostou i požadavky na příjmy (DTI, DSTI). A k tomu rostou ceny nemovitostí.
Na Slovensku po implementaci DTI a DSTI se zastavil růst spotřebitelských úvěrů. Klienti si vezmou hypotéku, ale již nemají na spotřebitelský úvěr, uvedl Marek Ličák, ředitel odboru dohledu na makroúrovni NBS.
Nyní musí klient vše dokazovat. Banky by si dovedli představit, že si banka sama získá např. údaje o příjmech klienta z údajů České správy sociálního zabezpečení, bezdlužnost z portálu Finanční správy a tamtéž též informace k přiznání daně z příjmů. Tím by se ulevila byrokratická náročnost pro klienty.
Klienti řeší hypotéky s ohledem na náročnost byrokracie přes finanční poradce. Zde si Jiří Feix dokáže představit větší spolupráci bank s registrem finančních poradců Elixír, což by pomohlo dále kultivovat trh.

Hypotéka 2019: Refinancování za 30 minut, nebo na 15 kliků?

Vojtěch Batěk z Trasku očekává velký nárůst hypoték k refinancování. Pokud ale klient bude muset trávit procesem refinancování 14 dní až 1 měsíc, bude muset uskutečnit 4 schůzky se 7 lidmi, tak jeho ochota refinancovat bude nízká a nebude to dělat kvůli nějaké desetině procentního bodu úspory. Digitální hypotéku je možné získat do 30 minut bez jakékoli schůzky.
Prvním krokem je identifikace, kterou provede automat na základě vyfoceného občanského průkazu. Druhý krok je ověření příjmů. To lze uskutečnit buď přidělením přístupu k účtu (umožňuje PSD 2 směrnice), případně klient nahraje tří výpisy z banky ve formátu PDF. Třetím krokem je ocenění nemovitosti, což lze také zdigitalizovat.
Následuje posouzení klienta, kde je vytvořené plně automatické posouzení na základě velkého množství dat – od vyhodnocení transakční historie (kde lze identifikovat např. gambling), lze zapojit i data ze sociálních sítí.
Podpis smlouvy lze po identifikaci klienta, k čemuž došlo v prvním kroku, uskutečnit pomocí SMS zaslané na mobilní telefon. V posledním kroku je potřeba dodat podklady k čerpání. Ten bývá kamenem úrazu. Lze opět dodat elektronicky. Překladač podmínek pak vyhodnotí, jaké jsou podmínky čerpání, a kontrolu dělá NLP technologie v kombinaci s umělou inteligencí. Ta ověří, zda nahrané dokumenty jsou ty, které jsou požadovány.
„Máme prověřené, že takto proces může proběhnout,“ říká Jan Antoš, výkonný ředitel pro brand a strategické inovace Trask a dodává: „Do osmi měsíců jsme schopni digitální hypotéku zprovoznit.“ Protože IT banky není schopné takto rychle implementovat proces do vlastních IT systémů banky, běží v prvé chvíli na platformách Trask. Pak je možné vše postupně začlenit do vnitřních systémů banky.
A Trask chce jít ještě dál. 30 minut je příliš dlouho. Chtějí zrychlit refinancování hypotéky na 15 kliků.

Splatit hypotéku kdykoli a bez nákladů?

Slovensko pod ECB má výrazně nižší úrokové sazby. Průměrná sazba se pohybuje kolem 1,5 %, největší banky nabízejí hypotéky se sazbou pod 1 %. Refinancování se stává základní politikou bank, jak získat hypotéku. Ovšem často to spojují s navýšením objemu úvěru. Často je nová část hypotéky vyšší než původní refinancovaná, uvedl Marek Ličák, ředitel odboru dohledu na makroúrovni NBS.
„Chceme, aby si klienti brali hypotéky, aby si úžili své nemovitosti, ale aby si je užili i ve špatných časech,“ říká k regulaci hypotečního trhu Marel Ličák. Nízké úrokové sazby mohou v případě krize ohrozit stabilitu bankovního sektoru.
Na Slovensku může klient mimo fixaci splatit hypotéku za poplatek maximálně 1 %. To v podstatě zrušilo význam fixace úrokové sazby. „Jsme prostředí negativních úrokových sazeb a v prostředí velmi tvrdé konkurence, která je až nezdravá,“ říká Peter Golha, ředitel divize retailových produktů Tatra banky. Pokles výnosů je nutné kompenzovat snížením nákladů – a to především personálních nákladů díky digitalizaci.
Česká národní banka přitom ve svém výkladu neumožňuje bankám naúčtovat poplatek za předčasné splacení ani v této výši… „Zlaté jedno procento,“ prohlásil Aleš Mašanský, člen představenstva Modré pyramidy. Slovenské banky se s 1 % museli naučit žít, ale alespoň mají jasná pravidla, ne „tekoucí písky“.
Jan Frait z ČNB se nedomnívá, že by se vlivem minimálních nákladů na splacení hypotéky v průběhu fixace přešlo na variabilní úrokové sazby. Klienti by to neakceptovali. Navíc si to banky vezmou v maržích. Banky na to ale mají jiný názor. Může to ještě více snížit výnosy, které již dnes navzdory růstu objemu hypoték dále klesají.