Nevděčnou funkci ve výboru SVJ nikdo nechce. Problém může vyřešit externí předseda SVJ

Může se také stát, že některý člen výboru se funkce formálně ujme, aby následně na úkor společenství a v rozporu se zákonem tuto funkci zneužíval ve svůj prospěch, například neoprávněně zabírá společné prostory. Zdá se, že tato situace nemá řešení. Problém by však mohla vyřešit volba externího profesionálního předsedy. Co by to pro společenství vlastníků znamenalo a co je možné od externího předsedy očekávat?

Kdo je externí předseda SVJ?

Předně je třeba říci, že externí předseda nerovná se správcovská firma. I když společenství uzavře smlouvu o správě domu s firmou, která bude o dům pečovat, odpovědnost za správu domu nadále nese výbor nebo předseda jako statutární orgán.
V souladu s občanským zákoníkem ale může funkci předsedy jako jednočlenného statutárního orgánu vykonávat i externí subjekt, profesionál. S ohledem na množství právních předpisů, v nichž by se musel statutár SVJ vyznat, a zvýšenou odpovědnost, kdy se od účinnosti nového občanského zákoníku na členy výboru vztahuje povinnost jednat s péčí řádného hospodáře, evidují firmy vykonávající externího předsedu rostoucí trend poptávky.

„U větších společenství to skutečně dává smysl, neb je to v zásadě práce na plný úvazek,“ podotýká Ondřej Preuss, advokát a zakladatel služby DostupnyAdvokat.cz.

Zkušenosti profesionálních předsedů dokazují, že trh si služby externího předsedy žádá bez ohledu na velikost společenství.

„Poptávka po funkci předsedy se pomalu zvyšuje s tím, jak se předsednictví vzdává ona první generace předsedů. Tedy těch, kteří například dům skrze bytové družstvo privatizovali, následně jej dvacet let skrze výbor spravovali a nyní již chtějí poklidný důchod. Mladá generace pak nemá o činnost ve výboru příliš zájem a členové SVJ se tak musí obracet na externí předsedy,“ říká Jan Eisenreich, vedoucí právník svjpravnik.cz, portálu, který kromě právního poradenství nabízí také převzetí výkonu funkce profipředsedy SVJ.

^REKLAMA

Jaké činnosti na sebe externí předseda přebírá?

Rozsah převzatých činností bude záviset na tom, jaké je zaměření společnosti, která funkci externího předsedy vykonává. Je tedy nutné ohlídat si obsah smlouvy, kterou společenství s profipředsedou uzavírá.

„Typicky jde o činnosti jednání ve věcech správy domu, které nejsou ve výlučné pravomoci shromáždění nebo pokud si je shromáždění nevyhradilo, tedy zejména veškerá administrativa ve vztahu se správními orgány, komunikace se správcem, pravidelná kontrola objektu, odpovědnost za revize, opravy, objednávky služeb pro dům, komunikace s dodavateli služeb apod. Pokud jde o větší akce, například výstavbu výtahu či rekonstrukci střechy, ty jsou většinou také v ceně,“ vyjmenovává Jan Eisenreich.

Volbu jednočlenného statutárního orgánu musí umožňovat stanovy

Stanovy SVJ musí umožňovat, aby statutárním orgánem byla jedna osoba, tzv. předseda. Obsahují-li stanovy, že je statutárním orgánem tříčlenný výbor, bylo by nutné provést změnu stanov. Variantně to ošetřit nelze. „Ve stanovách musí být jedna varianta. Lze ale mít tříčlenný výbor, kde profesionálem je jen jeden člen,“ uvádí Ondřej Preuss.
Umožnují-li stanovy volbu profesionálního předsedy, zpravidla dojde ke schválení nabídky externí firmy i volbě do čela SVJ. S profipřesedou je potom uzavřena příkazní smlouva.

Přebírání podkladů není vždy bez problémů

V případě, kdy profipředsedu poptává dosluhující výbor, bývá předávání podkladů souvisejících s výkonem funkce bezproblémové. Pokud profipředsedu osloví vlastníci z toho důvodu, že výbor nefunguje, bývá kompletace podkladů velkou výzvou. Právníci ze serveru svjpravnik.cz s tím mají své zkušenosti.
„U jednoho SVJ nám chybělo kompletní účetnictví za pět let. Situace někdy hraničí s trestněprávní rovinou,“ říká Eisenreich, který zároveň doplňuje nejčastější chyby, které se v podkladech od laických statutárů objevují. Jedná se především o špatné svolávání shromáždění a zápisy, které neodpovídají požadavkům, jež na ně klade občanský zákoník. Pro případ, že by taková rozhodnutí některý z vlastníků soudně napadnul, je pravděpodobné, že by je soud zneplatnil.

^REKLAMA

„Dále je velmi časté, že výbor má funkční období třeba dva roky, ale již deset let nedošlo ke znovuzvolení jeho členů a tito tak již osm let vesele fungují jako statutáři, figurují v rejstříku a velmi se diví, když pak po nich chce rejstříkový soud doložit zápis z oněch čtyř shromáždění, kterými měl být jejich mandát prodlužován.“

Došlo-li ze strany dosluhujícího výboru k protiprávnímu jednání, je možné se mu bránit soudní cestou. Jednak se lze bránit konkrétnímu jednání členů výboru, například vyklizení neoprávněně zabraného sklepa. „Dále je možno požadovat i náhradu škody či vydání bezdůvodného obohacení, například ve výši nájmu za neoprávněně zabraný prostor,“ uvádí Ondřej Preuss s tím, že konzultace s advokátem před podáním žaloby zcela jistě ušetří mnoho času a energie.

Svěření společenství do rukou externího předsedy není nutné se bát

Vlastníci jednotek se mohou obávat, že svěřují svůj dům do péče cizí osoby, která navíc bude mít přístup k jejich finančním prostředkům. „To se dá velmi efektivně vyřešit nutností spolupodepisování příkazů v elektronickém bankovnictví ze strany jednoho či více členů SVJ,“ říká Jan Eisenreich. Ke kontrole činnosti profipředsedy zpravidla zřídí společenství další orgán, jímž je kontrolní komise, která bude na výkon funkce předsedy dohlížet.
Předání agendy do rukou profesionálního předsedy s sebou přináší nemalé výhody. Sice jde v každém případě o funkci placenou, ekonomicky ale dává pověření profesionála smysl. Společenství může díky němu totiž i výrazně finančně ušetřit.

„SVJ je dobře vedeno, transparentně jsou soutěženi nejvýhodnější dodavatelé, a to včetně dodavatelů služeb jako je elektřina či plyn, profipřeseda nevstupuje do nevýhodných smluv a důsledně vymáhá pohledávky,“ uvádí příkladmo Eisenreich.

V praxi ale dle jeho zkušeností nehrají finance tu nejdůležitější roli. Profipředsedou totiž musí být především důvěryhodný subjekt, který má s výkonem funkce zkušenosti a v neposlední řadě je dostatečně aktivní. Pokud by se profipřeseda v domě objevil několikrát do roka, zřejmě svou funkci nebude vykonávat efektivně a společenství vlastníků si příliš nepolepší.