5 věcí, na které si dát pozor při investici do nemovitosti

Nemovitosti jsou stále vnímané jako rozumné uložení finančních prostředků. Zejména v Praze a v dalších velkých městech je poptávka po nemovitostech (jak na prodej, tak na pronájem) stále silná. Likvidita dobrých nemovitostí v metropolích je téměř okamžitá, což snižuje rizikovost takové investice. I tak je nutné vše pořádně promyslet.

Peníze a propočty investice

Experti na realitní trh doporučují mít v případě nákupu investiční nemovitosti ideálně vlastní prostředky. „Pokud investor byt kupuje s pomocí úvěru, doporučujeme, aby měl z vlastních zdrojů minimálně 50 procent kupní ceny. Navíc by měl disponovat i likvidní rezervou. Investor musí počítat s tím, že mu nájemník může odejít a bude muset pokrýt náklady na úvěr, na fond oprav, energie a tak dále,“ uvádí Joanna Samková, ze společnosti M&M Finance.
Vždy je důležité se zamyslet nad konkrétní investicí a pracovat s kupní cenou nemovitosti. Ceny bytů a domů sice poslední dekádu rostou, ale takový trend nemusí přetrvávat věčně.
„Pokud má jít o výhodnou investici, doporučuji, aby investor pracoval s dobou návratnosti formou pronájmů maximálně patnáct let. Jinými slovy – v bytě, jehož pořizovací cena se pohybuje kolem 4 milionů korun, by mělo být možné stanovit nájem ve výši přes 22 tisíc korun.  Bavíme se tedy o ročním výnosu okolo 7 procent,“ doplňuje Joanna Samková.

Využití investičního bytu

Další proměnnou, kterou je třeba do úvah zahrnout, je samotné využití investiční nemovitosti. Samozřejmě, pronájem se nabízí, ale není jedinou možností. V potaz je možné vzít i potřeby rodiny.

„Řada těch nejmenších investorů, například rodin s dětmi, kupují investiční byt, který má v budoucnu sloužit jako startovací bydlení pro potomky a ve vzdálenějším časovém horizontu jako místo na stáří rodičů,“ říká Jan Martina z pražské pobočky společnosti M&M Reality.

V takovém případě jde především o to, aby nájem pomohl rodině splatit hypoteční úvěr. „Nemusí být tedy špatně, když kalkulujete s nižším výnosem. I tak je ale třeba dobře promyslet výši investice a návratnost, které lze v dané lokalitě a při atraktivitě konkrétní nemovitosti dosáhnout. Obecně lze tedy říci, že roční výnos okolo 7 procent je skvělou investicí, ale velmi dobrý je i výnos okolo 5 procent,“ dodává Jan Martina.

^REKLAMA

Načasování nákupu nemovitosti

Podle Hendrika Meyera, šéfa portálu Bezrealitky.cz, je i nyní dobrý čas nakupovat investiční nemovitost. „Především prémiovější nemovitosti je možné koupit za výrazně lepších podmínek než na začátku roku – poptávka po nich totiž klesla. Na druhou stranu, i kvůli tomu začínají mizet z nabídky, jejich majitelé totiž čekají na lepší čas ke zhodnocení. Klesají ceny rodinných domů a stagnovat začínají i ceny městských bytů – ruku v ruce s přesunem Čechů do nájemního bydlení to může být zajímavá příležitost,“ říká.
Třeba ve středních Čechách by podle Hendrika Meyera nyní měly ceny nemovitostí podle očekávání realitních makléřů klesat. Lidé totiž míří do pražských podnájmů nejvíce za posledních pět let.

Opanovat přehnaná očekávání

Emoce by při každé investici měly jít stranou, nakupování investičních nemovitostí nevyjímaje. S tím souvisí i přehnaná očekávání, která se podle expertů vyplatí nejdříve zpracovat a nad vším uvažovat racionálně.

„Investice do nemovitosti je stabilní a tím pádem dlouhodobá záležitost, která si v prvních letech vyžádá celou řadu dalších investic. Návratnost pokrývaná nejčastěji z nájmů zároveň nemusí být v prvních letech tak vysoká, jak si leckteří vlastníci představují. Na čistě investiční nemovitosti zároveň specificky nahlíží také banky, které na základě toho mohou nabídnout výrazně kratší dobu splatnosti hypotéky,“ dodává Hendrik Meyer.

Technický stav bytu

Stejně jako u každé jiné nemovitosti, i u té investiční je nutné před nákupem zkontrolovat její technický stav a prověřit právní stránku vlastnictví. Spolu s tím by se měl investor zajímat i o lokalitu, dopravní dostupnost nebo plánované změny v okolí, které už mohou být zaneseny v územním plánu.

„Doporučujeme prověřovat také kvalitu nemovitosti podle urbanistických indexů na základě dostupnosti, občanské vybavenosti v rámci celého životního cyklu nemovitosti, budoucího zhodnocení na základě vzniku například dopravních staveb, kvality ovzduší, ale také zelených koridorů a hyperlokálního klimatu. Jak se ukazuje, například v Praze tyto složky dokážou reálně zvýšit cenu nemovitosti o vyšší jednotky procent, jejich majitelé je však často do prodejní ceny nezohledňují,“ uzavírá Hendrik Meyer.