Jak dobře investovat do bydlení

Pokud by se všechny vyslovené mýty a polopravdy týkající se bydlení a trhu s byty naskládaly na jednu hromadu, mohli bychom mít velehory. Takto nějak se v knize „Jak dobře investovat do bydlení“ před asi 15 lety vyslovili dva pracovníci Sociologického ústavu AV ČR ve vztahu k mýtům týkajících se otázky bydlení.

Koupit, nebo pronajmout? Jak se správně rozhodnout?

Ve třetí kapitole knihy „Jak dobře investovat do bydlení“ si Martin Lux s Petrem Sunegou kladou otázku „Najmout si byt nebo koupit byt?“. Podle jejich doporučení týkající se otázky „Zůstat v nájmu nebo jít do vlastního?“ by měl zájemce zaprvé přemýšlet, že má stabilní práci a zdroj příjmů. Jde o to nestát se obětí touhy po vlastním bydlení. Roli hraje také to, zda na to zájemce má, zda má bonitu pro získání úvěru a zda si to může dovolit. Vedle toho pak jde o úvahu, zda se to vyplatí. Opomenout nelze ani analýzu současné situace na trhu.
Pozorný čtenář knihy se dobere i klasické otázky rentability či výnosnosti, poměřování potenciálního výnosu s nájemným vůči ceně nemovitosti i uvažování o časové hodnotě peněz. Při určité tržní ceně je výnos z nájemného takový, že od investice přímo odrazuje. V knize se nezapře ani akademický pohled. Z pohledu analýzy, zda se vlastnické bydlení vyplatí, přicházejí autoři s konceptem ročních uživatelských nákladů vlastnického bydlení.
Tyto si může uživatel nemovitosti spočítat a porovnat je s alternativou bydlení nájemního. Pokud je nájemné nižší, může to být vodítko svědčící pro výhodnost této alternativy. Analyticky jde ovšem o vcelku na vstupní data náročný propočet – uvažována má být vstupní cena nemovitosti navýšená o dodatečné náklady dojížďky a transakční náklady, úrokové náklady ponížené o daňovou úsporu, výdaje na opravy a údržbu.
Vlastnické bydlení se má vyplatit v podstatě tehdy, když čisté tržní nájemné za byt je vyšší než určené uživatelské náklady vlastnického bydlení. Nechybí zde ani důležitá poznámka, že splátka jistiny není pro vlastníka nákladem – je to forma potenciálně získávaného bohatství.

Byty jako zboží

Byty jsou zbožím. Nakupují a prodávají se. Byt si lze pronajmou, opět na trhu. Svou roli tu sehrává nabídka a poptávka. Neopomenutelnou roli zastává regulace a stát – ať už nastavením pravidel, tak přímými zásahy.
Bydlení je podle Luxe a Sunegy „normálním zbožím obchodovaným na trhu, kde převažující nabídka nad poptávkou ceny snižuje a naopak převažující poptávka nad nabídkou ceny zvyšuje“. Proti subjektům, které byty nabízejí, stojí ti, kteří byty poptávají.
První kapitola odkazované knihy hlásá, že bydlení je zvláštním typem zboží. Kapitola další se pak zabývá formováním nabídky a poptávky – otázkou počtu bytů, vývoje počtu obyvatel a domácností. Nechybí poznámka o vnitřní migraci a zahraniční imigraci. Ceny bytů a domů se mění, existují rozdíly jak dané polohou a umístěním dané nemovitosti, tak rozdíly v průběhu času.
Obrázek 1: Bydlení je zvláštním typem zboží, že na jedné straně stojí poptávka po bydlení a oproti tomu nabídka. Ceny bytů a domů jsou pak výsledkem řady faktorů.

Poněkud rozpačitě může vyznívat konstatování, že odhad aktuální ceny bytu nebo domu lze vypočítat pomocí jakéhosi cenového modelu. Předpoklad existence nějaké databáze disponující potřebnými daty, respektive podchycení všech faktorů ovlivňujících ceny vyznívá z pohledu praktického poněkud pošetile.
Ceny určuje aktuální situace na trhu. Jaká je aktuální poptávka a nabídka, to ve svém spolupůsobení předurčuje tržní cenu konkrétní nemovitosti – nájem, respektive cenu nemovitosti samotné. Ceny se v čase mění, roli sehrávají spekulace (v moderní terminologii se hovoří o investiční horečce nebo iracionální nevázanosti) a z pohledu krátkodobého rovněž poptávka, kterou nelze rychle uspokojit.
Nabídka i poptávka je nepružná a ceny bytů díky tomu mohou snadno povyskočit. Akutní nedostatek na daném místě v daném čase pak vede k cenám z nedostatku. Vzestup cen ovšem může vystřídat jejich propad.

Bydlení ve vlastním je investicí

Manželé Novákovi, nepříliš poučení investoři, koupili podle vyprávění v citované knize byt v roce 2003. Byla to doba paniky a obav z toho, jak po vstupu do Evropské unie ceny nemovitostí vzrostou. Zbrkle koupili byt 3+1 s lodžií v panelovém domě na jednom panelovém sídlišti za 2,1 milionu korun. Od banky si k tomu půjčili 1,3 milionu korun. V roce 2004 ovšem ceny bytů poklesly a cena bytu Novákových nově byla jen asi 1,7 mil. Kč. Kdyby byli bývali Novákovi počkali, mohli téměř 700 tisíc korun ušetřit.
Díky příběhu Novákových hned v úvodu knihy čtenář dostává ponaučení, že rozhodnutí o bydlení ve vlastním je během na dlouhou trať – jde o investici a investoři čelí různým rizikům. Problémem může být obtížná likvidita, transakční náklady, dopady výpadku příjmů, změna rodinné situace (rozvod), atd. Pokud ale Novákovi koupili a setrvali, pak už dnes mají téměř splaceno a v majetku mají cenný byt.
Mýtem by byla ale představa, že koupě nemovitosti je vždy a za každých okolností výhodnou investicí. S investicemi to není nikdy úplně jednoduché. Stačí koupit v nesprávný čas, v důsledku výpadků příjmů prodat a prodělek je na světě. I na realitních trzích situaci a dění ovlivňují tržní nálady a různé regulace.
I tu vznikají cenové bubliny, vzestupy a pády. Jak ukázala poslední dekáda, na poli rezidenčních nemovitostí zvláštním způsobem působí uvolněná peněžní politika a to, že se úvěry poskytují jak na běžícím pásu. Levné a dostupné úvěry pod taktovkou uvolněné měnové politiky zamíchaly kartami.

Regulace a vměšování státu

Státy se ovšem do cen bydlení nevměšují pouze úvěrovou a diskontní politikou – třebas enormním stlačením úrokových sazeb, které svět aktuálně prožívá. Trh s bydlením se vyznačuje tím, že se zde vměšuje stát a obce.
Stát vytváří regule ovlivňující hypoteční financování a fungování bank, podporuje vznik přehledů o cenách. Podobně vznikají regule ovlivňující výstavbu, územní plány ovlivňující využití dílčích lokalit. Stát také intervenuje jako ochránce slabších – formou dávek, daňové politiky, dotací, zvýhodněných půjček nebo i přímou výstavbou dotovaných bytů.
Patří sem i populistické programy sloužící k získání voličských hlasů. Bytová politika je prošpikována sítí zájmů různých skupin (zájmy developerů, poskytovatelů financování) – je tu zájem získat na úkor eráru zdroj příjmů a zisků.

^REKLAMA

Poněkud úsměvně z dnešního pohledu vyznívá tehdejší optimismus Luxe a Sunegy týkající se regulace výstavby v Česku uvedený v odkazované knize: „V České republice neexistují ani zásadnější bariéry pro provozování stavební činnosti, bariéry pro přísun levné pracovní síly do stavebnictví ze zahraničí, ani příliš rigidní stavební normy, urbanistické restrikce nebo regulace při nakládání s pozemky či vyřízení stavebního povolení. Lépe řečeno, není tomu u nás rozhodně hůře než v jiných vyspělých zemích. Naopak, regulací je u nás spíše méně a navíc jsme zvyklí, na rozdíl od našich západních sousedů, takové regulace občas nebrat až tak vážně.“ (Lux, Sunega, 2006).

To dnešní pohled týkající se regulace výstavby je značně pesimistický. Kdo chce dnes v Česku stavět, musí být trpělivý, třeba kvůli stavebnímu povolení. Ve vyřizování stavebního povolení skončilo Česko v žebříčku Doing Business na 157. příčce mezi 190 porovnávanými zeměmi. Proces povolovacího řízení podle dat studie Světové banky vyžaduje jen získání všech potřebných razítek 246 dní. Dnes už víme, jak na tom Česko je, v roce 2006 se zpráva Doing Business dobou potřebnou pro získání stavebního povolení ještě nezabývala. Regulace byla před 15 lety také určitě méně všeobjímající.

Hypotéky a hypoteční úvěry

Vlastní bydlení je nákladné a pro jeho financování je často zapotřebí využít hypotečního úvěru. Je příznačné, že úvěr je splácen anuitně a pro související úvahy je nutné uvažovat časovou hodnotu peněz. Těmto otázkám je v knize věnována kapitola Financování koupě bytu nebo domu. Zde je provedena rozvaha, zda k financování použít vlastní úspory, nebo si vzít úvěr, stejně jako, jaký úvěr zvolit.

Co se týká hypotečního úvěrování, Lux se Sunegou popsali hypoteční trh takto: „Konkurence na trhu s hypotečními úvěry je v naší zemi značná, marže bank i poplatky za vyřízení úvěrů se snižují“. Zmínili ale i to, že oproti situaci ve vyspělých zemí „existují jisté nedostatky v podobě nedostatečné variability hypotečních produktů, vysokých transakčních nákladů při refinancování nemovitosti nebo vysokých poplatků za předčasné splacení úvěru“.

^REKLAMA

Uplynulo nějakých patnáct let a i zde se leccos změnilo. Konkurence na poli hypotečních úvěrů ještě více vzrostla. Vzrostla určitě i variabilita hypotečních produktů a regulací byly kroceny i poplatky za předčasné splacení. Dnes máme Zákon o spotřebitelském úvěru, který konstatuje, že poskytovatel spotřebitelských úvěrů má účtovat jen ty náklady, které přímo souvisejí s předčasným splacením.
Úřad ČNB vydal upřesnění, že má jít o administrativní náklady, popřípadě další náklady, pokud prokazatelně vzniknou, a které by bez předčasného splacení konkrétního úvěru nevznikly. Nákladem ovšem nemají být úrokové náklady z dluhů, ani snížení úrokových výnosů poskytovatele po předčasném splacení.
Píše se rok 2020 a změnily se i jiné věci. Úrokové sazby byly nebývale stlačeny. V podmínkách nízkých úrokových sazeb začala Česká národní banka uplatňovat makroobezřetnostní politiku a usilovat o usměrňování poskytovaných hypotečních úvěrů – ať už překračování 90% LTV tak, aby výše celkového dluhu nepřekročila devítinásobek čistého ročního příjmu žadatele o úvěr (DTI, debt-to-income). Součástí je i požadavek, že domácnost s hypotékou by na splátku veškerého svého dluhu neměla vydávat více než 45 % čistého měsíčního příjmu (ukazatel DSTI, debt-service-to-income).

Spotřeba, nebo investice?

Vlastnické bydlení je předmětem dlouhodobé spotřeby. Byt je nemovitá věc, která dokáže sloužit několika generacím. Jde o věc, která má dlouhou životnost. Jsou tu vysoké náklady pořizovací i transakční.
Byty nejsou houskami nebo pečivem, zboží, u kterého je každý kus v podstatě stejný. Bydlení a nemovitosti představují složité zboží, byty nebo domy se liší ve škále různých charakteristik. Uživatele zajímá členění, velikost užitné plochy, počet a velikost pokojů, použité materiály, stejně jako právní forma užívání – například zda je o byt vlastní, družstevní nebo nájemní.
Z pohledu řadového člověka jde o jedinečné investiční aktivum, které poskytuje užitnou hodnotu – možnost bydlení a užívání. Možnost bydlet v určitém bytě znamená mít právo vyloučit ostatní lidi z jeho užívání, právo mít své vlastní soukromí. Nejedná se tedy v žádném případě o veřejný statek.
Autoři knihy „Jak dobře investovat do bydlení“ zpracovali téma vskutku široké – od investiční psychologie, přes investiční matematiku, až po odhady výnosů, rizik. Jakkoliv jsou dnes v knize některé konkrétnosti zastaralé, pohled na investování do vlastního bydlení je nadčasový a kvalitně zpracovaný.
Reference: LUX, Martin a Petr SUNEGA. Jak dobře investovat do bydlení. Praha: Sociologické nakladatelství (SLON), 2006. Knižnice Sociologických aktualit. ISBN 80-86429-56-3.