Nájem bytu: Kdy a jak je možné zvýšit nájemné?

V jakých případech a za jakých podmínek může pronajímatel bytu nájemné zvýšit?

„Pokud se jedná o smlouvu na dobu určitou, může pronajímatel navrhnout prodloužení doby nájmu s novou výši nájmu a záleží jen na nájemci, jestli ji bude akceptovat. V případě uzavření nájemní smlouvy na dobu neurčitou je situace trochu složitější. Pronajímatel má sice ze zákona taktéž nárok na zvýšení nájemného, musí však dodržet jistá pravidla,“ uvádí realitní odborník Jan Hájek ze společnosti Quantum reality.

Inflační doložka nebo navýšení o fixní částku ve smlouvě

Nájemné si pronajímatel s nájemcem sjednávají v nájemní smlouvě v takové výši, která je pro obě strany akceptovatelná. Ve smlouvě, případně v jejím dodatku, si také mohou sjednat pravidla a podmínky pro navyšování nájemného.
Toto navýšení však může proběhnout pouze jedenkrát ročně (anebo méně často, například jednou za dva roky). V každém případě musí být pravidlo pro navýšení nájemného ve smlouvě popsáno tak jasně, aby podle něj bylo možné nové nájemné určit, a toto určení nesmí být závislé jen na vůli pronajímatele.
Také si přečtěte: Kdy je možné odstoupit od nájemní smlouvy
Nejčastěji bude navyšování nájemného ošetřeno včleněním tzv. inflační doložky do smlouvy. Je tak možné sjednat, že nájemné se každoročně navýší v závislosti na míře inflace. „Doložka je však platná jen v případě, že je v ní jednoznačně uvedeno, kterou konkrétní inflací se řídí, tedy například jedním z indexů spotřebitelských cen zveřejňovaných Českým statistickým úřadem. Dále v ní musí být určeno, k jakému datu bude docházet ke zvyšování nájemného. Zvyšovat nájemné pomocí inflační doložky lze přitom jen jednou ročně, typicky se tak děje k 1. lednu příslušného roku nebo k datu výročí uzavření nájemní smlouvy,“ upozorňuje Eduarda Hekšová, ředitelka spotřebitelské organizace dTest.
Není-li postup pro navýšení nájemného sjednán ve smlouvě, která má vždy přednost, je možné postupovat podle zákona. Občanský zákoník upravuje možnost navýšení ve dvou případech:

• při provedení stavebních úprav, které zlepšují podmínky bydlení,
• a v případě, že nájemné neodpovídá obvyklé výši v daném místě.

Pokud ale byla sjednána inflační doložka, anebo si strany navyšování nájemného smluvně vyloučily, není možné, aby došlo k vyrovnání do výše obvyklého nájemného podle občanského zákoníku.

Vyrovnání do výše obvyklého nájemného

Pokud si strany nesjednaly způsob navyšování nájemného ve smlouvě, může pronajímatel navrhnout nájemci zvýšení nájemného až do výše, která bude odpovídat nájemnému obvyklému v daném místě. Tento návrh musí mít písemnou podobu a podmínkou je, že navýšení nepřesáhne 20 procent za poslední tři roky.
Pokud nájemce souhlasí s navýšením nájemného, zašle pronajímateli písemný souhlas anebo rovnou zaplatí počínaje třetím kalendářním měsícem od dojití návrhu zvýšené nájemné. Neobdrží-li pronajímatel písemný souhlas nájemce do dvou měsíců od doručení návrhu, je oprávněn ve lhůtě dalších tří měsíců podat návrh, aby výši nájemného určil soud.
Postupy pro zjištění srovnatelného nájemného upravuje nařízení vlády č. 453/2013 Sb., podle kterého se zjišťuje znaleckým posudkem anebo prokázáním výše alespoň tří srovnatelných nájemných, a to například listinami nebo svědeckou výpovědí.

^REKLAMA

Provedení stavebních úprav, které zlepšují standard bydlení

Provedl-li pronajímatel stavební úpravy, které trvale zlepšují užitnou hodnotu pronajatého bytu, podmínky bydlení v domě nebo vedou k trvalým úsporám energie či vody, může navrhnout navýšení nájemného, maximálně ale o 10 procent účelně vynaložených nákladů. Pokud by s návrhem souhlasili nájemci alespoň 2/3 dotčených bytů, nové nájemné by automaticky začalo platit i pro ostatní nájemce.
Nedojde-li k dohodě s nájemci, může pronajímatel navrhnout navýšení o 3,5 procenta vynaložených nákladů ročně. V takovém případě platí vyvratitelná právní domněnka, že náklady v této výši byly vynaloženy účelně.

Navýšení plateb za služby

V případě, že poplatky za služby související s užíváním bytu nejsou součástí nájemného, ale jsou určovány ve skutečné výši, je tyto poplatky možné navýšit pouze v případě, že dojde ke skutečnému nárůstu cen dodavatelů. „Inflační doložkou tedy nelze platby za služby zvyšovat,“ doplňuje Eduarda Hekšová z dTestu.
Nadto ukládá zákon pronajímateli povinnost, aby v případě, že jej o to nájemce požádá, umožnil nájemci nahlédnout do vyúčtování nákladů za služby za předchozí rok, včetně nahlédnutí do jednotlivých dokladů dokumentujících poskytnutá plnění. Z těchto dokladů si nájemce může pořizovat výpisy nebo kopie.