Kupujete zadluženou nemovitost? Vinou nedostatečné legislativy můžete skončit na ulici

Právě takový případ před pár dny řešila společnost M&M Reality a jediným východiskem byla nadstandartní pomoc nad rámec povinností realitní kanceláře. Jinak by rodina s malými dětmi patrně skončila na ulici!
 
Kupujete-li nemovitost, na které není žádná zástava či jiné věcné břemeno, kupní smlouva bude nastavena tak, že prodávající obdrží peníze až poté, co bude nemovitost v katastru přepsána na kupujícího. Mezitím jsou finanční prostředky v takzvané úschově – advokátní, notářské, bankovní či u realitní kanceláře. „Jakmile na nemovitosti vázne zástavní právo, což je v praxi velmi časté, bývá vypořádáno až právě v momentě prodeje. Jinými slovy část z kupní ceny pak jde přímo zástavnímu věřiteli na úhradu pohledávky a pouze to, co zbyde, doputuje k prodávajícímu. Až ve chvíli, kdy věřitel své peníze dostane, dojde k odstranění zástavního práva z listu vlastnictví a nemovitost může být v katastru převedena na kupujícího,“ upozorňuje Lukáš Štrajt, vedoucí právního oddělení společnosti M&M Reality.
 
Toto se týkalo i Viktora Kadlíka s přítelkyní a dětmi, kteří si vyhlédli byt prodávajícího, jenž měl dluh u nebankovní společnosti (více než dvě třetiny z kupní ceny), což také vyplývalo z výpisu listu vlastnictví. S tímto dluhem se od začátku počítalo a všechny strany (kupující, prodávající, úvěrující banka, i věřitel) byly srozuměny s tím, že bude prodejem bytu dluh uhrazen. „Kupní smlouva zahrnovala požadavek ze strany úvěrující banky zohlednit dluhy prodávajícího. Vždy záleží na podmínkách úvěrující banky, za jakých podmínek schválí čerpání finančních prostředků. V tomto případě úvěrující banka vyžadovala vypořádání zástavy na listu vlastnictví, tedy vyplacení pohledávky, přičemž by poté došlo k odstranění zápisu zástavy a zákazu zcizení,“ pokračuje Lukáš Štrajt. Dluh byl tedy vyplacen tak, jak bylo stanoveno v kupní smlouvě a vyplácela jej přímo úvěrující banka. Ve chvíli, kdy byl list vlastnictví takzvaně čistý, podala společnost M&M Reality jakožto zprostředkovatel prodeje návrh na vklad do katastru nemovitostí.
 
Katastr má ale na převedení nemovitosti lhůtu 30 dní, během které se ozval další věřitel, jehož prodávající při podpisu zprostředkovatelské smlouvy úmyslně zatajil, a sice nebankovní „specialista na konsolidaci závazků“, který měl odkoupit jakousi pohledávku od prestižní tuzemské spořitelny. Tento věřitel se na poslední chvíli obrátil na soud a ten předběžným opatřením převod nemovitosti zablokoval. Rodina tak najednou byla bez bytu, ale i bez většiny peněz z kupní ceny.  „Nákup bytu jsme financovali hypotečním úvěrem, na který nám navíc rodiče ručili svým domem. Hrozilo tedy nejen, že přijdeme o peníze, ale v podstatě i o dvě nemovitosti. Byla to skutečně zoufalá situace.  Společnost M&M Reality se naštěstí k věci postavila slušně a pomohla situaci vyřešit,“ říká k tomu Viktor Kadlík.
 
Samozřejmě by bylo nejlepší podobnému vývoji předem nějak zabránit. Nicméně pokud má kupující zájem o zadluženou nemovitost, dochází k vypořádání dluhů dle pravidel věřitelů, tedy většinou právě ještě před změnou majitele uvedeného na katastru. Kupující má možnost toto riziko nepodstoupit, jinak je jedinou šancí dohodnout se s věřiteli na jiném postupu, na což oni ale většinou nepřistupují.  „Co je horší, není v možnostech žádné realitní kanceláře zjistit zadlužení prodávajícího, pakliže jej on sám úmyslně zatají. Pokud je na nemovitosti exekuce, lze jednoduše dohledat skrz výpis listu vlastnictví. Neexistuje ale žádný registr, kde by byly pod rodným číslem uvedeny všechny dluhy dotyčné osoby,“ upozorňuje Lukáš Štrajt. Ani lustrace neznamená jistotu, neboť obeslané instituce mají na reakci 30denní lhůtu, během které dotyčná osoba může generovat další dluhy, jenž lustrace neukáže. Navíc žádné takové šetření neodhalí dluhy u nebankovních společností, které figurují třeba právě v této kauze.
 
Že situaci nezavinila, ovšem neznamená, že se realitní kancelář postavila ke kupujícím zády. Právníci společnosti M&M Reality začali okamžitě vyjednávat s „novým“ věřitelem a prodávajícím o vyrovnání dluhu, aby mohlo být předběžné opaření staženo. Ukázalo se ale, že prodávající nedokáže své závazky uhradit a nemá ani žádný další majetek kromě právě prodávaného bytu. Jedinou cestou, jak zachránit pana Kadlíka před vleklými soudními spory, které mohou být pro soukromou osobu devastující, se tak ukázala pomoc zcela nad rámec povinností realitní kanceláře. Vedení společnosti M&M Reality proto rozhodlo, že firma převezme dluhy prodávajícího, který jí je bude následně bezúročně splácet v malých měsíčních splátkách, tak aby věřitel okamžitě dostal své peníze, stáhl předběžné opatření na katastru a rodina pana Kadlíka neskončila před Vánocemi na ulici.
„Rozhodli jsme se pro tento krok v rámci solidarity, a to přesto, že jsme tím vlastně pomohli i onomu prodávajícímu, který naši firmu podvedl, když zamlčel svůj dluh, a tuto lež stvrdil svým podpisem ve smlouvě. Situace pana Kadlíka byla ale velmi tíživá a z našeho pohledu by bylo pokrytecké na jedné straně pomáhat lidem v nouzi, například v pořadu Mise nový domov, a na druhé nechat ve štychu rodinu s malými dětmi,“ říká majitel holdingu M&M Reality Petr Morcinek s tím, že realitní kancelář zároveň považuje za nutné veřejně upozornit na mezery v legislativě a některé nešvary, které umožňují, aby se kupující strana ocitla v takto prekérní situaci.
Ptáme se tedy:

• Je správné, aby neexistovala žádná cesta, jak spolehlivě prověřit bezdlužnost soukromé osoby? Proč na toto legislativa nemyslí?
• Pokud výše popsaná situace nastane a věřitelem, který byl vyplacen před převodem nemovitosti na nového majitele, je bankovní instituce, celý obchod je někdy možné stornovat. Seriózní banky v roli věřitele peníze zpravidla vrací, s tím, že na danou nemovitost se vrací i zástava. Kupující ale o své peníze nepřijde. Nebankovní instituce ovšem tento postup nedodržují, nic je k tomu koneckonců nenutí. Neměla by na toto legislativa myslet?
• Je v pořádku, aby prestižní bankovní instituce prodávaly pohledávky nebankovním „vymahačským“ společnostem, které navíc původní dluh značně uměle navyšují?
• Je namístě, aby ve chvíli, kdy kupující již za nemovitost zaplatil a běží 30denní lhůta pro převod na katastru, mohl ještě do tohoto řízení vstoupit nový subjekt se svými nároky? Nebyla by pro tento účel lepší nějaká předchozí jasně daná lhůta pro přihlášení všech případných věřitelů?
• Proč soud v takovéto situaci chrání vymahačské firmy na úkor běžného občana, který situaci nijak nezavinil, nemohl předvídat a za nemovitost poctivě zaplatil? (Může se odpověď skrývat v silných právních odděleních těchto firem?)