Daniel Římal: Investorům zaručuji zhodnocení vlastními penězi

Založil jste fond kvalifikovaných investorů Československý nemovitostní fond (ČSNF). Na jaké nemovitosti se soustředíte?
Většina nemovitostních fondů je mnohem větších než my, co se týče objemu spravovaných prostředků. A peníze musí  rozinvestovat. Většinou kupují administrativní budovy, obchodní centra nebo skladovací prostory v řádu miliard korun. Jejich výnos se pak pohybuje kolem 3 až 5 %, přičemž 5 % je spíše ojedinělé.
Touto cestou jsem jít nechtěl. Jednak jsem neměl takový objem aktiv, ale také máme jinou strategii. Mým cílem je zaměřovat se na nemovitosti pro rodiny a zároveň něco, co na trhu nabízí vyšší výnosy,  co je i více hmatatelné pro naše investory.
A co vydělává?
Našim cílem je výstavba rodinných domů a bytových domů do 4 pater. Ty jsme schopni stavět se středně velkými společnostmi. Celý proces je rychlejší a efektivnější. I investoři se s tím dokáží mnohem lépe ztotožnit.
Horizont návratnosti u kancelářských budov je tak 15 až 20 let. U menších nákupních center v menších městech, např. ve Žďáru nad Sázavou nebo v Jihlavě, může být přibližně 10 let. Ale ne v Praze při cenách pražských pozemků.
My při výstavbě máme návratnost kapitálu do 2 let. Vyhýbáme se Praze, protože získávání stavebního povolení v Praze trvá klidně 7 až 10 let.
Jaký je váš obchodní model při dosahování návratnosti kapitálu do 2 let? Koupíte pozemek, postavíte a prodáte, nebo pronajímáte nemovitosti?
Máme dva základní pilíře. První je výstavba. U té je to tak, jak jste popsal. U menší výstavby do 10 domů, tedy nákladově do 50 mil. Kč, koupíme pozemky, které si vytipujeme, pak získáváme stavební povolení, postavíme a prodáváme. Důležitá je exitová strategie prodej.
Toto celé jste schopni zvládnout během 2 let?
Specializujeme se na Střední Čechy a menší města. Za menší města beru všechno kromě Prahy, Brna a Ostravy. Tam stavební úřady nejsou tak zatížené. A i kdyby byly, tak se tam zdaleka ne každý tolik odvolává, zjednodušeně řečeno.
První noha, na které stojí váš fond, je výstavba rodinných bytů a malých bytovek. Jaká je druhá noha?
Druhá noha jsou dlouhodobější nájmy. Zaměřujeme se na residenční bydlení. Nechceme dělat kanceláře, sklady ani obchodní domy. Investujeme do nemovitostí, které pro nás mají smysl, rychlejší návratnost a menší riziko. Když se podíváte na statistiky, tak cena, kolik stojí byt, vůči nájemnému, tak Ústecký kraj, Moravskoslezský kraj či Karlovarský kraj jsou oblasti, kde je výnosnost nejvyšší.
Dává mi smysl koupit byt např. v Ostravě za 1 mil, Kč a pronajímat ho za 8 tis, Kč měsíčně a mít návratnost 10 let, než koupit byt v Praze, který stojí 8 mil. Kč, nájem má 16 tis. Kč a návratnost 30 let. Samozřejmě v Ostravě pak budete byt prodávat o něco déle, ale vzhledem k současnému nedostatku bytů to bude tak o dva měsíce. Riziko případného prodeje tedy nevidíme, navíc to chceme byty držet dlouhodobě.
Je to lepší než se přetahovat o aktiva v Praze, kde je i těžké najít ucelené celky. Chceme koupit buď celý bytový dům, nebo na stejném sídlišti několik bytů. Pro mě je i s ohledem na rozložení rizika lepší koupit na jednom sídlišti 20 různých bytů v různých barácích, protože nemáte na starosti správu společných prostor. Staráte se jen o svou bytovou jednotku a přispíváte do fondu oprav.
Na druhou stranu např. Jakub Kořínek, partner fondu Fond Českého Bydlení SICAV, a.s., který investuje také do bytových nemovitostí k pronájmu, se vyhýbá koupě jednotlivých bytů v bytových domech z důvodu rizika společenství vlastníků jednotek. Jak vnímáte toto riziko?
V každém společenství vlastníků jsou problémy. Neexistuje výjimka. Pokud koupíte byt v nemovitosti, kde lidé platí nájemné, nebo nemovitosti vlastní, a starají se o ně, tak v horizontu několika let není velké riziko, že se to změní. Pokud bude dům dobře vypadat a všichni platí řádně do fondu oprav, tak kdyby se něco stalo, jsou schopni se dohodnout a situaci vyřešit.
Nekupujeme ruiny, kde pokud by byl problém, tak se společenství vlastníků nemůže dohodnout, až ten barák spadne a znehodnotí se i má bytová jednotka. Pokud si třeba v Ostravě koupíte byt v paneláku, který je 20 až 30 let starý, má novou střechu a ze Zelené úsporám udělané zateplení fasády a vyměněná okna, tak vám bez problému dalších 20 až 30 let vydrží. A my cílíme na horizont 10 let.
Zmínil jste, že nemáte tolik kapitálu, jako mají velké nemovitostní fondy. S jak velkým kapitálem operujete?
Dnes máme ve fondu přes 80 mil. Kč pracovního kapitálu. Do konce roku bychom na základě podepsaných smluv s velkými finančními zprostředkovateli, měli dostat dalších 20 až 30 mil. Kč. A nyní nám skončily dva projekty, které jsme úspěšně prodali a přepisujeme na katastru na klienty, a vrátí se nám peníze. Koncem roku budeme někde na 120 mil. Kč. V příštím roce se nám dokončí projekty, které jsou ve fázi rozestavěnosti, takže čekáme, že se dostaneme na 200 mil. Kč.
Vždy se soustředíme na diverzifikaci, investujeme do více projektů na jednou. Pokud se stane, že se někde něco zpozdí, jsme schopni dostát svým závazkům. Eliminujeme rizika.
Nejsme typ developera, který si za 100 mil. Kč koupí pozemky na okraji Prahy, pak 7 let bojuje a buď mu to vyjde, nebo mu to nevyjde.
Na druhou stranu takováto diverzifikace a obíhání úředníků není zadarmo. Jak vysoké poplatky máte u svého fondu?
Náš fond nemá žádné poplatky, přičemž pro menší investory cílíme na výnos 6,1 % p.a. a u větších investorů 7,2 % p.a.V případě, že by portfolio fondu této hranice výkonnosti nedosáhlo, tento výnos dorovnám ze svého investovaného kapitálu. To jsou spodní hranice toho, co předpokládáme. Obecně se v našem konzervativním očekávání pohybujeme kolem 7% p.a. zhodnocení.
Náklady se pohybují okolo 5 – 10 %. ČSNF se pohybuje na té spodní hranici, avšak nezatěžujeme tím investory. Náklady tedy pokrýváme z vlastních zdrojů a vrací se nám z výnosů.
Developerská marže se pohybuje od 15 do 30 %. 30 % mohou mít obrovské bytovky v Praze, které se dnes staví. Ale pak mohou mít problém s tím, že dlouho čekají na stavební povolení, mají úvěry v pozemcích, což jim ziskovost sráží. Kdyby měli možnost stavět 2 až 3 roky jako CSNF, tak jim zisk vyskočí. Máte-li pozemek za 300 mil. Kč a 7 let čekáte na stavební povolení, tak vás to na úrocích stojí kolem 50 mil. Kč.
My máme pozemky vlastní bez úvěrů, příprava projektů a prodej stojí v řádu stovek tisíc korun.
Pokud neúčtujete klientům žádné poplatky a distribuujete přes finančně poradenské společnosti, z čeho vyplácíte provize a z čeho jste placeni vy?
Máme stanovený strop zhodnocení na 7,1 až 8,2 % p.a. podle toho, kolik klient investoval. Co je nad 8 % p.a., vydělávám já. Většina fondů to má stanoveno tak, že sice nemá žádný strop zhodnocení, ale podílí se na zisku i ztrátě stejnou měrou. Ale reálně za posledních 10 let vydělali 2 až 3 % ročně.
Jinými slovy investor, který k vám vloží peníze, může očekávat zhodnocení v určitém relativně úzkém rozsahu.
Ano, ten pohyb je třeba od 6,1 % do 7,1 % p.a.
Očekáváme, že jsme schopni spodní hranici výnosu pokrýt i při nepříznivém vývoji trhu. A to ze mnou investovaných prostředků. Samotný fond kvalifikovaných investorů samozřejmě dosažení tohoto výnosu nabídnout nemůže. Nicméně já mám ve fondu vlastní prostředky, je to přes 75 mil. Kč. A já mohu říci, že pokud fond nevydělá peníze, které jsme deklarovali, tak zhodnocení nebo krytí ztrát investorů půjde přednostně z mých peněz. Takto je fond nastaven. Velké standardní fondy toto udělat nemohou. Získávání dalších investorů nicméně probíhá zatím jen krátce.
Jakými projekty se aktuálně zabýváte? Které vnímáte jako nejperspektivnější?
Většina našich projektů představuje investici okolo 10 – 15 mil. Kč. K tomu máme úvěr od banky, který je zpravidla ve výši 70 %, takže se dostáváme na cenu výstavby kolem 40 – 45 mil. Kč. Kdybyste si to propočítal, tak naše průměrná akce je od 8 do 10 domů v jedné lokalitě. I proto, kdybychom se mýlili a zvolená lokalita nebyla tak zajímavá pro kupce.
Dneska máme všechny projekty na Praze – Východ. Stavíme domy v Brandýse nad Labem či v Sibřině, což je asi 1 kilometr od Kolodějí, tedy hned za koncem Prahy.
Pak máme výstavbu v Přišimasech, což je kousek za Úvaly, přibližně 2 km za Prahou – tam tedy máme 36 domů a celkový obrat bude kolem 200 mil. Kč. Do konce roku budeme zahajovat stavbu. Čekáme již jen na poslední vyjádření vodohospodářů, že budeme napojeni na vodu. To trvá již rok. A máme i další lokality.
Děkuji za rozhovor.